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网商：目前三线城市房地产发展状况怎样？

易小迪：现在的中国房地产市场就是一锅“夹生饭”，有的地方已经烧焦了，有的地方还没煮熟。三线城市才刚刚启动城市化进程，很多地方的城市化程度远远不能满足工业化和经济发展的需要。

比如江苏无锡，工业已经很发达了，去年GDP总量4900多亿，但是晚上9点钟出去，找不到一个能喝咖啡的地方。所以无锡现在需要大力推进城市化，成长为一个宜居城市，而不仅仅是一个工业化城市。

山东东营更是这样，晚上出去天都是黑的。这里有很多大型的高科技企业，包括外企，外国人来了没地方住，我们在这里做的项目就定位为涉外公寓。这就有点像20年前的北京，政府要盖外国专家公寓，因为市场上没有这种产品，商品房市场不发达，政府需要专门建涉外公寓来解决外企员工的居住问题。

这些城市的房地产市场都正处于起步阶段，正在成长中。

网商：不同城市房地产发展的差异具体是怎样的？哪几个城市给你留下比较深的印象？

易小迪：我去过很多三线城市，与北京、上海等一线城市比起来，差别非常大，应该说这些城市的房地产市场，正在经历一个由冷变热的过程，当地政府对经济发展的需求特别强，老百姓的居住需求也非常强。

举个例子，最近我去安徽一个三线城市考察项目，当地政府领导知道后，马上约我见面，不但领我去看了地块，还带我参观了汽车城，还有工业区的一些企业。他为什么要带我去考察？他说你来这里做开发，会有大的需求。政府非常强烈地想改造城市面貌，鼓励地产企业去开发，和他们一起来改进城市。他们认为政府只盖经济适用房，不能再盖公务员小区了，让开发商来盖商品房。这个城市的房价4000-5000元/平方米，比较健康。嘉兴给我的印象也很深，吸引地产企业去投资的愿望也很强烈。

以上提及的这些地方，城市化都还处于起步阶段，房地产市场的发展对城市化有好处，城市化更能促进经济发展，房地产业在其中扮演着正面的角色。

这些城市都属于城市化进程满足不了经济发展的需要，也不能满足老百姓的居住需要；而在北京、天津以及南京这些热点城市，如果你要去买地，就先排着队吧。两相对比，一冷一热太明显了。

网商：这一轮房地产调控对三线城市有什么影响？

易小迪：这次调控是全国性的，影响肯定也是全国性的。一线城市房价的涨与跌对二、三线城市都有带动作用，但上涨没有下跌作用释放得快。目前主要是成交量受到影响，沈阳受到的影响最大，柳州成交量已经下降了30%，东营估计下降一半都是有可能的。

虽然现在的调控对三线城市的房价影响可能不会有一线城市那么大，但对这些城市的深层打击不会亚于一线城市，因为这些城市本来的发展就不够充分，市场比一线城市要脆弱许多。

网商：三线城市受到的影响，与一线城市相比有什么差别？

易小迪：一线城市的房地产过热，确实需要浇冷水，但是二、三线城市不应该用同样的方法来对待。二、三线城市的房地产发展是为了城市化、经济发展的正向需要，这和一线城市很不一样。像东营，它才刚开始做外国专家公寓，如果把房地产市场打下去，对城市的经济发展、招商引资都是极大的打击。对于不同梯级的城市差异化情况，不能采取一刀切的调控办法。

现在地方政府的细则还没有明朗化，但根据中央政府的调控，多数城市二套房首付已经提升至50%、贷款利率为1.1倍，第三套房停止房贷，柳州、东营就是这样。接下来，还会有税收的政策。由中央政府制定的政策，都是一刀切。

其实银行贷款政策是很容易按区域来调控的。中小城市不能与一线城市同样对待。对于北京来说，房价跌破30%是有可能的，所以二套房要求首付50%是合理的，但是在三线城市，房价不可能降30%以上，这些城市的房价本来就没有多少。现在是不管烧焦了，还是没烧开，一盆冷水全浇下去，这样的金融政策肯定是有问题的。

另外，地方政府可能对调控有不同的看法。比如怎么定义外地人，外地人是不是就不能买房？在一些三线城市，一些外企员工买房、租房，都是可以获得政府补贴的。这样的城市，外地人来买房，政府是很欢迎的，为什么要限制这部分需求？这是很荒唐的事。中国这么大，不同地域不同状态，经济发展水平可能差30年，有的地方服务业占70%，有的还不到10%，还处于完全不同的时代。例如在无锡，工业占60%-70%，是工业化时代，服务行业需要发展；东营工业化才刚刚起步；柳州几乎还是一个农业社会。

中国区域经济的差异性非常大，调控采取一刀切肯定是不合适的。

网商：在调控的背景下，三线城市会出现怎样的变化？

易小迪：二、三线城市房地产并没有像一线城市那样过快上涨，对拉动地方经济发展起着正面作用。这种情况下，如果调控一刀切，不仅会延缓城市化进程，同时将对经济增长带来负面的影响。

目前二、三线城市的购房者，自住性需求占多数，很多人过去主要是福利分房，房子虽然有，但是质量很差，所以要买商品房。提高首付比例、利率水平，限制外地人购房，这对老百姓的城市迁徙会形成很大的限制和打击。

随着调控推进，二、三线城市买土地的机会越来越小，甚至我可以预期，去年下半年价格高峰时卖出去的地，很可能出现退地现象。土地市场会因此沉寂下去。接下来，二、三线城市很多地方的土地会流拍，对土地市场打击最大。

调控已经对地方政府的经济运营判断造成很大影响。地方政府推地的意愿变得更强烈，这种情况，目前在柳州、潍坊等地已经出现。

网商：2009年中央经济工作会议明确提出“城镇化”、“放宽中小城市户籍限制”，被认为是二、三线城市房地产市场的利好消息，目前众多大型开发企业转向中小城市拿地。你如何看待三线城市地产市场的发展前景？

易小迪：二、三线城市的前景看好是毫无疑问的，城镇化本身对于二、三线城市的发展是很好的机遇，这是一个方面；另一个方面，是一线城市的成本过高，导致经济主体转移。

现在北京、上海等城市生活成本太高，很多企业没办法把机构设在这些城市。如英特尔将上海工厂迁至成都，就是出于成本的考虑。广州的企业也在往内地迁。按这样一个轨迹，目前经济发展的核心地区有两种：一是区域中心，如武汉、成都、重庆、沈阳等；第二就是一些热点的二、三线城市，包括无锡、东营、柳州，都进入了快速发展阶段。

接下来我们会继续在热点的二、三线城市发展，不过有些城市还不会去，如兰州、大庆、哈尔滨，这些城市不是冷，而是还在冰窖里面，一点热气都没有，成交量很少，不能满足成本的控制需要，目前都是当地企业在做。