经济观察网 张茉楠/文 国八条出台后，“限购令”在全国范围内蔓延，国家要控制高房价的决心不可谓不大，然而行政上的限购无法根本解决房地产市场的供求平衡，更无法抑制一些人投资、投机冲动。据相关媒体报道，炒房客正如打游击般由一线城市转战二三线城市，政府调控和投机者的博弈在加剧。 

事实上，治理房价，只有跳出“为房价而治房价”的怪圈，彻底转变发展思路，给住房市场正本清源，“综合施治，疏堵结合”，才可能还市场一个理性、健康的经济生态。当前地产调控新政还没有触及三大根本性问题： 

一是房地产市场定位有误。当前房地产市场上投资型住房购买行为与消费型住房购买行为之间的分界越来越模糊。我们可以看到，为什么中国的房地产市场面临矛盾与问题这样多？主要是由住房属性的多样性及住房市场的性质来决定的。与其他商品不同，住房是兼具消费和投资双重属性的一种商品。当住房作为消费品时，以消费为主的住房市场上房屋的供给与有效需求是决定市场价格的基础；而当住房成为投资品时，作为财富持有形式的住房投资需求主要取决于个人的财富数量、住房投资相对于其他资产的报酬和投资住房的实际报酬。住房的投资需求对于货币、资本、土地等市场的变化非常敏感，一旦住房成为投资品，那么投资品的价格就不遵循一般商品的供求规律，投资品市场没有均衡点，不存在均衡价格，只要有现实的货币流和潜在的收益预期，投资需求就会不断增加，价格也就越长越高。

目前，我国房地产被视为经济政策的一部分，而非社会政策的一部分，因为把房地产视为经济政策，其GDP功能，对经济增长的贡献被凸显出来，而其社会功能，也就是社会成员对住房的需求和人们的空间权就会忽视。当房地产成为支柱产业，投资性需求成为住房市场主引擎时，住房市场的定位就被扭曲了。因此，住房仅是从一个纯粹市场角度而不从公共性角度是无论解开住房市场的问题之谜的。

二是房地产公共政策缺失。中国住房制度改革已经历了30年，大致经历了“住房商品化——住房市场化——住房分配货币化”等阶段，但是与之相对的住房公共政策体系一直就处于一个比较盲目被动的应对房价上涨的短期通道中，尚未形成有效地住房公共政策体系。中国住房市场从无到有，从小到大，已经成为经济发展不可或缺的重要支柱，然而住房公共政策的发展却远远滞后。相应的土地政策、财税政策、保障政策、金融政策等都没有明确的划分与定位，作为一个庞大产业，应该科学合理的构建完善的政策体系，不能总是应急式的短期急风暴雨的政策，这不仅无法让人们产生明确的预期，而一旦政策有所松动，房价有可能产生报复性反弹。

三是房地产核心制度问题。中国房地产制度与香港制度模式极为相似——那就是对土地财政的高度依赖。香港的土地财政与限制土地供给的一整套政策带着历史的烙印，是当年殖民地土地批租制度的延续，亚洲金融危机后，香港为遏制房价下跌，开始实行一种新的土地供应方式，用地申请表，即“勾地制度”，希望通过减少土地供给抬高价格。香港财政对土地收入的依赖度越来越高，随着香港经济增长和居民收入增加造成住房刚性需求不断增加，形成了强烈的房价上涨预期，造成房地产投机行为盛行，甚至出现“全民炒房”现象，又进一步推高了房价。而香港政府对于房地产市场上的投机行为以及房地产泡沫，并不从供给方着手寻求解决办法，而是采取打压需求的办法，至今效果不佳。从中国房地产调控的各项政策看，至今还未有限制土地财政的措施。 

不能否认，高房价问题不仅是房地产市场本身的扭曲，也是影响中国未来可持续发展和国家经济安全的重大问题，当前是该转变中国房地产市场发展思路的时候了，房地产市场需要有明确的发展定位和长期发展战略，如果不给房地产市场正本清源，不厘清政府和市场的各自责任，不改变房地产市场的根本性制度问题，不对中国房地产市场的住房保障制度进行更为长远的规划，房价回归合理价位非常难。