经济适用房遭遇“弃购”

作者：李友华

发布日期：2008-04-01

读者：李友华集美大学房地产发展研究所

2008年4月2日

经济观察网编辑：

您好：最近一段时间以来，我国部分城市和地区出现了经济适用房申购遭“冷遇”、“弃购”和“比重倒挂”问题，这些问题市新的经济适用房正实施中出现的新问题，也是“24号文”不能解决，且可能还会在今后的各地经济适用房规划、建设和管理中出现新的弊端。为何当初被寄予厚望的经济适用房如今会遭遇“弃购”?

首先，经济适用房“既不经济也不适用”。

从我国各地无奈放弃购买经济适用房的情况看，一个共同的原因就是经济适用房“既不经济也不适用”。按照建设经济适用房制度设计的初衷，就是保障低收入者能够买得起普通住房，享有基本的居住条件。而现实的情况却是，即使是相对廉价的经济适用房价格，也超出了大多低收入群体的经济承受能力。比如南昌推出经济适用房的单价在1619元/平方米至1760元/平方米之间，只相当于经济适用房所在地段周围房价的一半左右，且户型较小，但这样一套70平米左右的经济适用房也售价在10万元之上。这对于一家月收入总计不足千元的家庭来说，显然是不堪重负的。据民政部统计，目前全国城市低保对象总人数已经超过2200多万人，大多数的城市低收入家庭同时也是住房困难户。这也说明，即使是大大低于普通商品房的价格，但对不少低收入家庭而言，经济适用房的价格依然是偏高了。另一“弃购”的主要原因是部分房源的户型不合适。如济南首批经济适用房均为51.07平方米至63.04平方米的一室一厅，但有一种户型为中间没有隔断的通房，客厅和卧室联为一体，没有了孩子住的地方。当今城市家庭的最基本模式就是三口之家，父母和孩子都应当有各自的居住空间。

经济适用房“既不经济也不适用”在我国某些地区普遍且长期存在，为何存在？又为何完全可以避免而未能避免？归根结底在于缺少实际调研和“问责制”的缺失，不能完全用政府“好事没办好，好心没好报”可以解释得清楚的。

其次，经济适用房建在郊区“买得起住不起”。

经济适用房遭“冷遇”的另一原因是远离城市。如杭州经济适用房主要是新增的九堡“新江花园”小区的房子，房价每平方米售价为多层2470元、高层2930元。在目前该市市区普通商品房每平方米建筑面积均价高达近万元的情况下，其价格算相当时便宜。然而，问题是这批房子距杭州市区较远，一般都有15公里至20公里的路程。客观地讲，有资格购买经济适用房的都是偏低收入市民，不可能购置私家车，多数人又都在市区工作，目前公共交通设施不足，上下班不仅多花交通费用，而且极不方便。房子一远，各种配套设施也势必缺乏，居住者日常买菜购物、小孩上学、老人上医院等也就十分困难，更增加了综合生活成本的增加。为什么经济适用房越建立城市越远呢？究其因是不少地方政府都把城区和城区边缘的地块拿去搞招标拍卖，这些地块可以拍出高价，产生的地价级差能增加地方财政收入。

另外，经济适用房按揭难。

总的说来，经济适用房遭“弃购”的主要原因是按揭难。从商业银行的角度来看，经济适用房贷款人在收入、抗风险能力等方面，是属于违约概率相对较大的高风险群体。贷款购买商品房必须具备两个基本条件：一是固定收入证明，而且经过审核其收入足以支付每月的月供款；二是首付房款至少应达到总房款的两成，没有公积金的必须达到三成。然而，不少经济适用房中签者连这两条最基本的条件都不具备，如果银行给经济适用房的购买者贷款，一旦购房者还不起贷款，银行的资金安全就得不到保障，银行承受的风险增大。

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