房价何去何从？
读者：蒋志斌
2008年4月7日
经济观察网编辑：
分析中国的房价走势，首先必须搞清决定中国房价的直接因素以及波动因素，在此基础上才能预测未来房价的走势。
在形成房屋价格的产业链中，房价涉及政府土地的出售、开发商开发、消费者购买，任何一个环节均对房价有决定性影响。
现在，政府土地价格越卖越高，因为这是地方财政的重要收入来源。政府通过拆迁获得土地后再进行拍卖，低价的征迁与高价的拍卖之间巨额利润被政府获得（甚至被个人搞钱权交易）。所以政府不愿失去土地的垄断权，不愿失去既得的利益。从这个角度讲，政府是房价高涨的始作俑者。
开发商房地产开发实际是土地的零售。在土地不断涨价的预期下，开发商通过各种手段获得土地开发房产。随着开发时间的推移，土地价格暴涨，开发商将批发来的土地以零售方式卖给购房者，赚取利润。资料显示房地产开发商靠开发房最多赚取10%的利润；而靠土地获利基本在100%（资本回报）。
消费者实际购房后，房地产价格才能最终实现，所以消费者的购买力也决定房地产价格。但是在现实房价不断上涨的预期下，消费者将超出实际能力购房（提前释放消费）或投资。同时在房价上涨过程中房价的决定权在售房者，消费者只能被动的接受。
通过以上分析可以看出，决定房价的根本因素在政府，尽管政府三番五次讲要降低房价，所以这也是中央和地方政府利益的博弈，是为了老百姓，还是断地方政府的财路？这是二难选择。
金融的支持力度是影响房价的重要因素。金融一方面可以通过支持开发商的开发贷款获得收益，更重要的是通过按揭贷款实现了消费者的现实消费，促进了房产销售的最终实现。金融机构不愿房地产价格下跌，否则将出现大量的不良按揭贷款，最后金融是骑在房地产的老虎背上，房地产开发商形成了和金融利益攸关的共同体。
地方政府不愿牺牲既得利益，房地产开发商逐利本性不会改变，金融机构不愿蒙受损失，这些综合作用的结果就是弱势的消费者继续接受高涨的房价。
目前看，经济发达城市房价上涨空间已不大，二线、三线城市虽还有一定空间，但是受一线城市房价示范影响较大。并且一线城市房屋交易量的增加已出现停滞，甚至出现有价无市。在紧缩银根的影响下，房地产企业很多难以撑过严冷的冬天，而美国次贷危机无疑雪上加霜，使金融机构不得不审视房地产给自身带来的风险积累。
基于以上判断，在国家从紧的货币政策不变的情况下，2008年冬——2009年春将是中国房地产价格的拐点。如果货币政策发生变化，可能会推延一年后出现。
读者：蒋志斌
（注：读者来信不代表经济观察网观点）
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