潘石屹逆市涨价遭质疑，专家称纯属忽悠

作者：严钰

发布日期：2008-09-02

网络版专稿记者严钰 中国楼市降声一片，然SOHO中国董事长潘石屹再度背道而驰，称旗下SOHO中国9月1日起平均提价5%。一石激起千层浪，从年初的“百日巨变论”到此次的“涨价论”，潘石屹改口再次引发热议。

“作为地产界的话题领袖，适时出来秀一秀是潘石屹一贯作风。”对于老潘的特立独行，业内人士似乎见怪不怪。

老潘的特立独行

中国楼市进入08年后，终于停止了大幅上涨步伐，成交量连续低迷让内业不断暴出地产开发商资金链断裂的传闻。奥运会期间，北京二手房成交量环比下降44.6%，客户需求量下滑更是达到了56%，买卖市场萧条，成交量更是急剧萎缩似乎也在显示市场在走冷。后奥运楼市走向成为众人当前关心的焦点。

就在这种前提下，特立独行的潘石屹与眼下其他开发商降价促销不同。8月29日，潘石屹表示，自9月1日起，SOHO中国旗下项目平均价格将上调5%左右。且称对这次提价有足够的信心。

同时，潘称“SOHO中国目前的处境与中国其他房地产开发商完全相反。例如，我们公司的负债率很低，仅有10%左右，而有些开发商的负债率超过100%；我们公司的现金比较宽裕，而中国房地产开发商的资金普遍非常紧张；我们公司集中在大型城市的繁华区域开发项目，而绝大多数的房地产开发商是以郊区，甚至远郊区的大盘开发为主；物业产品我们以商业、写字楼为主，而其他开发商则以住宅为主。”

可见，总结老潘的涨价理由有三，一是建筑原材料价格大幅上涨；二是目前房地产市场的价格已经进入底部，是各种资金进入房地产市场抄底的好时机；三是看好中国未来的经济，房价上涨是必然等。

专家称纯属忽悠

针对潘石屹的涨价行为，本网记者采访了中国社会科学院社会发展比较研究中心副教授余斌。余教授表示：“潘石屹的逆市提价行为含有太多的炒作成分。这是潘石屹的一个销售策略。楼市和股市一样，买涨不买跌。事实证明，上半年，部分开发商的降价并没有给项目带来成交量的增加，反而形成一种越降越没人买的恶性循环。潘石屹现在涨价，会让投资者感觉到投资升值，有些人就可能跟风投资。”

另外，余教授还指出，“潘石屹的涨价行为不能反映中国整个房地产行业的走势，潘石屹经营的商业地产和普通住宅楼盘不可同日而语。目前中国楼市的低迷格局不是潘石屹能用明星效应可以挽转的，目前中国房价已经到达一个价格顶峰，远远超出了老百姓的购买力。而进入中国楼市的炒作资金也开始意识到高价风险的存在，纷纷退出楼市，中国楼市的下行趋势不可避免。”

与余教授持相同意见的还有中国社会科学院研究员易宪容，他表示：“在目前中国房地产市场出现全面的周期性调整情况下，个别开发商想通过炒高其项目的价格来扭转整个局面是根本不可能的。”从房价上涨理由来看，易宪容表示，在一个正常的市场中，企业的产品当然要以其成本来定价。但他认为，房价往往不会由成本来决定，而是由非成本的因素来决定。

易宪容还指出：“目前国内房地产市场没有底可言。他表示，目前国际金融市场上的许多公司自有资金流动性不足，而对于抄房地产市场的底，易宪容称这种说法十分可笑。他表示，国内许多地方的房价从未跌过，而是在上涨，这个市场尚未到底。而国内资金进入房地产也很困难，众多企业都在叫流动性紧张。在这种情况下，国内企业没有资金抄底，更没有抄底的时机。”

对于潘石屹的涨价，一些业内人士也表示出另外的看法，称潘石屹敢逆势涨价，是因为找到了自己的消费群体。潘逆势涨价，不过是现金流充裕的商业地产商与高端消费群体一拍即合的产物，是市场的双向选择。以潘的个性，谈不上想扭转房地产趋势，也不可能充当房地产的领军人物。当然，潘也可能存在误判，一些外资暂时退出商业楼宇项目，说明市场判断存在分歧。

“金九银十”恐落空

尽管潘石屹逆市涨价，然而居多地产商则纷纷抛出过冬论。以万科为代表的地产巨头提出中秋前夕再度降价，选择上海中外环的部分楼盘，降低总价10万元进行促销。尽管单价降价幅度不大，但这对于僵持已久的楼市，还是意味深长的一记推手。

事实上，北京市房价自2001年申奥成功后开始上涨，至2006年三级跳式飞跃，三环内楼盘突破每平方米万元；2006年中，四环内楼盘紧跟着冲破每平方米万元；而2007年中，五环内已难觅每平方米万元以下的楼盘。进入08年后，楼市终于停止了大幅上涨步伐，成交量连续低迷。事实上，奥运会期间，北京二手房成交量环比下降44.6%，客户需求量下滑更是达到了56%，买卖市场萧条，成交量更是急剧萎缩似乎也在显示市场在走冷。

目前，开发商们急切期待着政府对房地产的“救市”行动，并希望能在利好政策出台的同时再现传统“金九银十”的辉煌；而消费者同样对政府等各方面的信号非常敏感。但从整体上来看，政府把保持经济平稳较快发展、控制物价过快上涨作为宏观调控的首要任务，把抑制通货膨胀放在突出位置。这些都说明货币趋紧的政策不会动摇，房地产行业资金紧张情况仍然会继续持续下去。业内人士称，对于即将到来的九月十月，由于各种各样的促销活动，楼市可能会稍有回暖，但是开发商对“金九银十”的美好期待难以重温。

与此同时，8月26日，央行和银监会联合下发《关于金融促进节约集约用地的通知》，要求各金融机构严格商业性房地产信贷管理，同时金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。分析人士认为，该通知的出台，说明政府在要求银行收缩房贷资金，对于房地产市场来讲肯定是不好的消息。规定中指出，严格商业性房地产信贷管理，金融机构禁止向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让价款的贷款。此外，该政策严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地上建设住房的城镇居民，不得发放住房贷款。

可见，在经历2007年的楼市大繁荣之后，中国商业银行房贷风险显现。近期各大银行中报显示，不良贷款比率上升，逾期贷款和关注类贷款双升、房贷业务的不良贷款比仍然是银行业的隐忧。分析人士认为，奥运结束后，经济下行风险出现，银行如果出了问题，对经济会造成很大的影响，在银行和房企之间，政府最终选择了保护银行，牺牲房地产，中国楼市现状不容乐观。

发表评论

！网友评论仅供网友表达个人看法，并不表明经济观察网同意其观点或证实其描述