经济观察网 记者 符小茵 当存量时代下的房地产行业与城市更新、城市可持续发展同时推进时，这个行业会出现哪些新变化和趋势？数字化会给城市更新带来哪些新玩法？企业要如何参与到数字化新基建中？城市更新的核心动力来自哪里？

6月30日，在经济观察报主办的2022年第19届蓝筹年会上，清华大学建筑学院可持续住区研究中心主任孔鹏、房地产投资与战略专家康红恩、睿观研究院院长郝炬围绕着上述话题开启了一场充满碰撞的圆桌讨论。

以下根据圆桌讨论整理：

话题一：存量时代房地产行业新趋势

李晓丹（《经济观察报》宏观经济研究院执行院长）：首先想聊一聊大家最近很关心的，“十四五规划”当中提到的，城市的可持续发展。大家都在讲房地产行业已经进入了存量时代，那么当存量时代下的房地产行业与城市更新、城市可持续发展同时推进时，这个行业会出现哪些新变化和趋势？

孔鹏：房地产的1.0版是供地盖新房、销售，实现城市化，解决安居的问题。但是，房地产发展这么多年之后面临一个问题：叠加了土地成本的房子太贵了，青年人和新市民可能在城市工作一辈子也买不起其中的一套房。这就会给城市发展带来悖论：越是发展量级高的城市，对青年人和新市民的吸引力就越会下降。所以这个前提下，只有一条路来走，就是打掉土地成本这块，对城市现有的低效资产进行盘活，通过盘活现有的低效资产为保障性租赁住房，提供给需要的城市发展动能人群，促进城市迈向新的发展阶段。这是国家战略的必然选择，或者叫房地产的2.0版。

这就是我理解的为什么从增量变成存量，为什么从开发变成更新，为什么我们的服务对象要向新青年、新市民倾斜？因为这和未来的经济发展息息相关。

李晓丹：孔主任从经济发展的角度讲安居和乐业之间辩证的关系。您也提到一个很重要的观点，安居才能乐业，居住是整个社会发展、体现我们的进步、以及未来的人更好地生活的很重要基础。接下来有请康总，您对这个问题怎么看？

康红恩：谢谢经观，我谈一点在一线的看法。5月份，国务院办公厅专门发文提出要盘活存量资产；6月份，上海市也接连开了几个关于城市更新的大会。这都表明，新的背景下，城市更新、盘活存量都是未来三到五年时间里非常重要的内容。

但回过头来，我们还是要思考，存量资产盘活这件事实质在哪里？要害在哪里？我认为是商业模式。商业的本质要看能不能走通。这个事情喊了很多年，但是这个问题到现在为止，我认为大家都没有很深刻的认识。

众所周知，商业资产流动性相对来讲不好，对此国家从金融的角度做了很多关于退出的有益尝试，比如REITs，还包括其他的类金融工具。因此很多人以为，推出这样的工具后存量资产盘活的问题就能解决。但是这些工具的背后实际上要靠经营的逻辑支撑。

没有经营逻辑，光靠退出工具做不出来。刚才孔主任提到的，要把土地成本这块打掉，因为打掉土地成本能让经营在逻辑上可行。但是经营逻辑又跟什么有关系呢？经营逻辑涉及到整个融投管退的闭环，就是每个环节都能走通，如果哪个走不通，这个事就都不成立。所以对于存量资产经营本质的理解，我们要更深入一些，比如重新认识规模，如果我们的认识还不够深入，就会造成很多问题。

李晓丹：谢谢康总提了很核心的问题，商业模式跑通之下工具才有效果。下面请郝总，您对这个问题有什么看法？

郝炬：谢谢，不管是孔主任还是康总都提到，真正的城市更新的模式、盈利、运作，还有待进一步探索和完善。为什么这样讲呢？我们发现城市更新有这样几个特点，第一个是非标化，区位不一样、建筑形态不一样、文脉不一样，都会给后续的规划定位和具体运营提出极大挑战，而不是简单的复制问题。

第二，未来参与者多元化。目前这个领域的专家、团队，其实是从地产行业成长起来的。面对这么多非标业态、具体项目，团队要解决的问题是如何打造自身的运营能力。因为把土地成本打下来不一定就能把城市更新项目运营好，不一定就能带来稳定的现金流，不一定最后就能提升整个资产的价值。这块对于任何一个团队都是巨大的挑战。我认为未来这个领域一定有更多元的玩家，通过资源整合、合作协同等多种方式实现未来发展。

第三，我认为整体融投管退的闭环还没有完全打通。主要有两个原因，第一目前很多项目是中资产的，租过来但并不拥有产权，因而资本化的过程有难度；第二相关融资最后退出的工具还没有完善。这个过程还需要政策的进一步引导和完善，来推动更多的社会资本进入到城市更新领域，把城市的老社区、老建筑做得更好，带来新的功能更好地服务于我们的生活、生产。

话题二：数字化和城市更新如何结合

李晓丹：存量盘活之后，大家很关心的是数字化的问题，这几年数字化不断地被认为是很好的促进城市全新发展的工具，那么数字化真实的运营情况是什么样的？这一轮的数字化跟城市更新结合在一起时，会有哪些不一样的地方？这次从郝总开始。

郝炬：我觉得数字化在城市更新过程中有两个大的应用方向。第一，在前端，尤其是在对老建筑改造的过程中，通过三维建模、BIM这些数字化技术，可以更好地指导我们在城市更新当中保留原先老建筑的风貌，同时提升施工效率。第二，在城市更新项目运作过程当中，通过数字化方式可以更好地进行运营和管理，实现运营的高效和提供有黏性、有温度的服务，这是我的浅见。

李晓丹：这个话题挺可聊的，期待嘉宾有不同的碰撞，康总您在企业数字化落地的场景方面，有哪些切身经历的案例认为值得分享？或者您觉得有哪方面需要我们关注的吗？

康红恩：存量资产盘活讲数字化我认为非常有意义。不过，任何技术性的东西我们都要思考，背后的目的是什么？服务于什么？如果我们把数字化当成一个技术，我们要服务于存量资产的什么东西？

我自己的看法是，第一，通过数字化的手段来精准找到需求、满足需求，甚至创造新的需求。如果是往这个方向走，数字化在存量资产盘活过程中还大有可为，因为到目前为止，我认为我们还很难找到很精准的需求定位。

第二，如果数字化赋能需求，另一个更大的问题是科技向善，就是数字化的边界在哪？因为数字化越界后，可能导致一个失控的局面。

第三，数字化怎么跟物联网结合。无论是物联网、元宇宙还是二次元，最后还是要回到体验中。思考如何通过物联网让消费者便利、更好地服务于需求，这才是我们的核心和逻辑。

李晓丹：接下来听听孔主任的看法。

孔鹏：数字化作为新时代最核心的一种作业能力（生产生活的能力），能带来两个变化，一是我们原有的作业能力能产生飞跃式的提高，比如电商平台、滴滴打车软件、微信社交平台，大大提升了人们在商品采购、交通出行、处理信息和社交方面的作业能力。正因为我们的一部分精力、消费、生活放到虚拟空间了，我们对物理空间的需求不会大幅度增加，而是集中和提效。因此，理论层面，在数字化的趋势下，把城市越摊越大，是逆势而为的。

数字化管理可以提高在非标场景进行城市更新的效率，那就是通过数字平台来运营标准化和工业化的产品。以住宅，也就是居住空间为例，大家对于居住空间的模块要求是差不多的，就是一个睡眠模块、一个办公模块。当你提供解决方案时，空间的尺寸会有变化，但是里面的内容是相对标准的，我们就为趋同的需求提供标准化、模块化的产品解决方案，而这些标准化产品就放在数字化平台来运营。

话题三：企业如何参与数字化新基建

李晓丹：孔主任刚才讲了，郝总提的非标化要怎么做，而康总提到了物联网到底怎么落地，我们也看到了很多科研机构和企业在致力于搭建高效的数字化运营平台。那么关于数字化的新基建，关于城市更新，从企业的角度，应该怎么做？想请三位嘉宾聊一聊，这次换一个顺序，从康总开始。

康红恩：我远在千里之外听两位老朋友讲特别过瘾，遗憾的是不能到现场，这种碰撞的效果特别有意思。盘活存量资产，参与对象主要还是企业。从企业角度有几个方面要去思考，第一是要不要做？要做重资产还是轻资产？后疫情时代，我跟同行之间探讨，认为在一些城市，可能做重资产比做轻资产要好。因为中资产、轻资产无法用类金融的手段盘活，享受不到资产增值的任何收益，也做不到杠杆，主要依赖经营性手段。而完全靠经营性的收益，就面临收益波动的问题。

第二个，是我前面讲到的经营的逻辑。商业的本质就是融投管退，整个融投管退是紧密的链条，链条上所有的环节和能力都非常重要的。各方面要怎样很好地呈现，是我们做企业所需要考虑的。

第三，长期主义。商业地产要有情怀，情怀的概念不是附庸风雅，而是有创造独特价值的能力。做存量资产的盘活就要有创造独特价值的能力。企业是应该有这样的长期使命：去创造独特的、稀缺的、差异化的价值。

李晓丹：谢谢康总，康总其实是说出了这样的道理，不管房地产还是任何行业，在存量时代长期主义才可以让你持续地发展下去，谢谢康总，接下来请郝总。

郝炬：刚才康总讲得非常好，对于城市更新这样一个新领域，传统的企业怎么参与，我觉得到现在都是一个难题。尤其是从增量开发向存量运营转型的过程当中，地产企业需要考虑清楚这样几件事情，才能做得更踏实、持久。第一是大家要真正认识到，进入这个领域实际上意味着生意模式发生了巨大的转变，而且这个市场到现在为止还处于起步阶段，距离爆发阶段的到来还需要耐心等待一段时间，如果没有这个认知，可能是抗不住的。

第二关于轻资产和重资产，我的看法跟康总略有不同。一般来讲，推进过程中纯重资产太多了，会抗不住，但是前面不做一两个重资产也就没有这样的项目来积累经验和树立品牌。先重后轻，然后是轻重结合以轻带重，我们认为这是资产管理的历程。

第三是取舍。我认为未来的竞争是很难形成一家独大，因为非标化的市场，会带来众多玩家。众多的玩家可分为横纵两个维度，横向是在不同的业态领域都会有专业的团队，纵向是资本、运营方等形成纵向组合。这个过程当中，应该是要形成一种联盟合作或者是动态的结合。我们参与城市更新的企业不是说什么都做，而是看整个链条里面取哪一段。通过这样的方式形成细分领域，打造你的专业团队，这才是生存依赖的根本。这不是一天两天的事情，而是要用5-10年来逐步打造团队，建立能力，形成标杆项目，最后完善闭环管理，此外还需要外部的政策支持。

李晓丹：郝总总结起来就是赚钱的方法变了，存量时代管理的能力跟重资产的投资和融资能力同样重要。下面请孔老师。

孔鹏：康总是实践家，郝总是理论家，你们两位一讲这个框架就很完整了，我也受益匪浅，尤其是刚才郝总说要用5-10年，现在才刚刚开始，还需要耐心，对我也是很大的勉励。

我做几点补充，从企业的视角讲，如果想做城市更新的话，首先要认识一件事，城市更新是一个相关领域，但是是新领域。当一个企业进入新领域，重点要思考两个事，一个是对这个领域的认知：这个事到底是什么事？第二要问自己在这个领域有什么优势，基于比较优势来制订企业战略，这个是一定绕不过去的。

回头来看怎么认知城市更新，简单说，城市更新的工作就是围绕着资产展开的，而且是围绕着资产价值的提升展开的。我们最终所有的收益全部是从资产价值的提升中来。那么，创造资产增值的核心能力是什么？典型的是能够把一个旧资产赋予新内容，这分两步，第一步是通过一次性的改造带来改头换面。第二步是验证，所有的这些东西最后会以租金的形式来体现，通过运营把资产价值长期维持，才能验证这个资产价值。

再往下一个，逻辑是什么。城市更新场景下有一些东西现在找不到方向，比如老旧社区改造，改了管线，改了环境，提升了很多东西，这个资产价值提升了，但问题在于这个房子不是你的，资产价值翻了一倍，你什么也没有感觉到。

所以这个体系里面你要思考的，第一是有没有资产增值的能力，第二就是有没有兑现资产增值的渠道，有没有退出的渠道。我最近很关注这个问题，目前九支公募REITs的核心底层资产都是高速公路、基础类建设、保租房这些。

话题四：城市更新的核心动力

李晓丹：孔老师提到的这些很重要，合理的分配机制，才能保证可持续的长期的发展。我们刚才聊了城市更新，聊到了数字化，聊到企业如何参与，最后，往届的惯例是大家用一句话总结主题，这次改一下，每位嘉宾从小的问题来谈一谈，对于城市更新来说，真正核心的动力是什么？每位嘉宾可以做一个简短的总结，从孔老师开始。

孔鹏：这个问题我前面已经多次提到了，我认为城市发展的核心动力是我们作业能力提升的诉求，因为这个是人类社会进化的动力，具体表现出来的就是我们通过数字化、新技术手段对于原有人居环境进行重大提升。

郝炬：通过城市更新的推进，让我们城市原先的老建筑、老社区焕发新生，更好地给社区或者是城市里面居住的人群提供相关的服务，而且沉淀我们更多的城市记忆。我觉得这个是非常有意义，也有价值的。

康红恩：研究城市的人有很多的视角，我自己的看法是对不断改善的追求是这个城市不断发展最核心的动力。我们思考城市的发展驱动力，思考存量资产盘活时，一个落脚点和出发点，就是怎样去满足人们不断发展的、对美好生活的向往的需求。

李晓丹：谢谢三位嘉宾的精彩讨论和分享，以信心见证未来，我们期待城市更好的发展，也期待行业更加良性的发展。