刘兆琼/文 上海这个区域在中国房地产市场上的地位很特殊，过去十年来都被看作是全国市场的方向标。因为其市场表现和宏观调控之间的互动，一直是业内极为关注的对象，所以在2005年这个中国房地产市场开放后，行业首次剧变的关节点上，《上海楼市拐点？》一文应势而生。

1992年浦东开发开放后，上海确定了中国改革开放新龙头、国际金融中心的地位，经济活力得到前所未有的激发，外来人口和财富不断涌入。首先它本地居民的购买力很强。尤其是1998年房改之后，富裕起来的上海居民有着巨大的改善住房的需求。其次，上海背靠富庶的长三角地区，江浙民资多有在上海拥有和投资物业的冲动。另外，大量海外的资金，也希望通过进入这个中国经济龙头城市，以分享当地经济高速发展的红利。

在供给端，上海市政府基于大规模城市建设的需要，在供应端采取了饥渴式的供地方式，客观上推高了土地价格，来补充分税制改革后地方财政预算出现的巨大缺口。而2005年前国家宽松的信贷政策以及投资渠道的稀缺，又为上海房产市场提供了大量的资金。

所以从1999年到2005年初，上海的房价一直保持在两位数的增长。但房价常年的飙升，无论让当地居民收入、金融机构的风险控制，还是整个城市对人才和资本的持续发展能力开始难以承受，上海经济对房地产的结构性依赖已经非常严重。实际上，这是上海在内的长三角地区，包括珠三角、京津地区一线城市面临的普遍情况。

2005年1月，央行上海分行的一份报告指出近年上海金融机构房地产贷款增长迅猛，房地产业对银行资金过分依赖，一旦泡沫破灭，房地产业风险将迅速转为银行信贷风险。

应该说中央和地方政府都意识到房市飙涨可能带来的种种问题，我们也一直在持续关注整个市场宏观政策的变化。国务院在当年的3月份就出台了一个八条意见。到了5月中旬，国税总局、建设部、国土部等七部委共同出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》。

虽然说现在我们对多部委共同调控房价的形式已经比较熟悉，但在当时来说，如此密集的调控组合拳，过往非常罕见。而我们当时还了解到，5月份七部委这个文件之后，仍然会有一系列的政策出台，所以我们意识到，行业大的风向很有可能出现变化。

不过，作为一张主流财经大报，作下市场拐点来临的结论，是需要非常谨慎的。仅仅去研究政策变化是不够的，更需要在市场上去寻找明确的证据。所以我们花了大量的力气去调查市场上的各个主体，包括地方政府，在那段时间的行为和看法。

首先我们看到上海政府在执行中央政策上，态度已经非常明确。比如除了明确坚决执行中央政策外，上海市还在当年3月底提出了“在当年将新开工配套商品房1000万平米，中低价普通商品房1000万平米”的建设目标，这与七部委政策中加大供应的思路是一脉相承的。

而银行体系对房地产的支持也开始在收紧，无论是开发贷还是购房按揭贷款的增幅已经明显回落。

在房产项目动工和新项目销售上，一些敏锐的开发商已经感觉到，过去几年供不应求的局面可能要告一个段落，并采取了延迟动工和开盘的策略。而在二手房市场，因为关于房产交易中税收管理等政策条款的精确打击，大量的中介机构都开始明显经历剧烈的交易萎缩。

当时我们觉得还有一个值得关注的主体是炒资，我们通过大量地走访温州等地的炒房者，发现他们的态度已经有非常迅速的变化，大量二手房被挂牌，但让这些人郁闷的是，接盘者寥寥无几。

通过对上海房地产产业整个链条上各个利益相关者的一手资料的占有，我们认为行业的下行周期已经来临，并将持续一段不短的时间，所以下结论，拐点来了。这一调查结论，受到了报社领导的认可。

最后稿件出来之后，市场的反响很大，我们在与很多政府官员、地产企业老板的聊天中，也得到了他们的认可。事实上，稿子也经受住了现实的考验：从2005年年中到2007年初，上海乃至全国房地产市场，一直在小幅震荡的周期中徘徊。

(陈哲/整理)