土地使用权价值的重新分配与商业银行房屋贷款风险分担

读者 刘懿

2008年5月30日

经济观察网编辑：针对灾区债务人如何还款等问题，央行和银监会已下发《关于全力做好地震灾区金融服务工作的紧急通知》，要求各银行应充分考虑到受灾地区群众和企业的实际困难，对灾区不能按时偿还各类贷款的单位和个人，不催收催缴、不罚息，不作不良记录。而后银监会规定，银行业金融机构应根据有关核销规定，对于因本次地震造成巨大损失且不能获得保险补偿的债务人的债务，或者通过保险赔偿、担保追偿后仍不能偿还的债务，应认定为呆账并及时予以核销。由于地震灾害在我国现行保险制度中属于免责范畴，央行和银监会的规定便使得提供住房按揭贷款的商业银行成为了这次地震房屋损失的直接买单人。而灾后损失承担的问题，本来就应该是个分担的问题。自然灾害的无法避免要求我们在房屋贷款这个问题上设立的机制是国家，银行以及个人共同分担。可以分两种情况来讨论这个问题:

（1）损毁房屋建地为宅基地。目前为止，我国物权法仍然规定宅基地不能自由转让，因此损毁房屋若建立在宅基地上的，商业银行继承土地使用权存在一定的法律障碍。然而现今关于宅基地是否可以转让的问题讨论的沸沸扬扬，可以以此作为撕口，让宅基地本身可以转让，商业银行在承担债务的同时获得了土地使用权就可以有部分补偿。若此法律依据存在暂时障碍，可以有两种选择方式：一 政府补贴老百姓把房子再建设起来，（在这里，政府支持的资金来源于捐赠或者税收，是全民支持，其实质是全民承担房屋损失）所有权暂时归银行所有，灾民可以选择还贷来换取房子所有权；二是银行免除了灾民的贷款债务，灾民自己掏钱建房子。当然，银行可以提供一定的优惠帮助。如台湾地区“中央银行”用邮政储金转存款 1000亿元新台币为银行办理“9?21”地震灾民购屋、住宅重建及修缮等提供长期低利、无息紧急融资。　同时，每户灾民可以获得350万元新台币的低息融资授信(其中150万元新台币是无息授信)。如果该户灾民已经有200万元新台币的住房按揭，如果该户灾民有能力并且愿意继续承担旧贷款则可以继续向该银行贷款 150万元新台币购买新房，以此鼓励有生存能力的灾民生产自救。但在这种情况下银行遭受了损失，政府必须给与一定的补贴。如涉及到政府再次出让土地得到的土地出让金可以与商业银行进行分成以弥补贷款核销损失。

（2）对于按揭的商品房而言，如果房屋所有人因失去生命而导致贷款合同中止，即使房屋全部损毁，他也有他房屋名下的土地使用权。而这个土地使用权是有财产价值的。又因为当地上的建筑或其他工作物抵押给银行时，其适用范围内的土地使用权也随之抵押。所以，商业银行是有权对这个土地使用权行使权利的。也就是说，如果要银行承担损失，那么这个土地所有权就应该让银行自动转接，土地使用权就要归划银行所有。如果这个土地使用权因政府要重建而占用的话，就应该从商业银行即债权所有者购买。而如果政府直接占有土地使用权重建的话，政府就必须和商业银行进行债务商谈。当政府重建占用后，选择继续还旧贷而换取所有权的灾民可以在剔出土地使用费的余额内还款。

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