经济观察网 杨红旭/文 今天国家统计局公布的数据显示，10月份，全国70个大中城市房屋销售价格不仅同比去年同期上涨8.6%，而且环比9月上涨了0.2%。或许，很多人会感到困惑，难道9月底展开的新一波房地产调控，还是抑制不住房价上涨的冲动吗？ 

之所以在国庆之前就启动更加严厉的调控，主要是因为9月全国房价重新上涨。今年4月“国十条”出台后，6月70个大中城市房价出现环比负增长，可惜仅仅持续了一个月，7-8月连续两个月持平，也即不涨也不跌。及至9月，随着全国楼市回暖，尤其是当月全国新建商品房销售面积环比8月大涨51%，房价亦跳将起来，环比上涨0.5%——这是中央所不能容忍的。 

那么，为何在限贷、限购等史无前例的新一波调控之下，10月房价依然出现上涨？答案是：惯性使然。10月以来，全国房地产市场已经出现明显降温，但由于新盘网上合同备案具有一定的滞后性，部分销售数据由9月延至10月，所以成交价格仍然表现为上涨。另外，新的调控展开后，很多楼盘推迟开盘，众多开发商都还未制定新的调价方案。 

因此，从环比情况来看，涨幅已由9月的0.5%回落到10月的0.2%，接此速度，11月极有可能出现环比负增长，也即房价下跌。从同比情况分析，涨幅已由9月的9.1%回落到10月的8.6%，未来3个季度左右，同比增幅还将继续回落，而且极有可能在明年年中前后出现负增长。 

一般而言，在市场中“量在价前”。成交量的变化，会直接推动价格发生变化。10月份，全国商品房销售面积9278万平方米，较9月份下降11.2%，11月份成交量将继续下滑。冬季一般是楼市的传统淡季，尤其是春节前后的月份，加之国家抑制房价的决心大、措施狠，预计未来半年保持下行和低迷形态。到了明年二季度，成交量极有可能会出现反弹，至于反弹的力度和空间，现在尚难断定。 

一方面，市场成交量将有所下滑，房价将随之出现调整。更关键的是，另一方面，市场供应量却在持续增加，今年1-10月，全国房地产开发企业完成土地购置面积3.28亿平方米，同比增长36.2%，全国房地产开发企业房屋新开工面积13.18亿平方米，同比增长61.9%。新开工面积暴增，意味着今年四季度至明年，可供预售的商品房规模比较大；而土地购置面积的大增，意味着明年下半年直至后年，可供预售的商品房规模也将持续扩大。 

当前政策调控的重点是抑制投资投机需求，同时也误伤的部分合理的自住需求，所以在政策放松之前，商品住宅需求显著萎缩已成定局。这就意味着，未来二个季度，甚至更长时间段内，很多城市将出现持续的商品住宅供大于求的状况。在市场经济条件下，供大于求自然会促使价格下跌。开发商在不差钱的时候完全可能坚持不降价，但一般而言，很多房企很难坚持半年或一年捂盘不售。 

综上所述，今年房地产市场确实出现了“金九银十”现象，虽然成色并不足，房价亦连续两个月上涨。不过，这只是暂时现象，在强大的调控压力、市场供大于求、企业渐趋差钱等三大因素影响下，未来半年左右的时间段内，70个大中城市、尤其是一线城市的房价，将总体呈现下跌格局。 

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长