马光远：股市楼市将玩跷跷板

2010年，楼市可能跌去30％；而股市则可能上冲到3800点，但超过4000点的可能微乎其微。

2009年，在4万亿刺激计划的带动下，实体经济漂亮地完成了年初预订的“保八”目标。但很显然，股市、楼市对政策刺激的敏感度远高于实体经济，成为积极财政政策和适度宽松货币政策的最大赢家。

先看2009年的股市表现。2008年年底4万亿元经济刺激计划的出台，让从6000多点重挫至2000点以下的中国股市提前见底。从指数来看，上证指数从1820.81点起步，到8月创下年内最高点3478.01点，年度涨幅高达80％，是中国股市20年来第五大年度涨幅。而中小板指数更是大涨111.18％，距离历史高点仅有不到10％的距离。股市逆势走出了一条与实体经济和宏观面截然的大阳行情，深沪两市成交金额更是创下历史新高。

房地产市场更可用疯狂来概括，表现超越了所有人的预测。在2009年年初还在凄风冷雨中挣扎的房地产，在春节之后却悄然启动，由“小阳春”进而“大阳春”，由“大阳春”进而疯狂，由疯狂进而癫狂，在欧美等房地产“跌跌不休”的大背景下走出了一枝独秀的行情：土地，楼市都创出了历史新高，地王频现，房价屡破历史记录，二手房交易量突破了前三年的总和，房价把80％以上的民众都赶进了无购买力的行列。

金融危机下，中国股市、楼市的这种反常表现，充分体现了股市、楼市“政策市”的本质。前所未有的适度宽松的货币政策又将股市、楼市“资金市”的特质体现得淋漓尽致。保守估计，2009年违规进人股市、楼市的资金高达2万亿，而合法、公然转向房地产的更是惊人。

无论是楼市还是股市，2009年的这种疯狂表现绝非中国经济的福音，完全是政策的过度释放导致的非健康的繁荣，积累了危险的泡沫。拿楼市为例：货币的大量投放使市场上钱太多，在经济不景气的情况下，过多的流动性在找不到投资出路时，只能涌向房地产，而钱多的效应让“不差钱”的房地产企业争相屯地，制造了一个又一个地王，地王又推动周边房价的进一步上升。从房价来看，无论是房价收入比还是租售比这些国际公认的衡量房地产泡沫的指标都显示，房地产已经累计了严重的泡沫，这让公共政策陷入了两难的困境。美国《福布斯》将中国的楼市列为全球七大近在眼前的金融泡沫第二位，其理由是中国的快速增长主要得益于宽松的货币政策。收紧货币政策，担心实体经济的复苏受到影响，而不收紧，房地产泡沫一旦破灭，将对中国经济造成巨大危害。

因此，我认为，2010年政策的基本着力点在于让股市、楼市软着陆，释放泡沫风险，防止泡沫向金融系统和实体经济蔓延。特别是，以“国四条”为代表的抑制房地产投资、投机的政策已经开始了挤压泡沫的政策行动。土地市场打击屯地的风暴在继续，收紧二套房贷已经成为一项不可抗拒的政治任务传达到各个银行，二手房的营业税优惠也提前终止，但尴尬的是，在“国四条”之后，房价不仅没有止涨，反而再次陷入了 “越调越涨”的政策怪圈。

但是，从房地产本身的产业周期来看，不管“国四条”是否出台，房价下调都是一个必然，这和所谓的刚性需求没有任何关系，在政策收紧的情况下逆势上涨，完全是投机者仍然在赌“适度宽松的货币政策”，如果2010年货币政策实质性收紧，房价加速下跌、理性回归就是必然。即使有地方政策的博弈，中国的房地产宏观政策不会再陷入“越调越涨”的历史周期。由于楼市还会下跌对于任何想买房自住的人来说，2010年绝对不是出手买房的时候，可以耐心等待。

2010年股市没有太大的悲观。不是因为中国股市的市盈率不高，不是因为股市没有泡沫，也不是对上市公司的业绩有很大的预期，而是仍然基于“政策市”与“资金市”的基本分析逻辑。首先，股市和楼市在资金收紧的情况下一般都会产生“跷跷板”效应，在实体经济调结构的宏观形势下，挤压出楼市的资金首先将选择股市，这使得股市的资金面将依然宽松；其次，人民币升值的预期使得热钱已经大量流入，2010年很难出现缓解迹象，而热钱的最佳停靠点无疑是股市；第三，股指期货等工具肯定推出，投资股市的风险在走低。但是，相对于2009年的高收益，2010年的股市估值将回到相对合理的水平，不再特别便宜，闭着眼睛买股票的历史将不复存在，总体上有10％至12％的回报就算是不错了。

如果说2009年是“增长年”，则2010年无疑是“调结构”年，无论是实体经济，还是股市、楼市，都面临着消化前期政策风险的阵痛。股市、楼市将回归理性，不再上演悬崖狂飙的勇敢游戏。

(文章来源：10年1月6日《南方周末》)