房地产再无冒险家 | 城事哲谈

陈哲2021-02-05 20:38

陈哲/文 即便像平安这样掌控一众主流房企股权的资本巨头,也无把握兜底它最钟爱的投资标的之一华夏幸福。现在,平安终于公布了其中的潜在损失——高达540亿元。

这笔2017年震动业界的投资,哪怕现在回头去看,也不可轻谈败局:华夏幸福拥有当时行业十强中独特的产城模式,绝对算平安众多不动产组合中具有潜质和想象力的。

当然,投资机遇的另一面,是华夏幸福经营困境的真实存在。平安的应对部署,除向其输血之外,还请来成名已久的地产高手吴向东,在南方开辟以大城市中心商业、住宅为主的第二战场,既增厚华夏幸福当下铠甲,又着眼布局未来。

只是大家都低估了环京限购政策的坚硬程度。2017年执行以后,环京再无奇迹。因为事关区域大局,地方上再想放松,也只是一厢情愿。加之疫情之下,京津冀的流动被进一步切割,财务状况本来就紧绷的华夏幸福,就此被推进ICU。

在商言商。看华夏幸福今日之困,归根结底,还是环京的资产板结,在它盘子里分量太重。但如果一味批评王文学用一二级土地市场的杠杆,助推华夏幸福狂飙突进之不智,也失之偏颇。

过去十多年,北京与河北的房价差,正如同燕赵一带的地貌,从高原直落千米。环京房价洼地,给了熙熙攘攘的帝都“打工人”安家立命之所。华夏幸福把握住这个时机,在贫瘠的环京平原上,一手盖住宅承接北京溢出需求,一手筚路蓝缕建园区、搭平台、组资源、促产业。这一模式,让经济“灯下黑”的环京地区如获至宝,各地对王文学皆引以为上宾,要土地给土地,要政策给政策,只是前期收储平整开发,产业园区建设运营,你得帮着出钱。

在不限购的几年中,北京外溢的购房需求如大水注入,让华夏幸福旗下的孔雀城房屋供不应求,足以覆盖上述模式中的大量成本。产城模式,点燃了环京产业的星星之火,也成就了王文学的梦想。华夏幸福从偏居一隅的区域房企,一跃成为房企十强。可由京入冀购房的闸门落下,一级土地的沉淀资产就成了巨大负担,拖累华夏幸福整整四年。

如今复盘,脉络一目了然,想必当年王文学也知梭哈的风险。可在“光荣与梦想”面前,杠杆在手、有限资源,敢于集中押注,其实是当时一众“超车人”不约而同的选择。实际上,华夏幸福早已南下,但进展缓慢。不同于河北的如饥似渴,无论富庶的长三角还是发达的珠三角,其模式难言优势。而真要潜心打入当地,真不是朝夕之功。

类似黯淡收场的故事,在房地产行业里,何其多也。2013年以后,除了国企和少数民企外,大部分公司都出现过或多或少的流动性危机。在杠杆的魔力中,它们都接近甚至完成了可能是最高光的一跃,最终,却算不过商业世界中无处不在的风险与意外。

数年的风浪颠簸中,有公司股权易人,有公司断臂求生,还有的退出竞争,但也有些大难不死,有些及时刹车,决意行稳致远,或者去另一个赛道,淘金和豪赌,套利或改变。

今天,开发商的资产负债表,已经被云接管了。看上去,房地产企业家的冒险精神,自然被彻底灭失了,他们不再有同样的时代条件可以弯道超车,自然不再有大起大落。当年不少超越万科的雄心,如今成了闲余笑谈,那为天下人盖好房子的理想,或许也随之掩埋于时代的尘埃。

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