2009-08-27

蓝筹地产评选(2)

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??? 如果我们现在看主要城市的情况，大概北京、上海都加起来，可能占到10%到15%。上海一个月也就200万平方米，北京连200万都不到。所以不能只看某个个别城市。这跟股市一样，股市在大涨的时候有人涨，股市在大跌的他也在跌。这是普遍情况。所以我们到7月份为止大概有26个城市还是同比下降的。高档住宅，同比下降1.7%。
??? 我觉得价格的增长，从企业资金运行能力来看，那时候的降价还是属于保命的价格状态。它也不是一个合理状态，现在可能相对好一点。再一个，我们认为交易量涨幅会越有下降。如果你和最高峰相比，它是一个下降的过程。如果和07年相比，可能有80%到150%以上的增长。这个增长幅度仍然是很高的。我不期待我们像4、5、6、7这样30%到40%的增长速度，如果保持这样的增长速度，到年底就崩盘了。不但是房子崩盘了，库存崩盘了，价格也得崩盘。所以它适度回调以后，保持在稳定的状态下已经很好了。
??? 即使降下来，我们认为今年还会保持在8个亿左右。这个销售量如果比07年最好记录，也是一个非常大的数字。
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??? 吕尚春：而且是在大家不知道是怎样的情况下，居然超过了卖得最好的成交量。
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??? 杨熙：关于二套房贷的问题我们暂时谈到这。还有一个话题，可能很多房地产企业，在上半年销售比较好的情况下都踏上了重启IPO之路，我们也请几位专家给我们分析一下他们的前景如何。
??? 张寅：首先第一点，一个是愿意上市，还有一个是市场能不能接纳你上市的情况。去年有很多企业就打算上市，但市场没有接受。现在一部分企业打算上市，市场现在处在一个比较关键的时期。我自己认为，我们要问现在或者未来几个月是不是上市最好的时期，还是说现在上市处于一个正在往下走的情况。
??? 我自己认为有这样几个变数。第一点，从上周以来，香港市场虽然保持着外资比较旺盛的情况，但跟一个月前已经有明显的变化了。因为我们知道半个月来A股市场波动非常大，也影响到了港股市场。从香港经管局外汇交易基金存底来看，也少量的外资。已经不是高峰的情况。第二，从最近香港IPO情况里看还是不错的。随着时间的推移，有一个敏感问题，两周前美联储开会说了整个利率没有什么变化，但是它提到在10月份美联储就开始减少购买美国国债。这就意味着货币宽松有所变化。
??? 我们刚才说到利率，今年我觉得不论是中国还是美联储都很难有调动。
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??? 任志强：前几天说8月份的房贷已经到了8000亿了。就是告诉我们8月份没有缩减，是这样的意思吗？
??? 张寅：我看到的是比7月份低，这过于戏剧性。我觉得这也不好，还是一个稳定的货币政策比较好，否则这个市场不可能成熟。我初步感觉，到香港市场，今年最好的时段已经过去了。同样条件下，你的融资量可能不如6月份、7月份时候的融资量大。但依然是比较好的上市窗口，可能这个预期变了。这两个月即将在香港上市的内地企业肯定比之前差，差别在什么地方？就是融资量，同样的条件你的融资量可能减少了。比如你原来打算拿10个亿，现在就7.5个亿了。差别就在这。
??? 总的来说，证监会还是很支持房地产企业上市的，包括融资。因为现在市场上资金还是比较充裕的，你不能说哪一类人合适，哪一类人不合适，主要是条件够，不应该有行业的限制。我自己判断，最好的时光今年已经过去了。
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??? 杨熙：今天我们再看华远，它已经是上市公司了，任总，对融资情况，你们应该有很深的理解，目前房地产市场融资情况怎么样？
??? 任志强：房地产市场是一个靠资金融资的，一个企业能不能获得成长跟这个企业有密切关系，我们实际上是中国第一家在境外上市的企业。那时候我们就知道，如果一个企业靠自己的积累去扩大，几乎是零增长。比如今年我万了200个亿可以买十亩地，明年我又赚了200个亿，发现只能卖8个亿，因为土地涨价了。所以你几乎没有办法扩大你的资产。你只有额外增加很多资金说我的规模在不断扩大。几乎所有企业都希望能够上市。
??? 去年有一个问题，一个是资本市场不承认你。一个是中国在07年下半年、08年上半年在压缩基本投资，控制房地产投资规模，所以它也不允许你投资、上市。至于时机来说，我认为只要市场接受什么时候都得上。至少你现在拿不到很多的钱，评估值可能低一点，但你一定要跨越这个门槛。只要你跨越了这个门槛，你就有机会再去融资。
??? 如果你去年没有跨入这个门槛，今年你的债是发不出去的。大家为什么不选择中国选择香港？因为中国是一定要经过证监会审批的，要报一大批的材料。但是在香港不用，可能一个小时就搞定了。你发得出去就可以，因为香港已经市场化了，而中国不是。大多数人哪怕低价，也愿意先跨入香港这个门槛。同时，在香港我们还有一个规定，你可以再回来。而再回来的审批就远远低于你发行时候的审批。就是因为香港是个成熟发达的市场。
??? 今年大家重启IPO，是因为政府过去停止了。如果说香港重启IPO，不是这么回事。只是那个时间没人买你的股票，你发不出去。香港有规定，如果发给你两个月之后，你发不出去，就作废了。所以你在香港上市，是没法选择外部环境和时机的。就这两个月之内有效。
??? 因此，IPO，我们这个游戏本身就决定了不合资本市场结合是不对的。你和资本市场结合，就牵扯到香港市场、美国市场，而相对来说对中国最了解的还是香港市场。
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??? 杨熙：投资人相对了解内地市场。
??? 任志强：对，美国市场不一定和香港市场联动。特别是地产企业，美国地产公司上市的很少，只有四五家。因此它对地产的估值、了解程度也不太了解。
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??? 张寅：香港很容易了解我们的模式，因为他们早期也是这样的模式过来的。
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??? 任志强：只要是香港能上得去，没有一个时机选择的问题。你可以在扩股的时候把溢价提高一些，只要没进这个门，你永远是门外汉。现在我们认为很多企业争取在IPO市场上市，也和我们的金融危机有关系。如果我们银行不紧缩，他还没有那么大的紧迫性。但这个企业如果想长期发展，越是在会缩的时候，他越是要想办法，一旦出现金融紧张的情况下我有能力。
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??? 吕尚春：就是让企业变得更为规范的一个机制
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??? 任志强：对，因为香港的法律要比中国的更为严格。中国当了董事可能没有那么多的法律条文，所以他们管理更严格。所以它会让我们资本市场更加健康，也会让我们的企业更加健康。
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??? 吕尚春：全总接触了很多公司，一些民营公司，我也接触过。曾经有一些公司，对上市有另一种看法，他认为控制财富更为自如。你接触的公司，他们有没有认为这是个机会？这些企业是什么样的状况？
??? 全忠：就我接触到的公司，现在想上市的还是非常多，但有一批是没有资格的。刚才任总也提到了，现在不仅是开发商在上市，服务商也在上市。最早的易趣在美国上，最近我知道的上海就有两三家代理商也在准备创业板上，中小企业版上。
??? 我认为是这样的，开发商上市，刚才任总也讲到了他们的一些需求。我也非常同意，不管他是出于什么样的目的，但上市可以让这个企业变得更加透明。从这个意义上讲，假如香港股市是无限大的，我觉得中国一些优秀的，有理想的企业都上市，可能市场会更健康。同时，我们现在探讨的二套房贷收紧，我觉得未来房地产企业主要参与游戏者就两个，一种是国企，一种是上市公司。
??? 现在我觉得确实有这个感觉。因为国企从非上市意义上也是一个资源渠道，也涵了金融资本。对于这些非国有企业来讲，可能上市是把自己做强做规范的一个方法。包括小的中介代理公司也是一样的。就我了解到的，大家还是希望获得一个更充足的资金。
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??? 任志强：起码在公司治理结构上会有所改善。
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??? 全忠：对，因为你不具备条件，是不能申报的。
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??? 杨熙：我记得有一年上市的时候特别看重土地，我不知道在目前的市场上，尤其对国内企业来说，哪方面是他们最看重的？
??? 任志强：他还是要有企业盈利能力的鉴定。为什么要有三年的业绩？这三年业绩是看你企业的营运和决策、和管理能力。所以土地储备是一部分。比如潘石屹上市就不是靠土地储备，不是绝对以土地储备为准的。特别是你持有偏远地区一个不太值钱的地，不一定估值很高。现在他对中国的情况很了解，所以他不会把一些偏远地区的地给你估得很高。所以土地储备是需要的，土地储备是看你可持续经营的能力，我有了过去的业绩以外，我还有最少三年或者四年的土地储备，不是因为我有这个土地储备可以升值，而是考虑我明年、后年有活干。
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??? 张寅：我觉得任总刚才说的土地问题，可能某一年有一些市场性的概念。比如在北京市场，你的排名在20名以后，你的估值可能就相对差一点，有的时候可能上不去。如果你是地区性的，因为有的是全国性的公司，有的是地区性的公司，排名前三名在市场上非常重要。土地，主要是看可持续性，因为香港这些上市公司没有说没有土地储备的，因为他们都经历过几轮的大浪淘沙，他们知道哪些企业是可持续性的。
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??? 任志强：当你干完两年之后不买新的地了，我的股民怎么办！
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??? 张寅：但是我觉得比较重要的还是排名。当然每年，投资银行为了这个市场有更高的溢价，可能把某个打造得更漂亮一点。
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??? 杨熙：刚才全总也提到了将来的企业可能是上市国企的天下，您是怎么看待这个情况的？我想问任总一个问题，我听到有一个房地产大老也讲过，他认为未来房地产如果是国际经济，因为它也有国资流失的情况，未来的房地产市场会大幅下降吗？
??? 任志强：我觉得目前这种事情。91年之前规定只有国企才可以做房地产，是我们有了土地出让制度之后，土地可以私有化，才允许非公企业进入房地产市场。93年我们会看到一个大的变化，89年的时候我们整顿了一次中小企业和乡镇企业，目的就是要发展国有企业。但是93年之后，我们看到大量死掉的是国企，而更多的民营企业雨后春笋的在增加。98年以后又有一大批民营企业进入到房地产市场。
??? 但从现在的总量来看，国有企业才占百分之几，因为国有企业虽然盘很大，但是中国太大了，他们很少进入三线、四线城市。如果把这些总量加起来，国有企业占的总量是非常低的。所以国资在这个比例中，我们不认为它最终会占到一个绝对比例，它可能有几个行业的老大或者城市中的老大，在一个点上或者一个城市的规模上可能会排到前十，但是再往上排可能排不上了。
??? 我们现在数数大概不超过30家大国企，剩下都掉下去了。我觉得中央政策虽然在短期内会为了应付危机更多的支持国有企业或者垄断性行业，但是从长期来看，国有企业迟早会被淘汰，它只不过是一个阶段性产物。再过一段时间，民营企业都在国外上市了，国有企业就跨掉了。公用任务不能散，因为国家会支持它。水电出现问题，国家可能会救。做房地产，不会拿国家的投资去旧。二三十年以后，国有企业的推出很必然。
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??? 吕尚春：从07、08年囤积的土地来看，他们的土地占有率有很大的份额，但是他们用得很慢。
??? 任志强：这个要问他自己，谁也不可能一下子把它建出来，就得囤着。我们去迪拜，在迪拜你可以看到，这半条街全是楼，那是27个国家同时建设，为什么？招标时候一个楼座一个楼座做，但是每个楼座我给你规定好了，什么时候必须开工，什么时候必须竣工。道理很简单，我的规划是按照市场要求进行的规划，我有这个能力。把它切换到每一个楼座，我是按照一个一个楼座来规定开工和竣工的时间。我不可能把1000亩的地都给开了，我的施工车辆怎么走，这些都要想。你要想我施工阶段怎么组织，小区怎么管理，如果是100万平方米，我同时开始卖，我能卖得出去吗？比如10米一个楼座，一个楼座一个楼座去招投标，就没有这方面的问题。
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??? 吕尚春：从利益方面来看，有一些大型公司也在返回到一线城市。
??? 任志强：我的人是不是要干三年的活，比如我中间有管施工设计的，后面有管理的。所以我要有五个楼盘，让设计人员有设计人员的活干，销售人员有销售任允的活干，管理人员有人员的活干。所以我们现在至少要半个月把一个地具备规划审批条件。我必须有连续作业的可能，我至少有两年到三年的时间才能把人员倒得开。就是这个过程。毛主席说了，深挖洞，广积粮，我要知道以后充分的市场供应，我就可以不做土地储备，我可以随时她着粮票到市场上买粮食。我们承认有人在储备，有人确实不具备开工条件，这是少量，他有钱，他怕涨价，他有通胀的预期。但更多的是为了流程，为了我能持续，为了一些其他合理原因等等。
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??? 张寅：你要搞市场竞争，就得有契约精神。契约精神非常重要，也是一个企业的精神。第二，政府得给市场可预期，一个是契约精神得存在，第二个是可预期。任总刚才提到一个特别重要的政策，就是二手房税费到12月31号，汽车已经给了预期了，明年继续展，但房产这块没有提。
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??? 任志强：如果把现在的情况继续延长，大家就不必在这排队等着一手房下来。当时定一年的政策，是怕今年的经济拉不上去。
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??? 张寅：但是现在二手房的成交量还是比前一阶段有所下降的。像深圳，二手房和一手房每天的比例大概是5：1。
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??? 任志强：美国大概是200多万套二手房，100多万套一手房。
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??? 张寅：二套房的争议可能比较大，严格来说，能启动物业税了，二套房就不应该调整。如果那个地方没法调节，这个地方就容易出现一会儿松，一会儿紧。
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??? 杨熙：最后再请几位老总谈谈我们对下半年房地产市场的看法，给我们消费者一些建议。先请全总讲一下。
??? 全忠：应该说下半年市场，我个人觉得不会像08年那样有一个大幅度的下降。但跟今年上半年相比，可能价和量会是一个比较平缓的走势。我也觉得金九银十是一个比较重要的阶段，对于很多开发商来讲，包括消费者，那个时候也是最终产生比较明显结论的一个阶段。
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??? 张寅：我希望政府在房地产政策上可预期，变化不要太大，包括房贷，包括二手房贷不要太剧烈，这样使业界特别迷盲。最后就变成所有人要么投机，要么不做，就没有理性空间的选择了。
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??? 任志强：温总理说得很清楚，信息比黄金还重要，但是建立信息是要靠政府的宏观政策，如果政府宏观政策多变，所有人都不会有信息。上半年的情况，稍微一个信息就变成这样了，我很明显今年我们在报纸上这方面的事公开得少了。如果我们政策很清晰，我们才能有一个长远的预期，因为房地产是一个长期投资的过程，做这样一个决定，我一定不会看今天或者明天，一定要看长远。所以我们政策的多变，必然会导致市场的混乱。
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??? 杨熙：您觉得今年下半年房地产市场会怎么样？
??? 任志强：前一段时间，我们副总理批示了，就是要稳定房地产市场。但是现在我们其他政策并没有这样做，更多是要打压它。江苏现在又出台了房价的15天限制，这违反了价格法，也违反了建设部的88号令。地方政府没有这种权力。
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??? 杨熙：好的，各位网友，今天的嘉宾聊天就到此结束，再次感谢几位，谢谢大家！
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