马光远：中国一半以上的房子要拆除？

房子质量的好坏，规划的合理与否，不能完全依照所谓的历史来机械划分。城市中真正需要拆除的房屋所占比例微乎其微。

据媒体报道，陈淮先生认为，由于中国城镇发展中四个阶段中有三个阶段是在特殊的不正常的历史背景下形成的，这决定了“20年内中国现有城镇的住房得拆一半”。

对于这个观点，其中的逻辑很简单：1949年之前的房子，属于小农经济年代的，除了没有历史文物价值的，都属于可以拆除的；1949年到1979年的房子，属于50年代大工业规模年代形成的工人新村，也是可以拆除的；1979年到1999年的房子，虽然有成套的小区，但由于缺乏规划，也是需要改建拆除的；所以，真正不具备“拆除价值”的只有1999年以后的房子。

必须承认，这种逻辑，如果站在中国住房历史变迁的视角，似乎具有某种合理性，但事实上，这种完全以时间来划定“规划的科学”和“建筑物的质量”却遭遇了现实的嘲讽。研究中国城市的历史，就会发现，中国城市房屋的质量和规划的科学，并未始于1999年之后，而很多1949年前的房子的质量甚至好于近些年的建筑。而且，就规划的科学而言，中国城市的规划，并非从1999年开始才有了科学性。很多事实却恰恰证明，各地政府在“规划”问题上不尊重科学规律，“今天规划，明天拆”的事例不是发生在1999年之前，而恰好是从房改开始，中国房地产粗放发展的这十几年的时间。

因此，房子质量的好坏，规划的合理与否，不能完全依照所谓的历史来机械划分。建设部副部长仇保兴曾经说过，中国很多建筑物的寿命不到30年，而按照《民用建筑设计通则》规定，重要建筑和高层建筑主体结构的耐久年限为100年，一般性建筑为50-100年。但实际上，在1998年房改之后，房地产迎来了一个快速扩张期，由于房屋需求的旺盛，再加上各地大干快上，1998年以后建造的很多房子，恰恰成了建筑寿命最短的建筑，要么质量堪忧，要么因规划不合理而将被拆除。

如果从我国建筑物的质量和规划的混乱而言，“一半以上的建筑物要被拆除”尽管夸张，但不能说没有一点道理。但需要指出的是，在1999年之前，中国人均居住面积很小，而目前人均居住面积已经到了30平米，也就是说，大量的民用住宅都是1999年以后建立的，不要说1949年之前的住宅已经寥寥无几，就是1999年之前的，在这十几年的城镇化过程中大多已改造完毕，城市中真正如陈淮所言需要拆除的房屋所占比例微乎其微。人为夸大一半以上的房子要被拆除，除了可能造成房屋供应紧张的恐慌，没有学术价值和政策意义。

其潜在的逻辑是，未来房价一方面由于刚性需求，另一方面，大量的房子需要被拆除，因而房价不会回归。但很显然，一方面，“需要拆除”的那些房子事实上差不多已被拆除改造完毕，另一方面，如果中国房子回归居住的基本功能，遏制投资和投机性购房，在2020年中国人口拐点正式到来之后，支撑目前高房价的理由还有几何？

(文章来源：10年8月9日《新京报》)