主持人：
尊敬的各位领导、各位来宾，大家下午好！
欢迎莅临由经济观察报和西门子家电联合主办的，地产新十年、聚焦城市群2013年第十届中国蓝筹地产系列论坛的沈阳站。我是经济观察报研究院的愿望新望。经济观察报发起的蓝筹地产活动，已经将近十年，在这个期间也是中国地产的黄金十年。到今天，我们已经有过千亿的房地产企业三家、过300亿的有10家。我们蓝筹地产的活动，主要就是着眼于这些规模性房企。
那么，规模性房企的未来将走向哪里？有的到了沿江、沿海，有的到了内陆西部，不管是到东部还是西部，核心城市都是一个集结点。那么，我们今天就是以房地产的高地——核心城市和城市群来为话题展开一个讨论。
首先，我为大家介绍一下本次活动的领导和嘉宾，他们是：
独立经济学家玫瑰石投资顾问公司董事谢国忠先生；
著名青年经济学家、央视财经评论员马光远先生；
金地集团助理总裁、东北区域董事长郝一斌先生；
中国社会科学院民营经济研究中心副主任、北京富达尔后城市发展研究院院长刘世能先生；
博西家电嘉格纳总经理，兼中国项目区域总监匡宏先生；
博西家电有限公司西门子品牌总监付朝霞女士；
经济观察报副总监、首席评论员孟雷先生；
同时，还要感谢今天的合作媒体腾讯大辽网对活动的大力支持。
接下来，有请本次活动的主办方之一，经济观察报副总编孟雷先生为大家致词。有请孟雷先生！

孟雷：
谢谢主持人新望博士。
尊敬的各位嘉宾、各位朋友，大家下午好！
我代表本次论坛的主办单位之一经济观察报社，向参加此次活动的嘉宾、领导、各位友人表示热烈的欢迎和诚挚的感谢。
今天，我看到我们论坛的主题是地产新十年、聚焦城市群。我想，这个跟我们目前中国经济所面临的现实，走出困境、走向明天有着非常紧密的关联。据我们了解，在上个月和本月两次经济形势工作座谈会上，克强同志就提出，要新四化对我们发展的带动。新四化当中就包含着城镇化和区域一体化，我想这个聚焦城市群就与这四化中的两化是紧密相连，城镇化与区域一体化。它不仅是个房地产领域的话题，更与中国经济的未来是否能够走出目前暂时的低谷有一个更好的明天是紧密相联系的。
今天经济观察报与西门子家电，联合举办的地产新十年、聚焦城市群2013年度第十届中国蓝筹地产系列论坛沈阳站，邀请到的嘉宾既有国际国内著名的经济学家和知名企业领导人，他们将对中国城市群、城镇化、房地产区域一体化，以及上下游产业之间的关联，以及未来发展方向做深入探讨，希望他们的思想碰撞会对在座各位在各自的企业产业战略层面有所帮助，可以帮助企业把握未来。
最后，预祝本次活动圆满成功。谢谢大家！

主持人：
感谢孟雷先生的致词。
下面，有请今天的主办方博西家电电器嘉格纳总经理兼中国区域项目销售总监匡宏先生，为大家致词。欢迎匡先生！

匡宏：
尊敬的各位嘉宾，女士们、先生们，大家下午好！
非常荣幸今天有机会和大家相聚在美丽的沈阳。首先，请允许我代表本次论坛的主办方之一西门子家电，欢迎今天与会的各位领导、嘉宾、媒体朋友们、地产的合作伙伴等各位精英参与今天的活动。
作为中国的重工业城市，东北亚经济圈与环渤海经济圈的中心城市，沈阳历来享有东方鲁尔的美誉，本次蓝筹地产系列论坛以聚焦城市群为主题，在沈阳举办有着非常重要的意义。近年来，随着城市基础建设与软环境的建设，沈阳步入了经济社会飞速发展的新时期，而以沈阳等城市为主体的环渤海经济圈也迅速崛起，成为长三角、珠三角后的第三大经济圈。
城市群是城镇化的主要载体，也是中国未来发展最具潜力的核心地区，在新的形势下，中国房地产市场将会调整，产业也面临着转型和提升，而中国的地产以及其产业链将如何在城市群的快速发展下谋求新的思路？期待我们共同寻找。
西门子家电作为中国开发商十几年共进退的合作伙伴，也一直和中国房地产一起成长，经过多年努力，西门子家电与众多开发商成功携手，在中国完成了近两千个精品项目。对双方来说，不得不说是一个共生共赢的过程。西门子家电作为欧洲家电的佼佼者，将欧洲先进的嵌入厨房的解决方案与我们地产伙伴设计建造的专长结合在一起，地产伙伴与我们为消费者提供的是整体的嵌入式解决方案，为消费者提供更多的附加值，也极大的提高了消费者的居住环境体验。我们的合作，不但顺应了嵌入式家居市场的环境，更提供了解决方案。
今天我们也讲嵌入家电的方案，带到现场请大家体验。今天非常高兴的请到了著名的经济学家，我和大家一样期待本次论坛非常成功，也期待我们在座的嘉宾能够共同碰撞思想的火花。谢谢各位的到来。

主持人：
谢谢匡先生精彩的致词。
经济观察报和西门子有着长期的合作，我们两家合作以往做过一些非常高质量的活动。下面，我们有请今天的主题演讲者之一，著名的独立解决学家玫瑰石投资顾问有限公司谢国忠先生为我们演讲，他的题目是地产金融的未来分析。

谢国忠：
谢谢经济观察报邀请我来，和感谢各位主办方。
我很久没来沈阳，最近来看到这里有很多发展，觉得有很多变化，还是挺鼓舞人心的。
大家可能最近听到了一些对经济上比较负面的信息，就是经济增长放缓、企业盈利等等问题都在出现，现在又在提影子银行的问题。所以，负面消息是多。但我觉得，我自己个人看法就是，中国经济过去五年是通过砸钱掩盖问题，这种增长是有很大的问题的，是不可持续的，会把问题变得越来越大。而现在经济放缓了，问题暴露出来了，政府是要去处理这些问题，这是给我们带来了希望。所以，我觉得大家对这个经济问题的看法，应该从发展的眼光去看这个问题，现在近期放缓是个坏事情，因为中国要转型，要消化过去遗留下来的问题，必须要走过这个阶段。这是第一个，就是对问题怎么看。
第二，只要调整过来，中国是非常有前途的，因为中国人均产值是六千美金出头。现在发达国家是四万多，全世界平均是一万，那中国人均的数字是远远超过全世界的平均的，所以我们中国经济当中很多问题，像创新、品牌等等这类我们缺乏，但是即使这个问题不解决，中国现有的问题能够达到两万美金的人均产值。就是光凭我们现在有的，我们能够达到两万美金的人均产值。我们要达到这个目标的话，就必须要改变我们过去经济发展这样一个模式，其中最重要的就是我们谈到的房地产。
房地产在中国的地位现在变成那么高，这就体现了我们经济当中一个问题。房地产是有价值，是因为用房地产的人有价值，这个我过去经常提到，房地产怎么可能本身会让大家都富有呢，它不赚钱的，只有住在里面的人他赚钱，这个房子才是值钱的。所以过去这几年，特别是08年之后，这个思维方式是对我们带来了巨大的危害，把房子认为发财就是靠房子，不光是民间的很多人去这么想，连政府的官员都去这么想，认为就是靠土地房子就带来了发展，这个是非常错误的一个思维方式。但是这种思维方式延续了那么多年，原因是因为中国进入了一个货币超发的时代。我原来说房地产有泡沫，04年是沿海有泡沫，05年沿海有调整，是因为他们跟美金联系比较紧密，有很多美金的贷款，所以05年年中到06年年底出现了房地产比较大幅度的下滑，顺便我提一下就是中国房地产的数据很多我觉得都不准，当时在上海的房价下滑了有四到五成，但是你去看那个数字没有的，都说房价继续涨，我觉得我们的统计数据是有很严重的问题。然后到06年之后，开始全国性房地产的泡沫，这个当中原因是因为国内环境和国际环境都发生了变化，国际环境变化是美国房地产见底了开始下滑，这对于美国货币政策和美金每年的走势有很大影响，这个影响就引起了很多热钱往中国跑，中国吸收了很多热钱，主要反映出来就是外汇储备上升得比较快，这个是外部环境就是美金下滑、美国央行放松政策引起了热钱朝中国跑，这是第一个条件。
第二个就是中国的出口上升很快，是因为在中国加入WTO之后，出现了制造业转移到中国这样一个趋势，中国来了一万多亿美金的直接投资，使中国变成了世界上最大的出口国。这两个原因，一个是出口增长很快，第二是美金落引起了中国货币超发。中国80年代也有货币超发，但是这个货币超发带来就是贬值，货币超发带来贬值不能维持房地产价格长期上升这样一个大环境，只有在货币的发行量是超发的、货币是上升的，这两个条件房地产会出现巨大泡沫。在中国境内，这不是一个特殊的，过去90年代东南亚出现了这样的情况，80年代日本出现了这样的情况，拉丁美洲出现了这样的情况，它都是跟货币环境有关的。任何地方房价都在涨一定是货币引起来的，不然的话就是这么大一个国家不可能房地产一直涨，它是有的地方涨有的地方掉，美国就是这样，经济好的地方涨，经济不好的地方掉，这是应该的，因为它是反映了一个经济的情况，如果一个经济体里面，这么大一个国家房地产价格一定都在普涨，一定都是泡沫，历史上来说是没有例外。但是08年房价掉我都没说是泡沫爆，为什么我有这个判断，我觉得中国可能会出台刺激就是砸钱然后又引起一轮潮，所以08年之后又炒起来了。
我是去年年初开始说2012年是拐点，核心原因是美国经济开始恢复，美金开始朝上走，所以钱的流动是变化的，这是第一点。第二点，中国的出口在国际市场上面临着饱和，所以出口高增长的时代过去了，所以原来这两个条件倒过来了，所以中国的房地产要进入长期的调整。在股市拐点出现大家看得很清楚，07年它掉得很快，房地产的拐点出现的话要通过很长的时间大家才能够体会到，在美国的房地产拐点是06年夏天，到了08年大家才知道危机来了。当时06年的时候，我为什么预料08年会有金融危机，是因为房地产背后是衍生产品，这些衍生产品里面是有结构，这个结构是通过长时间爆发出来，所以过了两年才爆发出来，是因为它的衍生产品起的作用，所以08年爆出来。我当时95年去台湾的时候，台湾的房地产是92年坚挺的，开始下滑就三年了，但是当时我看到大部分人还是沉迷在房地产热情，对房地产非常热情，觉得房地产怎么样怎么样，原因是有两个，一个是它大部分房子，虽然是房价掉了一点，但是价格还是远远高于他原来买入的价格，所以他没有感觉到这个痛。第二点，就是一代人经历了十年的房价上升之后，他那个习惯性的，而且过去出现过下滑，很短的时间就又上来了，他觉得这是一浪一浪朝上走，所以我们现在在这一浪下滑也是朝上走的当中的一个环节，这个拐点出现的时候他是从一浪一浪朝上走变成了一浪一浪朝下走。在日本92年就出现了，但是过了五年大家才意识到，到了97年大家才知道这个时代过去了，这个我觉得是为什么房地产要意识到这个拐点是要花时间的。
我去年年初的时候写到12年是拐点，然后说到年底会有反弹的，因为人心还在，他习惯了过去一浪一浪朝上走，所以看到下滑之后他第一个反应是这是个机会，有足够多的人这么想的话它会有反弹的，反弹这波需求给消耗了之后又开始下滑了，下滑之后过段时间又会有恢复，所以这个它是一浪一浪，可能中国要大家都认可了房地产市场真的朝下走了，以后就是从牛市的心态转向熊市的心态可能还要一两年的时间，明年是不是看到房价下滑的时候大家是认同这个还是认为又是个机会可以捞底了，我觉得存在这个可能，因为中国的地产跟日本和东南亚不一样的地方是，地方政府的参与和地方政府的收入对房地产的依赖性。因为这个依赖性，使得我们政府讲话或者媒体讲话的时候，往往他会朝着好的方向去想，因为很多地方政府我了解，他觉得除了房地产他没有别的出路，所以房地产必须要上去，所以开发商为什么乐观，因为开发商认为中国是权利主导的一个国家，有权的认为这个要朝上走就会朝上走，他是这么想的。这种思维方式我们觉得，他能够自我实现只有在货币超发能够实现的时候，这个权利的愿望才能自我实现。在货币超发的环境过去了以后，它这个只能引起一个反弹，反弹也不会太长，日本这二十年它有很多次反弹，每次反弹高点是越来越高、低点也是越来越低，所以这个我觉得是我对中国拐点看法的核心，就是核心的大幅度贬值。
出口高增长的时代过了，美金从02到12年十年落，接下来五年可能会朝上走，朝上走也不是说没有回调的，比如现在美金又在回调，所以这是我大的一个判断。
第二个，就是谈具体的内容的时候，在中国跟日本不一样，中国的经济是牵制美国的，因为中国经济量比较大，所以中国经济不好的话会使得美国经济也有问题的，所以它的货币政策要收紧了，它不能不顾中国的经济一下子收紧，一下收紧了引起美金大幅度上升，因为它做不到，因为中国跟美国有互动，所以为什么美金上升也是一浪一浪，它美金上升有个放缓的时候，对中国的压力就放松了，所以往往中国有个反弹的话是因为美金又有一个回落了，跟这个有关系，所以中国房地产调整可能是一个比较缓慢的调整，而不是像东南亚和香港，当时东南亚和香港它是跳悬崖的形式，因为美国货币正在收的时候，它收紧它不用考虑东南亚的经济情况，因为东南亚很小，影响不到它的经济情况，所以美国加息可以很快，这样热钱一下全撤出去，这就引起了房地产跳悬崖这样一个方式的调整，所以一年里面调整50%，然后这之后的两三年里面又调整50%，所以总共调整了75%，这样一个规模很快就能做到。我们的房地产调整很可能是跟日本比较接近，它的时间会比较长。
接下来我就想讲两点：一点就是房地产还有没有前途；第二点是中国经济以后调整怎么走。
房地产一定是有前途的，因为房地产是大宗产品，汽车也是大宗产品，行业下滑了以后还会有恢复的时候，但是以后房地产行业特点跟过去不一样了，过去造房子本身不重要，重要的是手里握一个土地，中国的开发商赚钱都是因为土地升值引起的，你看上市公司的报表你分析一下，它的盈利按照土地，因为他买了地三年之后才能够卖房子，这个土地的升值就超过它所有的利润，所以造房子本身是不赚钱的，持有土地是赚钱的，这个情况跟97年之前的香港和东南亚非常类似，所以造房子无所谓的，所以整个的房地产公司就是个金融公司，它的核心就是融资借钱然后去买地，这是它盈利主要的一个模式。其实造房子现在可以外包的，现在已经出现这个情况，造房子外包，他自己就是个土地金融的运作。在土地价格开始下滑的时候，造房子跟造汽车是一样的，汽车公司有的不赚钱、有的赚钱，赚钱的是因为它比如说全世界汽车毛利2—3%，但有的产品是过10%，原因是因为它车造得好，所以中国接下来你会看到我们会出现大型的房地产公司是有利润的，但是它这个公司核心的价值是因为他想到的是买房子的人，房子要造得好，中国这么大一个国家，房子需求总是有的，所以我觉得在房地产的行业是有前途的，我们中国会出现很多好的房地产公司的。
但是现在的状况，2万多家开发商，这个是不可持续的，大部分的开发商都要退出。以后开发商职能有两种，一种是做精品，一种是做大宗商品的，不光是造房子，它连规划都一起做，形成一个好的生活环境，通过这个来创造价值，我觉得这是以后中国的开发商可以做成全世界最大，就是因为这个。我觉得过去泡沫是误导，为什么我们造了那么多房子，有多少房子是好的，对不对？现在跟日本的80年代造房子一样，但是这二十年在东京造的房子都非常好，房价下滑的时候，这个时候你要房子造得很好才卖得出去的时候这时候房子造得就好了，所以我觉得对于消费者来说是好事情，对企业来说也是好事情，他做了一件以后长期发展的事情，不是炒一把的情况。
第二我对投资的看法。我觉得以后房地产投资不能靠升值，只能靠租金回报。这个租金回报的话，我看其他国家的经验，在房地产市场不好的时候你要投资的话，必须要租金回报，去除所有其他的费用之后6%以上，如果有6%以上的话，不光你的资产是抗跌，你自己持有资产是有回报的，所以我觉得如果你是这两三年想要投资的话，要考虑这件事情，先考虑收租。
我们房地产调整了之后，以后有没有升值的机会呢？我觉得是会有的，但是这个升值跟过去不一样，过去是水涨船高。以后升的话，是因为某些地方它经济好。所以，以后你要投房地产，你不光是投你买这个东西，你是投一个城市，所以这个是大家要想清楚的，未来投房地产是投一个城市，你要问的是这个城市有没有前途。在美国这次六年房价的调整，下滑了之后，结果这次恢复了，哪里恢复了？就是纽约、加州这种地方恢复，大部分地方没有恢复。所以，这是一个很好的教训，大家要知道，有些投房地产的人经常说的，这个地方便宜我就在这个地方买，这种说法是不对的。就是你要有两个判断，一个是收租的判断，一个是这个地方有没有前途的判断。
十几年前，我写了中国的前途是超大城市化。这个当时受到了很多反对，因为当时提的是城镇化，所以中国这十年城市化遍地开花，这是一个政治的产物，结果引起了现在房价跌的地方的话，像我现在碰到一个地方领导，他见了我他就说，你说有泡沫，我们这里房子那么便宜还是泡沫吗，那问题在于说这个地方没人，你造了很多房子没人怎么办，买房子不是买汽车，汽车买了便宜的你可以开到用的地方去，你房子人家在这里没事干的话人家怎么会来。所以，这对我们的城市化浪费是非常非常严重，这几年的政策，对比较热门的城市土地供应限制，对人气少的地方土地大量的供应，引起了我们这一浪房地产里面巨大的问题，所以我们以后亏损都是跟这个有关的。泡沫本身是重新分配的概念，房价从一百块炒的一千块，然后再回到一百块，它是重新分配的一个概念，没有损失。真正的损失，是你投资投错的地方，所以这次我们的泡沫真正的损失，你上海、北京房子是大家要去住的地方，但是很多地方的房子以后永远是空的。
有个地方领导最近碰到我跟我说，我们这里才六千块一平米，这六千块一平米，人口十几年不涨，现在造的房子能住的人口相当于它所有的人。像佛罗里达最后的房价跌成什么，我一个同学跟我说佛罗里达有人来跟我们说十万块钱卖一栋别墅，后来变成十万块钱卖四栋别墅，因为这个东西没人去住的，中国还有一个特点就是土地供应是我们限制的，碰到一个四线城市，房价说已经掉到三千块，我碰到一个开发商我说三千块有钱赚的，我造房子只要两千块，你知道这个地方以后变成什么样，房价就是两千块，它供应是无限的，所以中国的供应是巨大的，每年造那么多房子，我觉得中国人口再多也是装不满的，所以我觉得中国不光是价的问题，还有量的问题，还有房子造错地方的问题，所以这波房地产价掉下来会有很多问题出来。
我最后花点时间谈谈中国未来。因为中国现在很多人说我们是唱空，因为有人说中国对市场说不是真的由价格，是因为很多人唱高它就上去。投资发展必须要讲价值，经济发展也要讲价值，我对中国经济长期以来一直看好一点，中国人在世界上是有竞争里的，因为我全世界转下来，我跑的地方越多我对中国越有信心，跑到很多地方的人他收入不高，但是他并不愿意干活，因为人家活得比我们开心，中国人有钱并不代表中国人开心，世界上很多穷国家，人家都很享受的，你到拉丁美洲去，人家都没钱，但是人家就天天嘻嘻哈哈过得很开心，但是中华民族的竞争优势就是吃苦耐劳、省吃俭用，在今天这个世界上是有竞争力的。
中国的发展，任何政策是用中国人的优点的，这个国家就朝上走了。但中国也有缺点，缺点就是投机、炒一把。你作为一个政府来说，你要发展经济你可以用正面的力量，说中国人勤劳，我们加入WTO、发展工业，这国家就扎扎实实上去了。你看到中国人投机的面，你要走捷径，股市要涨了要买快买，房地产快涨了快买，这钱投机一下就跑到别人手里去了，用这个钱也是可以发展的，但这种利用人的弱点去发展，长不了。所以今天就走到头了，我们要回到利用中国人的优点，让中国人走回到中国人的优点，这经济就差不多没问题的。
我们现在的收入只有全世界平均收入的一半，中国人的劳动是比全世界平均我估计高一倍，所以从相对价值来算的话，中国劳动力是很便宜的，说工厂要搬到其他国家去中国成本上升了，其实中国人干的活别的国家很多人不愿意干的，我们的成本问题以后可以通过这个消化，我觉得不要太担心这个事情。
我们经济的调整，怎么调整呢？中国调整就是一件事情，我们要变成一个正常化的经济，钱是家庭花钱、公司去赚钱，这个就良心循环。公司要赚你的钱他必须做好产品，中国这十年钱是变成政府花钱，公司去赚政府的钱，大公司肯定变成贿赂、腐败，肯定会越来越严重，所以这个转型是核心。我们要改变我们的经济，就是限制政府花钱，国有投资23%的GDP，去年财政支出30%多的GDP，所以加起来我们一半的钱是政府花的，所以老百姓是被边缘化了，所以经济就变成这样了。房地产的泡沫核心，是给这个集体融资，其他国家的泡沫是重新融资，土地是私有的，所以大家买进买出都是老百姓在击鼓传花，但是这种最终是重新分配，我们是老百姓买了房子之后钱是变成政府的收入花掉了，所以这是一个不一样的地方。所以现在都说地方财政非常困难，确实是很困难，但是在于怎么理解这个问题，理解这个问题你是认为钱少了还是我钱花太多了？所以，中国经济这一波要走出来，核心的一步就是政府要认可不是我钱太少了，是我钱花太多了，只要我们认识到这一步经济就走上去了，所以最终的改革就是要限制，谁花钱的事情要弄明白。所以，我觉得这是我们这几年改革没那么难，因为我们的改革就政府退一步这个经济就上去了，就是一个对权利的约束的问题。
还有一个就是现在外国对中国悲观，这是很可怕的一件事情，中国是有生产力的地方，外国人悲观，是认为中国经济危机爆出来之后公司会破产，现在股票都很低，我认为中国跟日本92年不一样的是，中国还有一波上升的空间，就是家庭需求还没出来，家庭需求出来之后的话，人均产值能到两万美金，所以很多问题都要从上升的空间相比较，这个日本当时没有，日本当时已经饱和了，所以它的问题拖了很久是和这个有关的。
还有我们这次金融上的损失有多大，十万亿，我认为十万亿是能够消耗的，因为中央政府的负债相对是比较少的，还有那么多资产，而且现在中国政府收入那么大，只要它几年花钱少一点，这个不良资产都能给消化掉，所以我觉得这个问题我们是有条件处理的。不像日本的问题，它的国债230%的GDP，经济增长空间有限，因为人口在下滑，所以它的债务真正是一个大危机，要还钱是很困难，但是中国还是有上升的空间，所以还钱的事情不用太担心，所以过几个月中国可能会出现一个危机状态，比如有些信托产品会爆炸，信托产品爆炸之后大家就觉得大的金融危机来了，其实不是，我们信托产品背后它没有联动，一个产品就是一个产品，爆了就爆，在美国因为它有衍生产品，是联动的，所以它的危机就变成雪球效应，就变得越来越大，但是中国没有这个，所以到时媒体在报也应该考虑这个问题，信托产品没有相关性的，爆了就爆了，就是有些人损失了而已，所以我觉得这对我们来说，如果是这种危机状态出现的时候，这才是你可以去投资的一个机会，所以到那时候你如果看到股市很低、掉得很多的时候，其实这时候你可以投资股市的，错不了，每次巴非特40年22%增长，股市平均增长7%，他多增长了15%，其中的一半是他买股票的时候是危机时候买的，就是别人不买的时候他买，一半超高表现是这个来的，还有一个是选行业，他选了消费行业，跟家庭需求有关的，这两个连起来就是为什么他得到了22%的收益。
所以，下一步我觉得对中国经济的未来不用悲观，然后每次危机应该都是机会。我就说到这里，谢谢大家。

主持人：
半个小时的演讲，谢国忠先生把中国的金融地产形势做了一个分析、展望。谢老师讲的说泡沫不可怕，它是一个调整的方向，而且调整的方向对规格的房企而言是一件好事情。最后他讲到我们的方向，就是政府限制权利。谢博士的演讲虽然时间短，非常精彩。感谢谢博士。
下面，有请著名的青年经济学家、央视财经评论员马光远博士给我们演讲当前宏观形势和应对之策。有请马光远博士。

马光远：
非常感谢。我经常来沈阳，有公事、有私事。刚才谢先生他的演讲我不做评价，我就谈我自己的观点。
我想讲这么几个问题，因为上半年经济数据已经出来，大家都看到了，这个数据怎么去分析？经济形势究竟好还是坏？面对上半年7.6%的增长，这个增长是正常还是不正常，是一个短期的下滑还是一个长期的趋势？我想这个问题必须分清楚，分清楚以后我们才能够谈下一步的政策应对是什么。
我们现在看到很多的说法，跟很多人的预期不一样，谈到预期我这两年在做一件工作，就是每一年我都会会上一年别人预测的工作对不对。2011年的时候，很多人预测2012年中国经济的时候，很少有人预测到2012年的中国经济增长会低于8%，去年增长7.8%，今年2013年大家可以看一下2012年年底很多人的预测，也是很少有人预测到2013年上半年的经济如此艰难，国内外的机构，世界银行、国际货币基金组织、中国机构社科院、人民大学等等，你去看他们的预测，现在可以讲比较离谱。当经济预测出现离谱的时候，他们说的最多的一句话就是数据大大低于市场预测，但从不反思自己是不是预测错了。
美国经济学家嘉尔布雷斯有一句话，说经济学家的预测主要有两种，一种是根本不懂预测的人在预测，第二种是根本不知道自己不懂预测的人在预测。我们现在很多的预测之所以不靠谱，本身是因为只有心目中主观有一个经济增长的标准，比如谈到2013年中国经济的增长，很多的说法是非常乐观，因为政府换届，政府换届第一年还能干不好吗，第一年干不好不好交代，这是很多人的预测，我想这种预测本身根本不能叫学术，你很难看到它里边预测的这种逻辑是什么、学术标准是什么，所以到一季度经济增长7.7%的时候很多人就认为这个数据有问题，到第二季度7.5%的时候就开始唱空，开始认为应该出政策了等等，我想之所以出现这样的情况，一方面我想在整个预测的过程中，我们现在很多预测我不认为很严肃，我不认为这个逻辑可以经得住推敲；第二点比较重要的，就是多年以来我们习惯了8%以上的增长，如果经济增长低于8%就认为很差，就认为应该出政策去干预。我们老是批评地方政府的官员有GDP思维，实际上中国这大半年来我的观察是，最具GDP思维的不是官员，是学者，一旦经济出现问题的话，学者比领导要着急，因为他着急要向领导出谋划策，让领导听他的话，我们把这个经济搞上去。所以，现在有很多的机构学者在谈到中国经济的时候，为什么大家如此悲观，它这个标准有问题，如果以8来衡量的话，那当然是低于8，但是我们想一个经济这么大的趋势里面它就低于8了，这是不是一个正常的表现。所以改革开放三十多年谈到中国经济的时候，实际上目前的分歧，我认为是任何时候都少见的，特别是基本问题——经济好与坏。
这个基本问题的判断上，大家分歧也很大。分歧大的一个根本原因：
第一，把长期问题看成短期来对待。我们现在每个季度出数据，甚至每个月出数据之后大家来分析想对策，我认为非常荒唐。谈经济是一个长期问题，特别是经济增长本身就是一个长期问题，怎么能根据一个季度甚至一个月的数据来进行判断。当你把长期问题，按照短期思维来判断的时候，得不出正确的结论，即使得出正确的结论也是一厢情愿的，所以我们现在要正确的判断目前宏观经济的好坏，并且对下一步的决策我们能够提供一些建设性的意见的话，首先你的思维应该放到长期去考虑，从长期去看我们还要不要保持这么高的速度，有没有可能保持这么高的速度，这是必须去考虑的。
我记得2011年，经济从第一季度到第四季度连续下滑四个季度，那个时候绝大多数的人认为这是一个短期波动，与金融危机、欧债危机等等蔓延有很大的关系。2012年前三个季度，经济连续下滑的时候，也有相当一部分的人认为是短期因素导致的，但是到2012年下半年的时候，认为中国经济长期的放缓趋势出现这种观点越来越多，现在比较中立的观点是认为经济目前的下滑两个力量为主导：第一是短期因素，第二还是承认长期放缓已成定居，也就是习近平总书记4月份在博鳌亚洲论坛里面很明确的告诉全球，中国经济超高增长阶段已经结束。他把中国经济过去三十年的经济增长用了超高两个字，朝高意味着什么：第一过去三十年我们超速增长，超速增长引发经济过热、引发很多问题；第二高速增长。
那么未来的增长会是一个什么样的增长？正常增长。正常增长是多少？实际上我们的很多政策、很多规划里面每一次都是很理性的，我们在十八大报告里对未来整个翻番的计划我们推算过来，经济增长不到7%。但是，我们每一年的政府工作报告里边，我们比这个要稍微高一点，比如说今年7.5%，但是大家的这种想法、大家的预期又比政府工作报告又高一点，造成了三个数据之间出现的偏差，那么每一个人看待问题的时候，有人用这个数据、有人用那个数据，所以有不同的问题，我个人的观点非常简单：第一上半年不错，没外界说得那么差，而且你认为这种趋势比较差的话，这种差的趋势会一直延续下去，如果你认为是冬天，那么多穿点衣服这是必须的，从各个数据来讲，无论是我们李克强总理自己的克强指数，还是我们统计的一系列的能够反映宏观经济的数据来看的话，我认为波动没那么大，比如说规模以上的工业增加值我们上半年9.3%，当然多年以来我们都在两位数的增长，那么这个指标本身跟2011年、2012年比、跟现在比，整体的波动没有超过0.5%。如果大家画一条曲线去看的话，是比较平缓的，没有出现大起大落。
那么，大家再看三架马车，投资20%以上的增长，这个增长已经过快了，未来中国的投资增速能够保持在10—15%已经相当不容易；那么消费受到八项规定的影响，一季度可能差一点，但是二季度总体12.7%也不错；比较该看的是进出口，一季度很多的水分、很多的造假、很多的行为出现以后，一季度出现了暴涨，15%以上的增长，最后大家发现，在所有的数字里边这个数字可能是最假的，然后到二季度的时候采取办法来解决出口的假数据问题，我们看到五月份增长就露馅了，基本零增长，六月份-3.1%。目前的出口的确是比较糟糕，如果有政策去应对的话一定要救出口。
那么大家再看工业经济指数，一季度6%，中小企业是低于50%以下，长期以来在50%以下徘徊。特别大家看就业，我们以前担心的就是经济增速一下来就业就会出问题，今年人社部告诉你，经济下滑就业反而更好，前半年完成了726万的就业，新增农民工就业444万，这是一个非常让我惊讶的数字，我现在不敢说这个数字是假数字，但是我个人认为像做梦一样，是一个非常梦幻的数字。在经济增速，经济下滑比较大家都能感觉到的情况下，特别是中小企业、出口型企业并没有大量的招聘新员工计划的这种情况下，人社部给出的数字是700多万，我们今年的任务是900多万，所以今年完成900万的就业任务没有问题。财政数字比较难看，一季度的时候中央财政负增长，二季度7.5%，7.5%的增长已经高于城镇居民6.5%的增长，跟我们二季度整个GDP增长已经拉平。所以总体来看，大家看数字没有那么差。但是，为什么说得那么差？我想我前面分析了这么多原因，还有两个原因，如果说我们对政策本身、对形势本身预测得悲观一点的话，领导会着急一点、政策出得快一点。
我们目前中国经济最正常的，就是个体，包括行业、地方利益的分化，而且利益的分化通过舆论的话语权已经表示出来，每一个行业对经济的判断是不一样的，为什么出现不一样的判断呢？是为了政策。那么，还有一个，我们看到多年以来我们谈到中国经济的实力，我个人认为最弱最弱的实力就是软实力，这个软实力最弱的表现是对舆论的把控。当然，这么多年来我们的宣传部门天下无双，恨不得给你每个人的嘴上带一个摇控器，但是当我们看到需要把控的时候它就把控不住了，整个上半年国际舆论看中国经济唱空中国经济非常多，甚至打着很多的旗号，比如李克强经济学，提出李克强经济学里面一些好东西的时候，提出一些非常吓人的东西，认为中国经济会下滑大3%，3%就我来讲，这个数字一旦实现，对于来说是一个灾难性的数字，不可接受的，但是一下引发了国际舆论的整体关注，大家都去讨论中国这架大型客机会不会硬着陆。
但是我们面临这样的形势，我们的舆论无能为力，我们只能听任大家在唱空，而且引发了一系列的恐慌，包括六月份我们的流动性问题，钱荒问题出现以后，我觉得为什么央行草草首场，商业银行本身流动性问题远比央行想象得严重，本来认为是一个小炸弹，拉开袋子一看原子弹，非常吓人。
第二个原因就是在央行治理商业银行资产错配的时候，出现了一股非常强劲的唱空中国经济的这么一个舆论的导向。那么，我们的人民银行对这样的唱空行为我们也是手足无措，所以我们发现最大的问题不是我们自身存在问题，而是当我们遇到问题的时候，别人夸大我们的问题，本来是一场感冒，别人说是禽流感，一下子引发了大量的恐慌，没法控制，这是很大的问题。
所以我觉得，就上半年我对经济形势的判断，大家可以去看指标、看数据，同时必须有一个标准，这个标准就是你必须认识到，中国经济经过高速增长三十多年以后，我们一系列的制约因素，包括我们讲的人口红利，我们讲的资源治理等等一系列的因素决定了你必须减速，只有减速才能够完成结构的调整。这种形势下，如果我们认为十八大报告提出的翻番是可能的，我们必须接受7%左右的增长，如果7%左右的增长是正常的增长，我们应该把主要心思放到调结构上，来提高经济增长的含金量和质量，而不是还一味的去讲究那个速度。所以，我觉得这是第一个，我个人认为，7%正常，现在的增长不错，还没有到惊慌失措的时候。
第二点，必须认识到中国经济目前面临的各种转折点，转折点很重要，转折点里面一个最突出的问题是流动性的转折点，我认为今年上半年到下半年，包括明年，全球谈到宏观经济的时候，大家一定要注意到最重要的话题，是流动性话题。美联储要升流动性，国际流动性的一个变化对新兴市场会是一个什么样的影响？对中国会是一个什么样的影响？对中国的企业、对中国的行业会是一个什么样的影响？都必须去关注。所以，未来几年加强流动性的管理，每一个企业把流动性作为自己衡量风险的最重要的标准，我认为应该提上日程。美联储当年放流动性的时候，中国政府谴责不负责任，当美联储要收流动性的时候，中国也在谴责，为什么？我们都知道，就说一架飞机下降时候的危险要高于起飞的时候。美联储本身收缩流动性跟放流动性，对整个新兴市场的危害是不一样的，美联储放流动性的时候，流动性自己无法吸纳、实体经济无法吸纳，就会流向新兴市场，制造新兴市场的资产泡沫，这是一个过程。那么当美国的经济复苏不错，今年全年经济最好的我认为还是美国，美国经济率先复出已经成为定局，现在很多讲美国是假复苏，复苏就是复苏，没有假复苏，如果有假复苏的话，09年中国经济的复苏是真正的假复苏，昙花一现。所以，当美联储收缩流动性的时候，那么首先引起的国际资金的流动是什么？是直接从新兴市场流向发达经济体，这是一个必然的趋势。当发达经济体的流动性退市回收的时候，新兴市场的灾难就来了，资产市场的泡沫肯定要受到严峻的考验，因为你的流动性要出问题了。
所以，未来如果说我们谈房地产，中国的房地产，压倒中国房地产的最后一根稻草，我的答案是美联储，不是中国人民银行。美联储收缩流动性以后，中国人民银行的货币政策要被动的转变，也就是说我们要控制流动性，因为资产泡沫引发的钢跟是非常高的，如果你不控制流动性就要崩盘。所以在这种情况下，经济增速的转折点、经济发展的新阶段、货币政策的转折点、改革的转折点，都决定了我们必须有新思维，对未来中国经济要有新的逻辑，不是以前的逻辑，不是我们需要一个什么样的速度、需要多大的规模，甚至对资产价值的表现上一以贯之的认为会怎么样，甚至嘲笑。我想，过多少年以后，我们再来看现在的话，大家就会认为这个转折点非常重要，所以要关注流动性，流动性可能会成为下一步新兴市场必须严正对待的一个很重要的话题。
我们看今年九月份，美联储会不会收缩流动性，一旦收缩的话中国必须有预案，不能等人家收缩负面效应出来了以后我们才应对。五、六月份流出中国资金的径流量已经表明，真正的钱荒出现了。所以我们谈钱荒的时候很多人认为假钱荒，我们这么多钱怎么会是钱荒，当美联储真正动手的时候，你会感觉钱非常值钱，所以我告诫在座的房地产企业管好流动性，扩张的步伐应该慢下来，即使丧失很好的投资机会也要避免风险，未来风险远远的大于机遇，因为全球的流动性在变化。我们甚至看到一个规律，就是当每一次美元走强的时候，新兴市场总要倒霉，新兴市场的泡沫总会破灭，要么是全局性的、要么是局域性的，但是肯定有一个倒霉蛋要出现，这个倒霉蛋会是中国吗，这个还不敢直接说NO，还是要看我们最重要的选项的一。
第三个问题，我本来不想谈房地产，但是因为房地产的十年，我想纠正两个概念，第一个关于中国房价的问题，我一直强调没有一个价格叫中国房价，因为每一个城市、每一个地方房价表现不一样，必须承认中国房地产所有经济领域最复杂的领域。我搞经济研究多年，我认为在所有领域里边房地产是最复杂的，中国房地产、中国房价背后的逻辑是一个多元的逻辑，是一个跨领域的逻辑，必须有多元的思维去看待。任何一个城市的价格，都有自己的特点，北京、上海、广州、深圳一线城市表现也是完全不一样的，你不能说我们现在叫一线城市、二三线、四五线，这种说法本身如果仔细推敲的话也是有问题的。第一，没有一个价格叫中国房价。
第二，房地产的表现不可能是同步的。不是国庆阅兵，你必须大家都正步走，中国未来房地产肯定是一个分化的走势，也就是好的可能仍然会好。我们讲一个前提，中国的房价高不高？我认为毫无疑问百分百，太高了，高得很离谱。但是，如果我们分析房价背后支撑高房价的各种变态因素的话，这些因素如果不消除房价还会更高，这是毫无疑问的。所以，我们要去分析这些因素，我们不能一厢情愿的认为你看太高了，一个人发高烧，如果制造高烧的各种机理仍然存在，他仍然会从39度到40度到41度，也有可能烧死，这是很有可能的。但是，对症下药，找准问题，药方开对了还会退烧。我们现在找到退烧药没有呢？我认为根本没有。所以在这种情况下，那么房地产的表现第一不是齐步走，不是说中国房价会怎么样、中国房地产会怎么样，我认为完全是一个分化的走势，没有任何问题；第二必须意识到中国房地产的基本面发生了很大的变化，我们以前是绝对的短缺，就是缺房子，缺房子的情况下你用任何办法抑制房价都是徒劳的、无效的，那么现在缺不缺房子，必须回答这个问题，尽管我们的数据问题很大，但是一旦要研究房地产的话，你必须表现出比别人更多的勤奋去钻研数据，在国家统计局假数据的基础上搞点真数据、搞点真分析出来这是必须的，所以我个人的分析，从存量去讲，总量基本够，总量够是一个什么概念？国家的统计数据，政府工作报告里边讲我们现在人均居住面积32.9平方米，我们的城镇人口7.1亿多，这个加起来是234亿多平，但是在这个统计里边有两大块没有统计：第一66亿平的小产权房没有统计，加进去300亿平；第二相当一部分的福利分房没有统计，国管局的房子你敢统计吗，统计不了，那么这一部分房子量有多少现在很难计算，但是即使有前面两部分，总量最低300亿平，意味着中国城镇人均的居住面积是40平以上。40平是一个什么概念？上世纪90年代，法国、德国、日本的居住面积分别是38平、35平、31平，我们远远的超过他们。所以，就这个来讲的话，那么研究房地产大家还应该知道一个转折点，35平，一旦人均居住面积超过35平，房地产肯定进入平稳发展，现在就中国等待印证，全球所有的都已经印证了。这是存量上。
增量未来够不够？未来需求主要是三方，第一是城镇化的人口，第二是所谓的改善性，更新房子的这一部分人剖，第三是一直没房子的可能也会成为永远没房子的。那么根据我们目前房地产投资的增速，房地产目前的施工量，我们粗略测算，到2017年的时候，中国这几年盖的房子可能差不多能够达到八千万套，新增住房达到八千万套，那么施工面积年均施工面积可能达到60—70亿平，我们现在住宅是40亿平，那么如果是八千万套的话，可以解决2.4亿人的住房问题。那么从我们城镇化的人口去讲的话，每年城镇化即使到1.5%也不到两千万的人口，但是我们的这些供应量大家可以简单算一下，更新的比例大家有分歧，25%、30%还是40%，但是我想不会所有的人把房子拆掉以后盖新的房子，这个比例每年是很低的，再加上一直没房的，要变成有钱人有房子比例也很低。所以，未来五年增量供应肯定是过剩的，但是最后我想讲，房子是不可移动的，总量的超过，总量的够，再加上增量本身的过，不意味着没有一定的短缺，所以未来我认为只有两个地方会上涨，一个是城市群，城市群无论大小城市都会上涨，现在有人说无锡的怎么了、常州的怎么了，我一点不担心，这些地方的房地产没有泡沫可言，即使出现价格调整，即使现在有人认为房子多了，不会多，人往那个地方流；第二个，中心城市会确保。
那么剩下的城市会怎么办？三线城市、四线城市、五线城市，县镇怎么办，我想未来中国房地产价格泡沫破灭的路线图就是农村破灭到城市。我唯一同意所有人的，就是房地产最终肯定会崩盘，因为所有的房地产泡沫最终都是崩盘的。最终是什么时候，大家自己判断。
谢谢。

主持人：
感谢马博士的精彩分享。
他把上半年中国的宏观经济形势，我认为做了一个比较清楚的分析，他讲的7.5%是正常的，那么实际上我们前一阵自己在地产新十年、聚焦城市群的大论坛当中，我们请的是国务院发展研究中心的副主任刘世锦，那么他也一直担任经济的副总理，那么他提出来中国未来经济会进入到一个中低速增长的时代，那么他讲的这个他说是7%以下可能都是中低速增长，都是中央政府可以认可的。前两天我们看到克强总理提出来克强底线是7，我们听到马博士的分析我们觉得倒比较乐观，应该放低增速，调整一下我们的经济结构。如果我们的水污染、空气污染、土地污染，如果再不治理，制止遗留的话，可能我们吃不到安全食品，毒食品这样一个情况还会继续下去。那么最后马博士的落脚点讲到了我们今天的城市群。
接下来，有请金地集团助理总裁、东北区域董事长郝一斌先生演讲。

郝一斌：
感谢刚才两位专家都给我们这个行业提出了非常多的忠告和警示，然后我们也觉得学习了很多。
其实现在做地产是非常不容易的一件事情，我们大的来讲，我们自己把它分为两件事情，一个是所谓的投资能力，一个是运营能力。当然，运营能力当然是说这个是考验各个企业的成本控制、运营效率、产品溢价能力等等，这是对企业的经营肯定会有比较大的影响。
另外就是你的投资能力，投资能力就把我们现在地产企业的人都逼去研究各种各样的经济社会问题，我们也有些思考跟大家做个简单的汇报。就是因为这个地产我们觉得有几个，就是从投资来讲它更多的是跟一些企业本身以外的整个社会环境相关的，我们觉得有几个相关性非常大的因素：
第一，地产是个强周期的行业，跟我们整个经济发展的周期是强相关。
第二，是个强政策的行业。我今年也出去几次，去美国我也刚去，东南亚去了两次，日本我是下周一会去，我们也在去看这些市场，包括新加坡和香港。就是中国政府对市场的干预能力，绝对是所有人里面最强的，因为我们中国地产不是采用的美国或者日本的这种自由土地市场供应的方式，而是学习了新加坡和香港，由政府来主导土地供应这种方式，包括我们政府在税收调节方面的随意性和金融政策改革的强力性，所以导致了我们是强政策的行业。
第三，强资金的行业。我们的地产是个资金密集型行业，所以相对而言资金成本对我们影响也很大，甚至我们客户也受到了金融强的影响。
第四，第四个强相关是区域。因为中国太大了，有时候我们在国外也跟他们聊，他们会说中国是一个看不懂的国家，因为你去中国不同的地方见到不同的人会得到一个不同的中国。所以中国区域，它的经济大的周期都是关联的，但是它的波动周期不一样，比如我们在做地产的人可能看到，一线城市房价波动的时候，大概会两三个月传导到下一个城市，但是传导周期不一样，并且它的波动幅度也不一样，然后甚至不同地方政府采取的一些策略，在土地市场上的策略和不同的法规对它的影响也很大。所以，在不同的区域我们也表现出来收益的变化情况非常大。
第五，产品结构。因为在过去，我觉得我自己做这行从96年开始，就比较不幸，97年就赶上了亚洲金融危机，但是也算比较幸福，至少我是在2003年大规模资产泡沫化之前进入这个行业的，之前中国的房价变化并不是非常大，因为98年的福利分房刚停止，中国才从国有经济逐步向私有经济去转化，然后产生了很大的购买力，包括城镇化也刚刚起动，在那个过程中是一个小众市场。03年以后，甚至我们认为到07年产生了一个鸡犬升天的市场，但是09年以后的市场又在进一步分化，就是我们看到在同样的市场周期里面，不同类型产品的市场反映也不一样，比如我们豪宅在强调控的时候可能价格波动会到40—50%，但是刚需产品可能只有20—30%。甚至比如说，前一阵政策对住宅的调控，很多转去做了商业地产，所以我们认为2014—2015也会形成商业超过住宅的泡沫，所以它也是非常强相关的。
这五个强相关的东西，彼此之间又没有一个绝对的联系，他们在去干扰和作用，就会产生很多的变化，所以在极端例子下会产生房子的极大振荡。比如2011年我们看到杭州和上海的市场。然后，另外一些情况也会产生出来对经济周期的不敏感性，在不同区域对冲这些东西。但是我们反过来再去研究这个东西是我们特别头疼的一件事情，现在所有做地产的人，我认识的基本上我们每天在去看各种关于宏观经济、产业政策等等的新闻、研究报告，我自己也有一个小的班子，大概有三个人专门在去做这个宏观经济和土地市场的研究，当然甚至也研究到了一些可能离我们比较远的，但是我们只能得出一个结论，现在在整个全球经济再平衡的过程，中国也面临一个经济再平衡。但是，到底以什么方式去实现再平衡，我们现在觉得也是一个非常复杂的问题，大家也有不同的争论。但是我觉得是这样，我们希望我们自己放弃一个思维，就是我们太习惯过去计划经济给我们的，就是这个世界上唯一只有一个真理，其实我现在是反对真理的，我现在认为市场的再平衡是靠市场上不同的主体对这个市场有不同的判断，然后不断的对冲才能够实现市场纠偏的作用，如果所有人对某一个问题的判断在某一个时间点都高度一致的话，就会产生巨大的偏差，我们把它推得过高或者踩得过低，所以我觉得不管不同的学派、不同的研究方式对这个经济有什么判断，我们可能更多的时候要理性的去看待可能应该是去掉一个最高分、去掉一个最低分，在相对平衡的情况下去看经济发展走势。当然，这中间你自己平衡点在哪里是另外一个选择。
我们太多经济学的观点，都是集中在短期的预测上，半年、一年或者是几个月的，我也非常赞同马博士讲的，我们要去看一个重长期的趋势。那我们地产行业，大家可能对我们有一个误解，就是大家认为地产商是短期的投资商，实际大家对地产问题短期的关注，这个关注度并不主要来自于地产商，而是来自于我们的地产投资者，大家会很短期的高度关心它的短期波动。对于我们现在中国规模都在300亿以上的蓝筹地产公司来讲，我们的投资都是比较平衡的，在市场好或不好的时候我们必须保持我们经营的连续性，所以我们的投资不会那么强周期的，我们更关心的是整个行业长期的发展趋势，一定会有一些项目在一些周期里面有更高的利润，也有另外一些项目在一个不太好的周期里面可能是持平的，甚至是亏损的。但是，这个在地产公司资产负债表每年的报表里面的利润率来讲，我们可以看到中国最大的十几、二十家的地产商波动并不是很大，净利润在15—20%。总体而言，我们这个行业经过08年以后的调控和经济振荡以后，整个毛利率是在下降的，所以我们也在更多的思考我们这个行业到底怎么去思考。如果我们相对短期因素，我们更看重中国不同区域场周期的发展，根本来讲地产还是需求产生的，是它的经济总量和它的人口结构调整产生的。
大家经常会讲过剩或者短缺，我也认为实际上是一个结构性的问题，就是我们到中国的很多农村或者中小城市去看，有大量过去的房子现在几乎没有人，村里面可能只有留守的老人和孩子，老人去世了可能过去的这些房子全都是没有人住的。但是我们也看到在北京这种一线城市，大家都说有高空置率，但是很不好意思，因为我家在北京，我知道北京房子的空置率是非常低的，所以我在每回看到一线城市高空置率的时候，我都觉得这是一个伪命题，因为大家有时候会把房地产的运作周期看得非常短，就是大家认为房子改好了没有人住，其实你在这个项目三五年去看基本是满的。我们也能看到大中城市这两年房租的上涨，当然这是个很复杂的问题，但是我们能看到人口聚集产生巨大的收益。在纷繁复杂变化的情况下，我们找到一条绝对的真理是不可能的，只能根据我们不同区域、不同城市、不同类型产品的判断去决定你的投资和你的发展，我相信有一点是对的，就是如果这个行业所有人都赚钱的时候，这个行业一定会出问题，因为会有太多的外来资金涌入到这个行业里，鸡犬升天每个人都赚钱，如果这个行业所有人都不赚钱的时候，千万要守住不要退出这个行业，因为下一步就该你赚钱了。经济根上来讲就是这样，既然是市场经济，就是因为低风险高利润导致过多的投资，然后把它的风险推高，然后再平衡调整，又有很多的资金退出这个行业产生供给不足，然后坚守下来的人又会在这个过程中得到超额利润，然后又会有新的资金涌回来再去平衡这个市场。我们太习惯做上帝了，计划经济教育出来我们的思维方式是要想到一个最好的，可丁可卯不浪费的，其实我认为浪费是正确的，也不能叫浪费，浪费是不浪费的一个过程，如果没有这种不平衡，我们任何人为设定的均衡状态都可能是一个可怕的灾难。就像我们过去国际共产主义运动走了这么多年，给全世界很多国家计划经济带来的灾难，我认为是正常的，如果这个行业里面有些区域、有些公司、有些产品类型是赚钱的，当然这个东西也是在不断变化的，我们今天要讨论出来只有哪种东西是赚钱的，只有这种东西是对的，可能在这个时间点有可能是对的，但是它过两三年以后就不成立。之所以我们作为一个企业、作为一个商人和很多学者不一样，学者研究的是共性的规定，而我们只有一个企业，研究的是市场上的变化，只有顺应市场的不断变化，我们才能在市场上生存下来。我们认同的真理就是爱因斯坦说的一句话，就是世界上唯一不变的就是一切都是变的。这也是我们觉得企业要去不断研究我们的市场，研究我们的市场环境，研究我们的客户，研究我们的产品，就是我们要不断的去创新，不断的去变化，顺应这个市场的发展。
因为今天讲城市群我觉得也是一个庞大的问题，简单的来讲就是我们作为企业的布局，我们会在不同的城市群之间都去做投资，因为我们要对冲我们的风险。因为我们最高崛起的是长三角，由低技术附加值、高劳动密集行业堆积起来的长三角。到最近五到八年以来由于中国工业总量变化产生的产业重化工业而兴起的环渤海区域，我们也是顺着这个方向去走。但是中国经济里面不同阶段的调整，会对不同的城市群产生不同的作用，我们觉得每个城市群可能都会在某个阶段遇到一些好的机会，也会遇到一些困难，都是我们自己投资布局要去完善的，我们不会因为短期的行为去快进快出，因为地产也没有办法，它是一个属地性的行业，你必须要对这个区域市场有足够的认知和熟悉，你才能在这个区域市场上找到你生意的机会点。我们也有心理准备，就是在这个行业里一定会有些，之前可能是鸡犬升天，日后肯定是有些企业生存得不错，有些企业勉强生存，有些企业生存不下去。在中国城市化的过程中，不同的阶段来讲，比如在一线城市，由于它已经从城镇化，像北京、上海城镇化水平已经非常过，基本城镇化率已经完成，所以可供开发率很少，所以它的产业转向了高端服务业，所以对写字楼等等高端地产的需求非常高，新推出产品的溢价能力也非常高。在长三角、珠三角又是另外一个情况，我们在东北区域可能更熟悉一点，我们看到我们正在进行初步城市化的过程，也就是整个东北不到1亿1千万的人口，其中4300万是在辽宁，在辽宁整个占到了东北面积的20%，但是人口占到了东北人口的40%，就是人口密度远大于北边的两个省，尤其是在沈阳往南到大连辽中南地区，其实在沈阳往北只有长吉那么一个小的工业走廊，其余都是以农林牧渔为主的。
沈阳随着它在东北中心城市的地位，我们觉得它的二产当然还是维持在很高的比例，二产是占了沈阳整个经济总量的60%，是非常高的，第三产业并不是很高，这两年也是持续这个情况。这个阶段我们就会发现，它的收入水平就是一个相对两极分化的，中产阶级的形成还不是很充分的，所以我们产品结构上我们会发现消费能力比较强的要么是一些少量的顶端豪宅，就是跟权贵阶层相关的，要么就是总价水平比较低的这些普通住宅，这个销量也是非常大的，这三年全部维持在一千万平米以上，我觉得这也是高速城镇化的一个过程。我们认为一个城市一年，大概人均一平米的更新量是正常的，像沈阳的常住人口700多万，如果是800万以内住宅销售量是正常的，现在到了1100—1400万，我们只能说明它是一个高速城市化的过程，这个高速城市化也会随着它城市化率到一定程度也会改变，因为可以看到沈阳随着聚集效应的产生，它的现代服务业、商贸、金融也在逐步的形成，对周边人口的吸附能力也越来越强，所以它的中产阶级也会逐步的产生出来。但是我不知道它的转型速度有多快，但是我在自己实际经营中能感觉到这个趋势，那是不是到了一定阶段它的亮点会下来，我觉得也是一个必然的趋势，需要的产品结构会不会变化，我认为也一定会变。但是我觉得，不管怎么说，就是在辽中南这个城市群比全国的城市群是有一个很大的后发优势，它相对的成本是比较低的，我也相信大城市，像北京的房价上到一定程度，一定会对很多产业产生排挤能力、挤压能力，会向这个产业比它成本更低的城市去转化，比如天津、廊坊，也可能是沈阳、大连这样的城市，这个过程我们也是可以预期的，因为我自己也有很多的合作伙伴和员工，都从一线城市由于过高的成本，在向二三线城市转移。
我们确实很难去把握精确的刻度，它每半年走多少、每一年走多少，但是我们能够去感知到这种趋势性的变化，并且在这个趋势性变化里面能够坚守住我们符合市场、符合客户，不去做投资生意、不去做冒险生意，我觉得我们就会有一个健康发展。我也相信我们的房地产同仁，如果大家去用心的经营，我们会生存下来，如果我们抱着鸡犬升天和投机心理去经营，可能我们会被这个市场淘汰。谢谢大家。

主持人：
感谢郝总来自一线的分享。我觉得讲的条理非常清楚，而且我注意到其中讲到平衡和不平衡之间的辩证关系，我非常受启发。
中国改革开放的三十年来，尤其是近十年来涌现了一大批优秀的房地产企业，那么他们通过占有资源优势，有的通过一蹴而就的大开发就可以成为房地产的大佬，但是这样的时代可能一去不复返了。如何在一线、二三线城市做好合理布局，如何在全国的房地产做好一个区域的布置，那么这是一个很大的话题。那么，今天我们就是以城市群、以房地产、以地产产业链为主题展开一个对话，那么请看我们今天背景的大屏幕。
未来的中国经济，刚才正如几位专家说的，可能是要进入到一个正常的速度，或者说告别超高速的时代，进入到一个正常速度的增长时代。那么，我们注意到十八届三中全会将会有一些密集的改革政策出台，那么其中城镇化的规划应当是大家都在关注的一个重大的政策，国家发改委已经在此前做过一些吹风，提出一个观点我们认为很重要，就是城镇化的载体是城市群，尤其对我们做的这个蓝筹地产的系列活动来说，对这些大的房地产商、规模性房企要布局的话，可能城市群是一个非常重要的概念。
那么，今天我们请各个方面的专家和一线的企业家做一个对话，就是以城市群和地产产业为题做一个对话。有请我们今天的对话嘉宾，独立经济学家、玫瑰石投资顾问公司董事谢国忠先生；金地集团总裁助理、东北区域董事长郝一斌先生；中国社会科学院民营经济研究中心副主任、北京富达尔城市发展研究院院长刘世能博士；博西家用电器嘉格纳总经理兼中国区域项目销售总监匡宏先生。
城市群我想做一个简短的介绍。我们城镇化的规划第一稿，大概在五月份的时候到了省部级，因为我做了一些研讨会，我听到的参与了这个规划稿起草的一些人说，五月份到了省部级争取意见的时候，里边提出城镇化的载体是城市群，而且很具体提出了十八个城市群。十八个城市群提出来之后，很多地方上的首长看到了这个说法，然后就跑到北京国家发改委找到相关的领导，说这十八个城市群能不能给我们也批一个。
在城镇化的时候，大家在担心当年的小城镇热，觉得应该城市的格局有层次、有系统，那么大家寄希望于城市群，但是城市群一旦到了政府的规划那，然后十八个城市群，后来又说是不从正文里面出现，放到附录里面是十个城市群，现在是附录里面也不放，只说重点的是五个，除长三角、珠三角之外大概提到了武汉和重庆两个。就是如果一旦变成了政府行为之后，还要政府去批这个城市群，我觉得很奇怪的事情，城市群不应该是政府批准，它应该是个正常成长的过程。我觉得前面郝总讲的，房地产商在选择区域的时候，可能会考虑一些很多的因素，但是可能城市群是一个很重要的角度，那我想请郝总，您对城市群怎么看？

郝一斌：
我也替我们发展商辩白一下，我觉得发展商里面我们也分很多类型的，其实比较大规模的发展商在进入一个新的城市和区域的时候，我们首先研究的是产业和人口。我们有一个坚定的理念，我们认为我们的房地产是在工业化以后才产生的事情，如果是这个地方没有产业、没有就业人口，我认为我们去做房地产开发是非常危险的，是一个空中楼阁，因为我们也能够看到，其实在国家大的区域里面也有一些区域是这样的，比如某一个岛全部是房地产，也能够看到它这两年，它的基础本来就在流沙上面，很危险。所以，如果我们看到这个地方它的产业不够、人口支撑不够，我们是绝对不会进的，这是两个关键的考核指标。
所以，我们也认为政府主导的城镇化，我们觉得应该更多的是政府应该促进产业发展，然后对这些产业人口需求的配套，如果我们去规划城市，很可能规划出来一些没有核心产业支撑的一些城市，那是非常可怕的，根本就没有办法形成人口岛。我们地产商有时候会讲我们能够搬运人口，其实从内心我们心里很清楚，我们不是在搬运人口，我们是在满足人的需求，他一定要在这里我们才能够，在他可接受的辐射范围。这是我们一个基本的判断，所以我们并不是太关注研究了十个或者二十个城市群，然后政府有什么规划主导，比如现在的六新区，当然我们很尊重他们的伟大，我们会慎重。我觉得有理智的发展，都会采用这个标准去发展。

主持人：
刘世能先生长期做一些规划发展和咨询，想听听您对这个问题的看法。

刘世能：
今天的题目两个关键词：地产，城市群。
在城市群发展过程当中，我们房地产发展的机遇和怎么把握商机的问题。我觉得这里有两个问题首先要明确，第一个城市群的发展分大城市和小城市，那么我们房地产企业有大地产企业，有中小企业，所以在这个过程中它要顺应大中小城市发展的不同特点，同时也要思考我们的不同企业要在不同的城市当中发展，哪些是我们的方向，我们的商机在哪里，这是要考虑的。
那么我个人认为，中国城市发展要放在中国信息城镇化当中去思考，一个我说成是群不是规划做的，我们很多城市发展都是畸形的，那么很多单个的城市也有好多问题要解决，是要转型的，所以在这种情况下，我们国家应该有所重点的做一些重要城市的指导实践，总结经验，然后推动市场长期的建设，这样打造的城市群是可靠的。这是第一点。
第二点，我觉得城市群是在新兴城镇化过程中发展，新兴城镇化新在哪，首先是质量，那么我们大多数房地产企业要研究城市发展商机，要围绕新字做文章，来把握先机。就像我们郝总一样，如果说那个商机大家都能抓住，那这个行业它就值得堪忧，只有我们找到个性化的商机才是能够发展。那么，城市的城镇化，它应该有产业服务体系，有社会服务体系，有医疗、教育、社会保障，也有它的生态体系、它的空间体系、它的交通体系、它的人文，那么真要把城市建好绝不是简单建房子。那么在这些体系当中，都是中国最重要的产业，所以一个城市真正有没有商机，关键看产业，如果产业发展不起来，我们的商机何在，尤其房地产。
最后我要谈一点，城市化发展的商机，最重要我们要有前瞻性的思维去思考，我认为有几点，生态化、文化化。生态城市应该是文化城市、智能城市。还有强调的是幸福城市，从文化的角度考虑，不仅考虑它建筑的特色、城市空间的特点，还要考虑绿化，考虑到城市空间和氛围的营造。那么，符合这些趋势，我们态度把握我们自己每个企业个性化的商机。我个人认为，今后的房地产要多元化方向发展，有的搞工业地产，有的搞旅游地产，有的搞文化地产，有的旧城改造，有的新城镇发展，那么我们要打造自己的引领模式。我认为现在房地产的模式太单一、太共性，今后发展肯定是个性化和盈利模式的多元化。

主持人：
刘博士刚才强调两个，一个是城市群城镇化主要还是市场的主导，市场的力量自然形成。第二讲的是城市和产业的关系，那么讲到产业问题，我想请西门子的匡总讲一讲，产业和地产和城镇化、城市群的关系。

匡宏：
作为一线的城市，同样是作为房地产的消费者，我也就我自己的一些经验与大家分享一下。
首先谈到城市群，或者谈到个别的案例，我自己认为首先这是一个从08年以前到2003年，这是房地产高速发展期，那么那个时候只要建成的房子不管是银窝金窝甚至狗窝大家都一抢而空的，所以那个时候大家觉得不需要做品质房，不需要认真消费者需求，反正我出来我就能够卖掉，这是一个自然的市场现象。那么从09年有一个房地产短暂的发展的止步，然后09年以后由于国家政策刺激房地产又高速发展，但是我觉得从09年以后房地产企业有个转型，就是大家越来越注重了品质的要求，从我自身从事房地产配套的经验来看，大家对住宅的品质要求跟过去已经有一个很大的不同，有一个有趣的现象，大家经常谈到房价非常高、涨得很厉害，但大家看看，过去十年的房价是增加了很多，那同时我们住房的品质跟过去也有了很大的改变，我买第一套房只有两千多一平方米，现在同等区域要两万、三万，但是从我看我自己的第一套房，我的小区里面只有中心，其他什么都没有，但是看同等地段卖三万的，它可能有一个湖泊，所以各种因素看来房价可能涨了，但是我觉得品质也增长了，所以不能单纯看一个价格的高涨。
反过来我从这么多年的工作经验来看，我觉得未来城市的发展，首先是人居，要研究人居，真正适合中国老百姓居住的房子，有豪宅、经适房共同存在的业态。从产业化来讲，住宅是应该定制化的产品，因为每个家庭对住房要求有共性，但是一定有他自己的个性。但从目前来看，我们达不到每一个家庭的定制化，那就是一个产业化的问题，我想在整个产业化里面，房地产发展商可能就像战略的指挥家，一个将军一样，整合了很多不同供应商，本来房地产商不造砖瓦、不造电器，它的整合能力非常强，我觉得整合的能力就是房地产商在市场上竞争的优势。从软性的金融、政策的把握，硬性的你的供应商的配套，都是整合的一个过程。所以，我觉得未来的发展，真正是一个品质时代，是你整合能力取胜的一个时代。

主持人：
谢谢匡总。
西门子是世界工业发展史上一个具有标志性的企业，可能不光是对房地产，可能对各个产业的发展都有深刻的影响，在中国工业化的进程当中西门子也是做了很多的工作，我想把这个话题继续转到城市群这，我想问一下谢老师，前边马光远老师讲到，只要是在城市群的房产他都比较看好，比如他举了一个例子无锡等等。

谢国忠：
刚刚美国底特律宣布破产，底特律是在二战的时候是美国最重要的城市，大部分的飞机发动机和坦克都是在底特律造的，这么一个重要的城市为什么会有今天呢？因为它的城市是单一行业的一个城市，这个行业最后经不起国际竞争的挑战，这个城市走下坡路，而且没有转型的这样一个力量，所以到了今天就走到头了。
这对我们是一个什么样的启发呢？在这个世界你去看，有前途、有力量的城市，大家提到的都是一个有很大的规模、多元化的城市。所以，我对城市群这个提法，我觉得有待实践去验证。我们知道一个城市化模式唯一的成功的就是大城市化，东京是3500万人，日本的人口是在下降的，东京的人口是在上升的，现在很过首尔接近一半的人是在大首尔地区，这个背后它是一个市场的规律还是一个政治的行为？我认为是一个市场的规律。像墨西哥城有五千万人，住房那么紧张还有那么多人，超大城市它有规模效应，从就业、从生活当中各方面的娱乐等等之类的，所以我觉得这是个自然规律，所以我们在提这个城市化，我们已经走了弯路了，这十几年城市化遍地开花，引起大家多浪费，我自己个人认为，作为开发商来说的话，你到一个城市里面唯一的一个指标就是这个城市会变成超大城市吗？为什么说沈阳有可能，因为它历史上是一个大工业城市，有一定人口。什么是超大城市呢？两千万以上的人口，像上海、北京这样以后可能会变成五千万的人口，这是中国城市化的未来。
至于说城市群，中小城市，它可能是因为大城市里面的成本过高，有些会自然的形成一些小城市，有的小城市它有个成也支撑起来，它也能持续，但是从政府去规划，认为中小城市适合人的居住，我认为这种是反市场的行为，哪里有居住老百姓自己决定，不应该政府由政策上去引导。所以中国未来不管政策怎么样，中国以后绝大部分人会住在二十到三十个城市里面，大部分城市在以后几十年里面会渐渐的变得越来越小，或者是消失。

主持人：
我觉得谢老师刚才讲的是超大城市，和我们今天的概念不矛盾。其实城市群它有一个核心城市，那么这个核心城市往往都是超大城市，那么城市群它是以超大城市为核心，然后形成一个超大城市、大中城市，包括城镇这样一个系列这样一个格局的系统。

谢国忠：
东京做得非常好，3500万人一点都不拥挤，也没有垃圾问题，也没有污染问题，它周边比如横滨，横滨从行政上面是一个分开的城市，但实际上横滨是东京的一部分，它地铁都连起来的，所以我觉得这个超大城市实际是这个概念，整个一个城市里面他上班都可以走来走去的。像苏州跟上海的关系，有可能会变成这样，是有可能的。

主持人：
城市群非常关键的一个基础，就是高速铁路和高速公路，要通过这个连起来才能叫一个群的概念。我们为什么说在蓝筹地产这样一个系列活动当中我们没有提城镇化，而是提了城市群，我们最初的想法就是，城镇化很有可能成为一些地方满天星的房地产开发。我们注意到城镇化这个提法出来之后，发改委叫推进城镇化进程，那么住建部把城镇化后面加了两个字，叫进行城镇化建设，然后人社部叫做人的城镇化，就是各有不同的理解。但是我们最担心的就是到了地方政府和房地产这个层面，把城镇化这个概念作为新一轮开发炒作的题材。但是着眼于大的开发商，我们认为更重要的可能是城市群，所以我们做了聚焦城市群这样一个系列论坛，而且我们的活动都放在大的城市。
我们刘院长还是中国投资产业联盟的发起人，我想请您谈一下城镇化当中的产业支撑，城镇化与产业之间的关系。然后，我觉得您可以和匡总有更多的共同语言，可以做点对话。

刘世能：
我做城市发展规划做了十多年了，我感到城市化的过程当中，产业的重要性。比如说过去一个城市发展，基本上是领导拍脑袋，他说干什么就干什么，那现在08年的金融危机之后，把中国产业的问题暴露出来了，就是过去雷同的产业结构已经做不下去了，国际化产业分工要发挥各自的优势。那么开发商参与到城市化建设过程中，有不少开发商打出了我是城市运营商的概念，拿了好多地，好的可能一期的房子卖出去了，二期放在那了，那么真正城市发展的推动力在哪里，最重要的就是城市是自然形成的，那么人为要造城的话，不管是政府推动的还是企业推动的，那么它要遵循一个规律，这里引入什么产业资源，发展哪些产业，只有产业发展了才能带来人口的集聚，只有人口带来了，才产生了居住的需求、购物的需求、休闲的需求、旅游的需求，那么相关的产业地产才能发展起来。因此从这个角度讲，我认为现在我们很多城市政府来讲还是城市运营商来讲，他应该补一个课，就是如何促进产业的科学发展。他不能想当然，他应该和专业机构合作，应该客观的、冷静的思考，不能搞运动式的来发展产业。这是我想说的第一点。
第二点，我觉得我谈一个产业发展的趋势。严格说房地产也是个产业，但是我觉得房地产这个产业它有很大的特殊性，前几年我们是运动式的搞房地产，只要搞房地产大多都能赚钱，所以很多和政府有关系的、和金融有关系的，只要是胆大一进这个领域都能赚钱。我觉得未来我们房地产像过重过热的现象已经不会再存在了，那么在这种情况下我觉得有可能面临一个转型，往产业地产上转型，那么可能很多未来的希望就在于怎么样由住宅建造上变成一个复合型的地产运营商，那么这方面就要练产业的内功，怎么运作好产业，这是我说的第二点。
第三点，真正在一个城市发展过程中，我们的房地产开发商真要抓住商机，政府的政策要关注，但是还要冷静的思考，不能简单去跟风。第二我觉得要研究市场。第三要研究人的生活方式。实际上我们今后做哪一行，要真正成为对这一行业研究比较深的专家，才能设计好你自己独特的发展模式出来。

主持人：
感谢刘总。刘总刚才讲的产业和城镇化和房地产的关系，我想可能城市化也有不同的阶段，房地产发展也有不同的阶段。前边匡宏老总在讲到的时候，是09年以后进入到一个新的阶段，那么房地产这个产业的升级，包括城市化向城市现代化，或者更高级的城市化发展的时候，那么产业起一个什么作用？我想，您能不能以西门子为例，讲一讲房地产的升级，城镇化更加国际的形态化或者城市群。

匡宏：
谈到住宅的产业化，其实这个产业化也谈了好几年了，那么从我们过去的历史来看，过去我们的公房79式、80式现在基本上都在拆了，也就是在那个时候大家没有想到以后的住宅品质怎么样，有个地方住，就是温饱问题。
那么现在大家对生活品质的提高，住房的要求是其中一个重要的环节。那么从我们过去经验来看，从西门子家用电器在参与到这个产业化的过程中来看，我们觉得大家对厨房的要求，对整个居住环境里面各个细节的要求有所提高，那么从我们西门子的产品来看，也是从过去封闭的厨房，比如说打开了到一个敞开式的厨房，厨房变成一个家的活动中心，变成家庭互动的一个区域，不是过去简单油盐酱醋的区域，大家的生活要求有所改变。同时，我觉得大家在对品质的要求大家的向往是一致的，但是具体到每个阶段不同，300米的豪宅跟100平米的住宅不同，但是大家向往幸福生活的要求是一致的。那么在这个过程中，我觉得我们产业化一定和标准化是一致的。那么，产品从过去实用性到美观性的要求又是一步升级。
刚才我也谈到了，开发商就是指挥一场战役的将军、一个将领，他的指挥下面有士兵，比如我们当地的各个建筑工地的一些工人，他们要指挥各个方面军，不同的供应商、配套商来共同打造整个项目的成功，共同把这个产业化的供应链，就从最初的规划、设计到施工，最后到交付业主，整个产业链可能是一个整合的能力，也就是产业链不需要哪一家强，而是整个这个产业链在产业化中都得到体现。

主持人：
西门子不简单的是一个房地产的供应商，而且西门子我前面说是世界工业发展史上一个标志性的企业和品牌，我想起来我前两天参与拍摄一个纪录片叫公司的力量。当时我和孟雷老师都参与到寻找工业之弘和后来论坛的一些工作，我当时对西门子有一些印象，不知道您注意到那个纪录片没有，那里边你们西门子的镜头特别多，在公司发展的历史上，我记得大概出现过六七处，是我们讲世界公司发展史的时候你们是出现最多的，整个那十几个片子你们是出现最多的，但是我当时不知道拉贝日记的作者，拉贝是你们西门子当时中国区的老总，所以还有这么一段历史我还真不知道，如果要知道，我当时肯定在那个片子里面有所体现，当时我是那个书的执行主编。感谢西门子对我们不光是工业上的贡献，还有和中国人民有这么好的历史。
我还是想继续请谢老师讲一讲，就是产业和城镇化和城市化，刚才刘老师讲了，您是不是做一个评论或者补充。

谢国忠：
下一步中国经济的走向，就是要跟日本和德国竞争。因为工业化在朝上走的话，我们现在产品的市场是上升的空间有限，因为世界经济以后不会很快的增长，所以我们有的行业都已经饱和了，所以现在我们就得要做更高端的产品，这个就会跟美国、欧洲和日本竞争，所以以后搞经济不是很简单的一件事情了，就是招商引资这么简单，以后真是要下功夫，怎么使企业升级，我觉得作为每个城市的领导要想明白，就是刚刚提到这个不能同质化，什么都干一样的东西，而且干一样东西的话不光是城市搞不好，而且还会出现大量的坏账、金融损失，以后地方政府会出现破产，所以经营一个城市的话，是非常大型投资的一件事情，所以一定要风险管理。所以第一我说到这个行业的话，要升级，中国下一步只有跟欧美、日本竞争，走这条路。
第二，我还是认为规模很重要，多元化，不然一个城市容易出现像底特律这样的事情。所以我觉得城市群的核心是超大城市，其他规划不用规划，超大城市形成之后，它的循环会形成。洛杉矶天天有公司倒，但是洛杉矶不会倒，它不断的有新的人在创造新的企业，所以这个城市就是天天向上走，所以我觉得中国在我们城市化的过程当中，一定要对这样一个事实认可，规模是城市化当中的一个核心的经济效应，如果你想放弃这个的话，你会引起很多浪费。

主持人：
西门子到今年是成立多少年？

匡宏：
西门子是1847年成立的。

主持人：
一百五十多年了。

匡宏：
从1847年到现在，西门子一直在整个企业界里面发展，也算是一个值得大家研究的对象。因为这么稳定的发展，而且在世界有这么大的影响，从关心大家的日常生活，一直到核电站、交通、运输、医疗器械等等全方面的发展，我觉得到现在来讲，它的公司治理结构、公司的企业文化和公司的历史可能值得大家，也值得我自己一直在学习的东西。

谢国忠：
我觉得西门子这样传统很悠久，需要很多年的积累，但是比较快的方式方法也是有可能，你看韩国，韩国在98年的时候东亚金融危机，它的企业比我们现在还差，但是因为金融危机之后给韩国的人民带来的一个印象就是你必须要自己的东西干好，不然的话就无法生存，所以他们集中资源把某些公司给做了起来，就是三星和现代汽车变成他们整个经济的支柱，能够加入世界领先的这样一个层面，这个才十几年的工夫。所以我觉得我们不用太悲观，只要我们现在静下心来，搞企业的人好好去做企业，十年之后中国会有很大的变化。

记者提问：
我对辽宁省观察比较细致，辽宁省也是城镇化最高的区域之一，沈阳经济区和辽西北经济区还有大连经济区，主要分这么三块，尤其沈阳经济区为最，它后来有一个6+1，后来把营口港成功的进入经济区，就是它有了自己的出海口，由于有了出海口以后内部的产业就进行了协调，我的问题是这样，就是城市群实际上是需要有一个内部的协调的，就说这样的话实际上产业协调起来以后，实际上城市群之间的布局就容易展开，这也是我唯一同意国家近期规划的一个原因。但是这里也有一个问题，刚才专家的观点里面我都有一部分是同意的，但是这里边有一个我们确实要先搞清楚，木兰词里面说东市买骏马、西市买鞍鞭，它这个城市都有基本的市场化分工，所以这个城可以给一个要战斗的姑娘可以给她武装的牙齿，这个城市首先需要士，现在出现很多鬼城，因为政府认为我只要盖了房子之后就可以形成城市，这是没有产业支撑的。
第二个产业引入这块，我比较担心政府的力量，政府力量这几年越来越大，因为08年之后政府力量大也有它的原因，但是大了以后我们发现我们支持什么什么都死，我们支持太阳能，虽然没有死掉，但是遇到这么大的问题，我们支持钢铁，钢铁现在已经这个样子了，但是从整体来说钢铁还是有缺口的，因为我们中国建设还是没有完，但至少现在看政府这么支持，支持谁谁倒，所以我们的企业家我们的郝先生也应该稍微远离一点政府，不能跟政府靠得太近。还有产业之间互相协调的事，辽宁把化工行业主要给了辽阳，把重型造船板主要给了营口，沈阳就不发展这样的产业，然后把医疗主要分给了本溪，内部就有一个协调。如果你连家都没有的话，你把家设计再好有什么用，你买了西门子往哪装呢，我觉得金廊给我们城市的变化提供了一个空间，也是成为八个城市当中比较老大的这么一个感觉。
第三方面，我觉得环境特别需要重视。中国可能真的需要一个城市群，需要城市群来做这件事，因为我的家是在草原上，我觉得只要把人都牵出来，草原自然就好了，这本身就是需要我们城市化的。分开可能污染更大，还不如集中起来。所以，我觉得城市群存在还比较好。
还有就是人才问题，我觉得我见到任何一个市的市长都好，他们都在做人才问题，他们说我需要的是人才，不需要的是人口。但是实际上我认为需要人口，我们辽阳很多企业家都没有文化，他们都是农民工，结果他们做成了几十个亿的企业，你说他们是不是人才，我认为他是最大的人才，人才这东西实际上是鉴别不出来的，如果我们每个城市都想引进一百个谢国忠，那么往哪放呢。一方面我们确实需要引进人才，但是对于辽宁省的城市群来说，特别是除了沈阳以外的小城市来说，我觉得首先是人口概念，只要人口来了，这个城市就更棒，它的产业结构就更合理。
最后是政府的责任，政府真正在城市群的作用当中，我觉得有两样东西必须做的，第一确实应该减税，我们说什么样的经济政策，怎么样在货币上动手脚，实际上都解决不俩根本问题，减税是会促进经济增长。还有就是我们要进行放松管制，就是我说的人来了那么多，人自己会找到他的突破口，人自己会去做他的产业布局，会做整体的配套，但是这里边我们也确实担心，我真正想说，我们也特别要小心有的人借城镇化这件事来做些事，我很担心，这里边也需要注意，可能会有问题，这可能会有一个债务问题。
我想说的，城市群一定是我们需要的，我们也需要有一个基本的规划，但是我们真正应该尊重我们企业家的首创精神，我觉得匡先生说的有一点，我觉得西门子在制度方面应该做更多努力，但是整体我们可能真的需要这样一个绿色、人们更有希望的中国，而不是我们规划中的那个样子，应该是让他自己去选择。

主持人：
谢谢你的分享。
实际说你说的不管是产业、政策，还是城镇化、城市化、城市群，如果过多的是政府意志强加的，那么很可能就使这样一个政策变形。前面刘先生说的也是，我们的城镇化确实要注重和产业协调发展，要以产业为内容来推动城市化、城镇化。但是我们的产业也有很大的问题，像西门子这样恐怕不是政府规划出来的，也不是政府培育起来的，150多年可能跨了无数届的政府，但是我们往往有一些政府行为有些错位，我记得宁波提出来要花五千万培养多少个乔布斯，包括我们的产业政策也是一样，当年08年的十大产业振兴规划，现在看有几个是成立的，好多过剩就是它造成的，这中央政府还请了很多专家在做产业政策、产业规划，到了地方政府那个随意性就更大。我记得前几年有一个地方报道过陕西，陕西要把洗脚液作为全省的支柱产业，先从宝鸡开始做，甚至省政府底下成立了一个足浴办，就是这个产业政策一旦是政府在那制定的时候有时候会是很滑稽的一件事情。
刚才这位先生我觉得很多的事和郝总可能有关，他对您这块东北沈阳的房地产提出了一些想法，甚至是忠告，那么您应该回应一下，郝总。

记者提问：
金地的房子在沈阳也是比较畅销的了，而且做的位置都是围绕金廊银带在做，我想问一下郝总，你在三线城市这一块布局是怎么想的？三线城市也是我们看到在辽宁这一块是困难一点，而二线城市我同意您的看法，沈阳、大连这样的城市地产每年的需求量都是没有问题的，就是700万方也好、1000万方也好，它就在那里，不管谁说剩余多少或者空置多少。所以我想知道金地在三线这一块有什么布局，因为东北的三线城市也特别的多。

郝一斌：
第一谢谢对我们的忠告，第二三线城市我们确实是认真的研究过，也有几个问题，就是三线城市基本上人口在一百万左右，而且人口的导入速度不是很快，这是一个现状。还有一个，就是它每年的房地产消费量在100万左右。不过很不幸的就是它的供应量没法控制，一个项目出来可能就两百多套，就是它的供求关系无法估计，所以我们对三线城市比较慎重，因为最终的价格是由供求关系来决定的，所以我们对三线城市是比较谨慎的，现在没有在三线城市布局的打算。

主持人：
我们今天的对话环节就到此结束。感谢各位的参与，也感谢台上各位专家和嘉宾。谢谢。感谢大家的参与，谢谢各位。