马光远：房地产新政的信任危机

12月14日，国务院常务会议出台了遏制房价过快上涨，抑制投资投机性购房的四条政策，史称“国四条”。政策的核心通过政策组合拳，运用土地、金融、税收等手段，果断对失控的楼市进行调控，从而抑制投资、投机性购房，稳定市场预期，遏制部分城市房价过快上涨的势头。很显然，去年年底以来国务院出台的扶持房地产发展的政策已经全面被以“国四条”为代表的房地产新政所取代。

实事求是而言，去年年底，为了应对金融危机出台的促进房地产健康发展的政策尽管时间极为短促，但效果之明显远超预期。在“房地产救中国”等论调下，从2005年不断推出的房地产调控政策在刚刚看到成效的时候却功亏一篑。各级政府出台了刺激楼市的种种政策，中国房地产市场在金融危机的背景下，却迎来了自己最火爆的一年，二手房交易量是过去三年大牛市的总和，各地房价大幅飙升，其中一线城市的房价基本都创了历史新高。全国地王频现，房地产投资再现红火场面。房地产市场投机气氛浓厚，各项指标都预警房地产在积累着危险的泡沫。

在这种情况下，政府重新审视房地产市场的态势，紧锣密鼓的对房地产政策进行纠偏： 12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自主和改善性购房需求；12月9日国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策； 12月14日明确提出要遏制房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。时间之快，力度之大，咄咄逼人。

而且，政策本身亦不缺乏亮点。和以前一些诸如打击捂盘等隔靴搔痒的政策相比，“国四条”直接剑指中国房地产市场深层的结构性矛盾和问题：从土地供给政策的畸形，到信贷政策的过于宽松，从保障性住房的不足和房地产市场的混乱秩序。比如，提出要完善土地招拍挂制度，增加对中低价位房的土地供应；再比如，提出要到2012年，基本解决1540万户低收入家庭的住房问题，有时间，有量化指标；还有，在信贷政策上，为了避免政策收紧的时候一刀切，提出要实行差别利率政策等等。可以说，这些政策只要执行的好，完全可以达到遏制房价，抑制投机，让房地产回归民生的政策目的。

然而，遗憾的是，“国四条”似乎遭遇了民众的冷遇。笔者研究了一下网上对“国四条”的评论，大多对政策是否真正起到效果持怀疑态度，而且，很多都认为在地方政府和开发商的博弈和对抗下，“国四条”会遭遇和以前的调控政策一样的命运。实事求是地说，“国四条”遭遇的这种信任危机有历史的前车之鉴。众所周知，2005年，国家就开始调控房价，然而，在地方政府和开发商的合谋下，这些政策都被化于无形，陷入了两个凡是式的尴尬：凡是中央调控房价的政策，很难得到执行；而凡是推动房价的，都会加倍执行！有这种历史之鉴，民众对于“国四条”命运的担忧，绝非杞人忧天。

特别是，2008年底，在房地产本身刚刚开始周期性调整，房价刚刚开始理性回落的时候，却因金融危机的到来而使得政策“急转弯”，国家出台了一系列促进房地产发展的政策。从当时来看，虽属无奈之举，但也在很大程度上损害了民众对房地产政策的信任。既然2005年开始的调控政策一直致力于控制高房价，而在房价刚刚开始回落的时候却又立即挽救，让民众对政策的信任基础荡然无存。因此，“国四条”如何在复杂的利益博弈下，修复民众的信任，恐怕比政策本身都更加重要。

而且，就中国的房地产市场而言，我们无法逃避这么一个结论，政府在其中扮演着一个重要的利益角色。开发商之所有敢于对抗中央政府的调控政策，根源在于地方政府与房价之间的畸形依赖关系和土地财政的生存模式。从根子上来说，要让民众重新恢复对政策的信任，必须下定决心改变房产商和地方政府唇亡齿寒的畸形血肉关系，让地方政府不再做房产商的马仔，国家公共政策不再为利益集团做卑贱的注脚，恢复政府作为中立的裁判者的地位。这样，政府出台房地产的政策才会更加从而民生和长远的角度考量，则其公信力和严肃性不会受到如此广泛的质疑。

由是观之，破除中国房地产公共政策信任危机的关键恐怕要在地方政府的执行力上下功夫。鉴于目前房地产市场复杂的利益格局和态势，为了对抗利益集团对房地产政策实施的干扰，必须对“国四条”的相关内容进行细化，增强其操作性。其一，在土地供应上，不能再采用“价高者得”的招拍挂制度，而是应该根据居民的收入和消费能力，用居民可接受的房价来倒推地价；其二，在信贷政策上，必须严格控制第二套房政策，严格界定改善性住房的条件，抑制房地产投机行为；其三，将保障性住房的完成情况纳入地方官员的考核指标，扭转在保障性住房上执行不力的现状；其四，强行规定收取土地出让金的至少20%用于弥补保障性住房建设资金之不足。唯有如此，才能确保房地产公共政策的民意基础和实质正义，重建房地产公共政策的信誉。

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