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从4月底到5月初，王彦入说话的口径发生了变化。她在广汉推广的“那维亚”楼盘，开盘时间从7月推后到了9月。

“不敢开盘，如果开盘没人来，不就麻烦了，小地方本来人口就不多，越是卖不动越不能卖。”尽管那维亚一期卖得很好，价格已经到了3600元/平米，王彦入还是决定等待。

根据她对周边市场的调查，周边所有的项目除了已经拿到预售的，基本上全都停了。王彦入说，“只要没有开盘，大家都可以等。”和一、二线城市不同，三、四线城市的开发商都是用的自有资金，“有多少钱，就开多大盘，卖完再开发。”

这个四川女人在房地产中奋斗了十几年，她创办并亲任总经理的角度营销策划有限公司，营销代理过内江、广汉、成都、德阳等多个楼盘。房地产新政下来后，她在内江、广汉等地的代理楼盘，一套房子都没有卖出去。这些地方都是四川三线城市，房价从2000元/平方米到4000元/平方米不等。

不是最困难的时候

不过，在王彦入眼里，现在仍比2008年要乐观得多。当时房地产商手里是只有房子，而经过了去年一年的上涨，房地产商手里大部分都有钱。

2008年最困难的两个月，王彦入都不知道自己是怎么活过来的，地震和金融风暴一起来了。当时，她接手了成都的一个高端写字楼，本来是一个知名投资银行定向购买的，可是金融危机一来，对方撤标了，施工方、材料商、税务机关天天来逼公司给钱。最后，王彦入借了高息的“水钱”，才度过了难关。

经过了2008年的金融危机，很多房地产企业对于这次房地产政策调控都有了准备，融资的融资，拿地的拿地。与那时的困境相比，这场等待更像是一场较量。“一方面是刚性需求和商品成本在那里摆着，另一方面是老百姓对房价再度上涨的担忧。”王彦入预估，购房者的心理等待极限就是2-3个月，“我估计七、八月份基本上就见底了，那维亚二期大概就在9月开。”

她认为房子不是蔬菜水果，没有保质期，只要市场的刚性需求存在，最后肯定还是能卖，只是资金链有问题或者拿地成本过高的企业会受到影响。

王彦入甚至认为，经过几个月的“零成交”后，再度爆发的刚性需求很难讲会推出什么样的价格。而且这段时间，已经没有开发商再拿地了，到那时市场或许会供应不足。

“金融危机的时候，大家也说要2012年才会全面复苏，但是实体经济的复苏远远快于人们的预期。”

眼下，王彦入和她的同行们似乎做好了准备，等待刚性需求反弹。他们乐观的源头在于，“市场的供需关系最终会有所反应，刚性需求是无法遏制的。毕竟对整个市场一刀切的做法肯定是难以持续的”。

但有人士认为，等待的成本也相当高。来源于银行的资金，每年百分之七点几的利息，加上用土地抵押给银行要交纳百分之十几的代理费，一年的利率基本上也接近20%成本。尽管去年卖房大家都赚了钱，但又都拿了新的土地，地价也不低。

“如果打折的话，开发商能不能保本都很难说，而且观望状态一旦出现，也不是打折就能卖得掉的，你一打折，购房者就觉得还没有到底。”

突然增加的8000元

新政出台后，也有新的麻烦出来。尽管成都版“国十条”还没出来，但目前非本地人已经被限制在成都贷款，第三套房贷也基本停止了。王彦入在广汉的售楼处，就遭遇了因为利率上调而引发的购房者纠纷。

在售楼处大吵的购房者2009年12月就购买了那维亚一期的房子，但是由于一直没有做银行贷款，等他今年4月份办理银行贷款的时候，银行对二套房的基准贷款利率已经变了，购房者从银行贷款21万，贷期10年，贷款利率已从去年底的7折变成了现在的7.5折，这意味着他将多支付8000元利息。

在广汉等三线城市，一般职员的收入在2000元左右，8000元意味着白干一个季度。

王彦入也为这些买房人叫屈。实际上，成都从2002年开始已经大规模兴起以电梯公寓为主的新一轮改善性住宅，在宜宾、泸州这些工业经济更发达的城市，改善性住房需求也早几年就爆发了，现在开始发展的是像内江、广汉、广元这些经济和城市化进程相对落后的地区。

“银行不贷款就能遏制炒房吗？”王彦入反问《网商》记者。“海南清水湾的雅居乐，你知道吧？都卖完了。”王彦入说，“真正的有钱人是不用贷款买房的。你调整一点点利率对他们也构成不了多大的影响，影响最大的还是老百姓，是中产阶层这一块。”

地产商的“鸡蛋理论”

而四川的房地产商们，并不觉得自己赚了多少。

他们总结出一个“鸡蛋理论”，来形容自己所在的这个行业：土地是鸡，房子是蛋。开发房产就好像是地产商要借农民家的鸡生个蛋，养鸡的虽然是农民，但是这只鸡是政府的，政府把鸡从农民那里拿过来，对农民说，你把鸡养了这么久，给你5万块钱。政府拿来鸡以后，给公鸡（农业用地）做了个变性手术（商业住宅用地），然后招拍挂以1000万元的价格卖给地产商。这个1000万还不是鸡的所有权价格，而只是借给房地产商生个蛋（住宅），老百姓买了蛋的碎片（一套房子），不能吃，因为这个蛋都不是属于你的，只是借给你看70年。但现在政府说，你看也不能白看，你每年要交看的钱。

王彦入以当年她在内江做的“加州蓝湾”项目为例，来说明回报情况。

“尽管‘国十条’对市场的影响很大，但是内江的土地已经两年没有放量了，刚性需求很大。”王彦入2006年底接手这个楼盘，2007年售价在2250元/平方米，开发商成本在1900元/平方米左右。“第一批、第二批买房的都赚到了。”2008年底到2009年，随着整个楼市上涨，加州蓝湾价格也逐渐走高，从2500元/平方米涨到2800元/平方米。

加上建安成本，以及缴纳的各种税，包括契税、印花税、营业税、土地增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、土地使用税、房产税和银行贷款的潜伏成本，加州蓝湾的利润不过20%-30%。王彦入说，“这个利润率谈不上高吧？而且投入资金又大，周期又长，是个整进整出的行业。”