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远远望去，两米高的售楼处指示牌在路西的冬青丛中分外显眼。“这就是我们的楼盘所在位置。”孙业敏指着售楼处前面用围墙圈起来的工地说。孙是徐州汇亿丰投资有限责任公司的总经理，之前做过施工监理，在房地产市场摸爬滚打了好些年。

距离这片工地仅有5分钟车程的地方，是另一家房地产公司的工地。在徐州，今年新开工的项目有30个，这令刚刚成立3年的汇亿丰感到了竞争的压力。尤其是刚刚出台的新一轮房地产调控政策，令曾经在2008年经历过一次地产低谷的汇亿丰又一次无奈地面临诸多不确定性。

马拉松式工程

汇亿丰差点就倒在上一次经济危机面前。

2007年，徐州的房地产市场正处于上升阶段，商品房的价格在一年之内，从2006年第三季度均价不到2800元上涨至3900元。在这种势头之下，孙业敏和他的合伙人不由心动，并参加了几处土地的拍卖。根据对土地前景的预判和自身的资金情况，最终他们以1.83亿的价格拍下了位于煤港路和规划路交叉口的地块，并成立了汇亿丰公司。

然而令他们措手不及的是，就在公司办理手续和进行市场调研的时候，全球范围的经济危机不期而至，房地产市场受到波及，全国房价普遍遭遇较大幅度的下跌。此时进行房地产开发，不但资金难以筹集，销售的前景也几乎不被看好。孙业敏和他的团队不由得犹豫了起来，“做还是不做？我们为此讨论了很长时间，最终决定还是继续做，但暂缓施工，先做好前期的准备工作，比如市场分析、房屋设计方案等。”孙业敏说，光是这些准备工作，他们用了差不多两年时间。但也借此避开了地产低谷，重见光明。

2009年上半年，国家4万亿刺激方案作用逐渐显现。春节过后，徐州房地产重新向上，价格与成交量都又一次呈现了上涨的趋势。同年10月，汇亿丰银郡终于开始施工，规划住宅776户，总面积7.7万多平方米。当时楼盘开出的价格是4500元/平方米，而到了2010年4月中旬，每平方米价格已经超过6000元，比一季度徐州商品房均价高出25%。

小公司 小户型

2008年的经济危机给汇亿丰的另一个宝贵经验就是，从户型的构造上寻找规避风险的方法。“想要生存，甚至得到较好的盈利，就得卖出去房子；想要取得良好的销售业绩，关键是房子要得到购房者的认同。”孙业敏在房子设计上打起了主意。

汇亿丰所拍得的这块地，位于徐州市的北二环与北三环之间，周围居民收入处于相对较低水平。不过，这块原属衡器厂的地块离市中心不远，周围有学校、超市、邮局、银行等比较成熟的生活配套设施。

“为了增强抵御风险的能力，在设计师的建议下，我们选择了以小户型为主的保守方案。现在看来，也契合了国家的要求。”孙业敏说，主力户型为76平方米和95平方米，“房价虽然高了，但总价是低的，购房者能够买得起，市场接受程度比较高。”

除此之外，汇亿丰还将面积稍大的户型隔成多居室，这令许多有购买需求的徐州市民眼前一亮。“虽然造价和施工难度有所提高，但的确增加了房子的吸引力。”孙业敏不无得意地说，“我们的设计师曾经在万科做过。”

由于提前认购的成绩不错，孙业敏的公司收到不少回款，这有效缓解了这项“马拉松”式工程的资金压力，使得汇亿丰暂时不必考虑成本极高的“民间融资”。但孙依然要用“撑着”这样的词来形容当前开发进程中的资金问题。

在徐州，当下的情形是，开发商们已经很难从银行那里直接用土地抵押贷到款项。银行授信额度不足，住房放款的时间也延长了。因此，一些开发商采取了与第三方合作的形式迂回贷款，由信誉、经营状况较好的公司出面借贷，土地作为抵押品。

与孙业敏同样感到资金压力的开发商大有人在。

像国信地产徐州分公司这样已经在第一季度完成全年融资额度的开发商，新政的连续出台，仍然迫使他们寻求更多节约成本的方式。“节奏会放慢，产品也要调整。比如说我们原来目标是改善型的群体，现在会改成首付型的。原来可能3年盖完一个地块，现在可能调整为4年、5年，或者用更长时间完成这个项目。”国信地产将在3个方面采取措施：调整产品，包括户型设计、消费群体选择、放缓开发节奏；调整推广宣传模式；改变后续服务。

徐州新景祥房地产投资顾问有限公司总经理吴锋建议，规模小的房地产公司应当一个项目一个项目慢慢做。

观望

5月初，“国十条”面世两旬之后，徐州的售楼小姐听到最多的一句话恐怕就是：“一线城市房价降了，咱们这儿怎么不降？”相比之下，全国房价上涨之时，徐州的反应也是稍稍慢了一点。

2009年春节过后，全国房地产市场明显上涨，北京三环内的房价一年中涨了一倍有余。而徐州房价则从2009年5月份出现比较明显的上升，涨幅较快的阶段则是从同年第四季度开始，一直到今年4月初，上涨了30%左右。在此形势下，开发商投入也大幅增加。今年1-3月份，徐州市区房地产开发项目投资为23.6亿元，比去年同期上涨11%。新开工面积74万平方米，同比增长11%；竣工面积118万平方米，同比增长156%。

虽然新政出台没有使徐州房价出现明显下调，但也多少遏制了继续增长的势头，持观望态度的人群明显增多了。

在外企工作的温小姐曾在今年的4月17日揣着订金去了华美旗下的新盘，她希望购买相对性价比更高的低楼层，当场遭到拒绝。几日之后新政出台，售楼处打电话说有低层的房源，但温小姐已经决定“等等看”了。

“新政对房地产市场肯定有影响。现在观望的气氛比较浓，成交量比以前少了。”孙业敏说。也可能是工作日的缘故，前来询问房情的人很少，三个多小时内只有一两个人来咨询。5月第二周周末，汇亿丰推盘的效果很不理想。

此时，徐州地区的国有商业银行已经执行最新贷款标准，只有一些小型的商业银行还未收到更改规定的通知。

其实，观望的人不只是百姓，众多的房地产商也在等待。

汇亿丰原本预计在5月下旬放出新房源，现在他们决定先缓一缓，根据市场行情再决定推盘时机，其他楼盘的推盘情况也会影响到他们的调整计划。

国信地产也在等待市场明朗化。江苏国信地产徐州分公司总经理谢士杰认为，与2008年主要是通过货币政策抑制房价相比，这次可以说是“精准打击”，将会抑制投机和投资性需求，供需平衡点将有所下移。不过他也认为，虽然徐州目前房价相比收入高了些，但总体平稳，上升的可能性不大，是否会向下，还要再等等看。

不降价论

也有人认为，徐州房价肯定不会降。

“我始终感觉徐州的房地产不会降价，全国也是。可以让房价平稳地走，不能降。一降国家经济就会停滞。2008年就是这样的情况。”徐州天成房地产开发有限公司董事长孙建铭说。这种观点多少与徐州自身的市场特点有关系。

以前一线城市房价涨势凶猛时，徐州30%的涨幅并不算多；而当全国房地产价格急跌时，徐州也没有跌多少。这使得人们普遍认为，徐州房地产市场存在着传导上的严重滞后。因此谢士杰预测，新政之后徐州房地产的盘整期可能持续1-3个月。由于传导滞后可能会令市场在3个月后才出现较为清晰的变化。“房价振幅在徐州也会有所减弱，最终可能表现为‘波澜不惊’。”谢士杰说。

此外，徐州所处地理位置也很微妙。徐州是苏北最大城市，也是江苏省重点规划建设的三大都市圈核心城市之一、淮海经济区的中心城市，是新亚欧大陆桥中国段五大中心城市之一。近几年，外地开发商纷纷来到徐州，包括绿地、世茂、保利、香港恒基等知名企业。外来资本看好徐州，有力支撑了其今后的持续发展。有不少房地产商认为，房价的长期趋势仍是上涨。现在虽然是高点，持有成本可能会高一些，但从长远来看，现在肯定还是个低点。

“重要的是进入时机。”孙业敏说。目前，汇亿丰仍在寻找合适的土地，不过当下首先要做的是开发好手头的这块地，“做个样板，打开市场空间。”