经济观察网 杨红旭/文 近日，《房地产经纪管理办法》出台了。媒体一片欢呼，就像是欢呼一个房地产经纪盛世太平年代的到来；与此同时，在人们的期望中，那些让人烦、招人恨的房产中介公司及中介人员，似乎就要倒霉了。

不可否认，随着近十年我国房地产市场的过快增长，尤其是房价的持续大涨，整个行业发展的“姿态”有些扭曲。于是，开发商、地方政府、经纪机构、中介人员、炒房者等这个产业链和利益链上的相关方，一杆子全被打，成为舆论质疑和怦击的对象。

都是房地产高利润的受益方，可大家的命运相差甚远，地方政府赚的最多，且无风险；开发商“吃肉”也不少，不过风险是有的；经纪机构和中介人员，实际上利润最薄，而风险最大。市场一有风吹草动，房产中介首当其冲，2005-2006年，2008年，赔钱的中介机构或门店绝非少数。所以，但见街上房产中介“冬”隐“夏”现，随着楼市季节变化，活似候鸟。

虽然利少而险大，但房地产经纪业的门槛很低，尤其是中介门店，没什么资金要求，只要能借来五张房地产经纪证书，就能开店营业，所以各城市都存在大量的“夫妻店”。既然正常条件下难以获得丰厚利润，那么老板和店主们自然倾向于钻各种法律“空子”，甚至公然干违规违法的勾当。极端者当属老板携款潜逃，比如2007年下半年后，随着房地产市场降温，深圳中天置业总裁蒋飞携4000多万巨款潜逃；还有曾被评为天津市优秀企业的汇众房产的200多家门店一夜之间全部关闭，高达1.5亿元的房产交易资金不翼而飞，被欺骗的客户涉及1000多个家庭。

房地产经纪机构和中介人员，是房产交易中联络卖方和买家的桥梁，这个行业的不规范，直接威胁到消费者利益。所以自2005年国家出台房地产调控政策“国八条”开始，中央一直致力于整治这个领域。2006年，国家又展开房地产交易秩序专项整治，重点就包括中介机构和房地产经纪人员利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费，在代理买卖过程中赚取差价等违法违规行为；合同违法和侵害消费者合法权益的行为。2007年，八部委联手开展了为期一年开展房地产市场秩序专项整治，可谓轰轰烈烈。

经过近几年整治，房地产经纪市场秩序得到一定程度的规范，然而诸多“阴阳合同”、赚差价等现象依然比较常见。光靠暂时性的调控，已无法进一步提高整治效果。与此同时，随着二手房交易量的快速增长，在深圳、北京、上海等一线城市，二手房交易量正在超过一手房交易量，健全房地产经纪制度，尤其完善房产中介法律法规体系，变得越来越紧迫。

正是在这种历史背景下，住建部等三部委出台了《房地产经纪管理办法》。从法律体系看，当前正在修订中的《城市房地产管理法》属于法律，也是本办法的上位法，本办法只是部门规章，性质和地位与《城市房地产开发经营管理条例》、《城市商品房预售管理办法》相当。

实际上，本办法中的很多内容，已在《城市房地产管理法》中有所体现，只是多属粗线条的界定，比如对于违规者的罚款，就没有明确金额——约束力极小，违规者只能更加放肆；而本办法则明确“处以1万元”或“3万元”的罚款。当然，在很多领域，本办法都有细化内容，比如：房地产经纪机构不得收取任何未予标明的费用；不得利用虚假或者使人误解的标价内容和标价方式进行价格欺诈；一项服务可以分解为多个项目和标准的，应当明确标示每一个项目和标准，不得混合标价、捆绑标价。

正是在是这种意义上，我们可以说，《房地产经纪管理办法》进一步完善了房地产经纪领域的法制建设，意义重大。虽然，这个领域企业杂、门店多、人员乱，但毕竟正在一步步迈上正轨，这有利于我国房地产市场健康发展，尤其是向二手房市场占主导的成熟发展阶段转型。

作者系上海易居房地产研究院综合研究部部长