经济观察网 杨红旭/文 17日，新华社转载了新闻晨报的一篇报道：14日在澳门参加某论坛的温家宝总理，在探访澳门北区工联会时主动表示，澳门应关注物价问题及年轻人置业困难，有在场青年当即指出，现时澳门楼价太贵，要求政府介入控制为楼市降温。温家宝回应说：“这件事确实很难，你看内地，左一个(国)十条，右一个(国)五条，就是压不下来。”  

这是温总理第一次公开承认抑制房价很艰难。显而易见，当时是一个非常轻松的谈话氛围，温总理甚至首次提到2年后的退休生活。也正是受此宽松谈话环境的影响，领导人说了一句关于房价的内心话。实际上，也不必大惊小怪，房价难抑是客观事实，只是从总理嘴里，以家常话的形式说出来，比较罕见而已。 

从市场数据分析，近几年调控房价的行为确实收效不大。2003年开始房地产调控，但只有2008年主要受国际金融危机影响，全国房价基本持平，而2004、2007和2009年却是房价高涨的三个年头。其中，尤以2009年疯狂，全国新建商品住宅成交均价上涨约25%，而京、沪、深等部分大城市的同质商品房的价格暴涨50%以上。 

众所周知，去年12月以来国家启动新一轮调控，“国四条”、“国十一条”、“国十条”、“国五条”等分三波出台，而且一次比一次严厉，仍未取得明显成效。今年以来，只有6月份全国70个大中城市房价环比下跌，跌幅仅有0.1%，9月重新上涨，10月仍涨。接下来预计房价将止涨，其后出现小幅下跌。但房价能调整多久，明年二季度会否重新强劲反弹，现在不得而知！ 

面对房价持续上涨，政府只能束手待毙吗。并非如此，如果紧缩信贷、提高税负这种经济手段不凑效，还可动用行政干预大棒。比如9月底以来的这波调控中，就动用了限贷、限购措施，运用行政手段管制投资投机需求。既然还有此类撒手锏，那么总理为何还说难呢？ 

关键是行政手段不能常用，这些措施在有效管制需求的同时，也会损害市场机制，稳定房价短期可能会见效，但恢复市场机制可就得长期而为了。比如，没有任何弹性的限贷限购，在抑制不合理需求的同时，也会误伤自住需求，这就是“一刀切”式措施的弊端。 

另外还有“备用武器”，如果在限贷限购措施之下，房价依然上冲，完全可以尽快向商品住宅恢复开征房产税，也完全可以在多个城市同时试点，不愁房价不降。然而，关于开征房产税的问题，不仅民间存在较大的争议，而且决策层内部也并非意见完全一致。这事急不得，只能是个别城市先试点，积累经验后逐渐扩大到全国。而现在第一个试点城市都还没有露脸，急也没用。 

从外部环境分析，存在一些不利于调控房价的因素，不妨例举两点。其一，流动性泛滥，通货膨胀，银行存款负利率，投资股市动辄被套，正如上周新增A股开户数创近15个月新高，上周五至今股市就出现连续大跌。民间资金总归要找出路，很多人投资房产的观念并没改变。其二，今年6月以来人民币快速升值，即便我国央行不愿主动升值，可美联储的二次量化宽松货币政策，将逼迫人民币对美元被动升值。在这种情况下，海外热钱必将涌入国内，其中部分流入房地产市场。这些因素，我国难以靠一已之力有效管控。 

综上所述，压制房价的手段并非没有，只是需要权衡利弊，谨慎实用行政手段和房产税。笔者认为，在当前政策力度下，未来半年左右，房价将出现盘整和下跌态势。对于调控效果，不必太悲观。 

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长