真正的降价才刚刚开始

作者：罗勇

发布日期：2008-05-28

读者罗勇

2008年5月28日

经济观察网编辑：去年各大楼盘售楼处人头攒动，如今已是门可罗雀。去年房地产商个个财大气粗，如今却是捉襟见肘。尽管房地产商早已风光不再，但房价的下调仍是遮遮掩掩，一些小恩小惠的隔靴搔痒之举并没有使房产价格向下进行实质性的突破。而近日不少地产商更是放言，房价已降到底了，不可能再降，颇有点“集体救市”的味道。对于房价未来走势，一些权威研究机构也莫衷一是。而对普通老百姓而言，也就更难做出明确判断了。

有一定股龄的股民都知道，对于股票的分析，有两种基本方法：一是基本面分析，一是技术分析。其实不仅仅是股票，对于能形成一定价格走势的资产而言，两种分析方法都具有普遍适用性。本文就试图从基本面和技术分析的角度，对房价的未来走势进行分析研判。需要说明的是，由于房价的走势并不如股票价格波动那么剧烈，所以基本面的分析就更为重要，技术分析只能是对基本面分析的补充。

首先，紧缩的宏观调控政策有无松动的迹象？从目前的形势来看，中央对房价调控的态度是很坚决的。就在5月5日，央行上海总部发布了《上海市信贷投向指引（2008年修订）》。该《指引》再次强调，金融机构要严格按规定把握二套房贷款的首付和利率政策，并限制对外资投资房地产领域的信贷投放。在该《指引》中，房地产相关贷款成了重点“照顾”对象。这说明房地产商“断粮”的状态将继续维持，资金面不会得到根本改善。

在这样的宏观背景下，降价售房以快速回笼资金，将成为房地产商缓解资金压力的必然选择，房地产行业也将上演一场大鱼吃小鱼，小鱼吃虾的好戏。其实，不管有没有这场宏观调控，只要市场逐步走向规范和成熟，这场戏终归要上演。而现在房价的下降并不明显，是因为众多房地产商还在观望，或者说还在“死扛”。也许抱有一定侥幸心理，希望政策能有所松动，这样就能获得转机；也许认为风险都转嫁给银行了，“要死也是银行先死”，而中央政府绝不会坐视不管；也许认为作为利益攸关方的地方政府会因为房价下跌而自身利益受损，势必会出手相救。不管出于什么想法，地产商的“骑墙”态度非常明显。但是我想，地产商们绝对低估了中央政府整治楼市的决心和态度，可能他们有点习惯了近几年来房价一直逆政策而动的环境。基于自身利益，我们很容易理解，房地产商会尽量去维护高房价，地方政府会尽量去拍高地价，而中央政府却要对广大民生负责。但我们也要明白，在这场房地产商、地方政府和中央政府的三方博弈中，终将会以中央政府的胜利告终。

如果明确了这一点，那么我们对房价的下跌就有了进一步的期待。地产商们在发现趋势无可逆转之后，就会由“骑墙”向“一边倒”看齐。随着时间推移，竞争压力和生存需要会决定性地占据上风，“死扛”将会被彻底击垮，从而降价沦为必然手段。对房价而言，在各类促销“前戏”之后，下跌序幕就会正式拉开。5月8日，《上海证券报》发表了一篇题为《调查显示深圳楼市调整刚刚开始，降价掀起退房潮》的文章，认为深圳楼市的价格调整还会持续，并将经历一个较长的时期。事实上，任何一个国家的房地产泡沫破裂之后，都要进入一个相对较长的调整时期。这已被历史所证明。而中国房地产价格在经过持续多年的高增长特别是去年的疯涨之后，仅仅半年的调整就说已经到位，绝对是言之过早。大家可以看看当年海南的房地产泡沫破灭之后，经历了多少年的调整和修复。

而对一个行业而言，资源整合，市场集中度提高也是必然的发展趋势。通过竞争，实现优胜劣汰是市场发展的原动力，而价格竞争又是市场竞争的有效手段，因此行业整合的过程中必然伴随着价格的调整。而房地产行业的整合才刚刚开始提速，必将持续一段时期，又如何能这么快结束？相生伴随的是价格的调整也不会这么快结束。

目前，国际上公认的合理的房价收入比是3-6倍，但我国北京、上海、深圳和广州的房价收入比都在12倍以上，其它二线城市也远远超标。据《武汉晚报》报道，武汉一个普通三口之家要12年不吃不喝才能买得起一套房。而据日本不动产研究所的数据，在1990年泡沫巅峰时期，日本房价收入比不过七八倍。即使中国香港1997年房价处于巅峰，房价收入比也仅有11倍。纵使考虑到高地价、高税负等中国特殊国情，现有的房价水平也还存在较大下调空间。因此从空间上讲，当前房价也还没调整到位。

从技术分析来看，今年第一季度，楼市成交极度低迷，颇有点股价缩量高位横盘的味道。而这种高位整理，通常都是盘久必跌，因为价格缺乏成交量的支持，至少不再具备继续向上的动力。在刚刚结束的“五一”假期，各地楼市纷纷创下历年少有的冷淡局面。上海4天展会，成交量同比大幅跌去60%，武汉1-3号日均销售商品房约70套，而去年“五一”期间日均销售228套，完全不可同日而语。而要打破消费者的观望，促使成交回升，降价是最有效的手段。一些人气比较旺盛的楼盘，也都是实施了调价策略。而5月历来是销售旺季，成交尚如此低迷。在基本面未有大幅改观的情况下，可以预计，为了刺激成交，未来更大幅度的降价也就在所难免。

在消费者与地产商的博弈中，一旦房价下跌的预期形成，消费者便站到了更为有利的位置上。而地产商面对资金“内忧”和销售“外困”双重压力，明智之举或曰被迫之举便是克制自己的暴利冲动，让利于民，毕竟使自己生存下来更为重要。而对消费者而言，或许继续观望比匆忙出手是一种更好的选择。

读者：罗勇

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