经济观察网 记者 周一帆 保障性租赁住房REITs试点在加速。

8月2日，红土创新深圳人才安居REIT、中金厦门安居REIT先后披露了相关基金合同、招募说明书、询价公告等。询价区间方面，红土创新深圳人才安居REIT询价区间为2.270元/份-2.610元/份；中金厦门安居REIT询价区间为2.438元/份-2.695元/份。

公告显示，两只REITs均将于8月5日进行询价，募集的基金份额总额也均为5亿份。其中，红土创新深圳人才安居REIT预计募集时间为8月15日至8月16日，而中金厦门安居REIT预计募集期开始于8月12日，结束于8月15日。

值得一提的是，从5月27日申报到7月29日获准注册，首批两只保障性租赁住房REITs完成落地仅经历了两个月时间，进程可谓高效。不仅如此，就在前述产品获准同日，华夏北京保障房中心REIT亦已获上交所受理。

“公募REITs作为国内资本市场重要的创新产品，吸引社会资本积极参与保障性租赁住房成熟资产的投资，有助于保障性租赁住房相关投资运营主体盘活存量资产，加快保障性租赁住房建设，提高保障性租赁住房有效供给；有助于国内保障性租赁住房形成市场化的定价基准；也有助于推动保障性租赁住房服务模式向市场化、专业化转型。”华夏基金基础设施与不动产投资部行政负责人莫一帆向经济观察网记者表示。

毋容置疑的是，保租房REITs的加速试点离不开监管和政策上的方向指示。7月29日，证监会在2022年系统年中监管工作会议暨巡视整改常态化长效化动员部署会议上就指出，要稳步扩大REITs试点范围，加快推进常态化发行，促进存量资产盘活。此外，我国“十四五”规划纲要中亦明确提出，“加快培育和发展住房租赁市场，有效盘活存量住房资源”，以及“推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）健康发展”。

对此，有业内人士认为，预计未来保障性租赁住房有望成为公募REITs扩容的主力军。保障性租赁住房公募REITs的顺利推出，是落实党中央、国务院关于加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举住房制度决策部署的有效工具。

保租房高度适配REITs

除去监管层面的推动外，保租房REITs能实现快速落地，与产品特征的高度适配不无关系。

中信证券分析师明明在研报中指出，从保租房的角度，REITs对于其融资渠道的拓宽、存量资产的盘活、促进有效投资等作用明显，相关企业有动力尝试将保障性租赁住房资产进行证券化；从REITs市场的角度，保租房长期运营的目标、相对稳定的租金、较高的出租率等特征与REITs对于底层资产的要求匹配度较高，二者相结合既能够扩充中国房地产投资信托基金市场的规模，又能为投资者带来一定的收益。

具体到产品来看，红土创新深圳人才安居REIT的基础资产为安居百泉阁、安居锦园、保利香槟苑、凤凰公馆4个项目，均位于深圳核心区域或核心地段，总建筑面积合计13.47万平方米，包含1830套保障性租赁住房，评估价值约11.58亿元。在回报方面，红土创新基金表示，如果以估值11.58亿元作为募集资金规模测算，2022年下半年、2023年投资人净现金流分派率有望分别达到4.24%和4.25%

同期获准的中金厦门安居REIT底层资产则为园博公寓和珩琦公寓，共计4665套房源，建筑面积共19.86万平方米，评估价值约12.14亿元。该标的主要面向厦门市无房新就业大学生、青年人、城市基本公共服务人员等新市民群体，预计2022年4-12月年化分派率为4.33%，2023年度为4.34%。

明明认为，首批两单REITs的保租房项目均选址于一、二线城市中生活配套设施完善的就业集中区域，底层资产质量有保障；同时两单保租房REITs的原始权益人作为当地重要的保租房筹建和建设主体，均储备了充足的候选项目以供扩募，这也将有利于保租房REITs未来的持续经营。

而除去已经落地的两只产品外，华夏北京保障房中心REIT也已向上交所申报。公开资料显示，该产品基础设施项目包括文龙家园项目和熙悦尚郡项目，其中文龙家园坐落于北京市海淀区文龙家园一里，建筑面积位7.66万平方米，项目于2014年建成，并于2015年投入运营；而熙悦尚郡项目坐落于北京市朝阳区朝阳北路82号院，建筑面积3.62万平方米，项目于2017年建成，并于2018年投入运营。

截至2022年3月31日，两个项目个人租户和企业租户的承租房间数占比分别为84.32%和15.68%，而从出租率来看，文龙家园和熙悦尚郡近三年出租率均在90%以上。

对此，莫一帆向记者介绍，华夏基金与北京保障房中心合作，精选了北京保障房中心旗下权属清晰、经营成熟的优质项目作为试点项目。与此同时，华夏基金亦在积极筹备其他保障性租赁住房公募REITs，公司将继续通过自身专业能力，与相关合作企业密切配合，助力我国住房供给侧改革。

“保障性租赁住房作为公募REITs市场新业态，受到市场高度关注。但从目前来看，几只保租房REITs拟募集规模较其他REITs相对较小，根据市场情况，特别是在出现较大幅度上涨时，建议投资人应理性进行投资判断。”莫一帆向记者补充指出。

政策因素为行业关注重点

对于行业风向，建信基金相关人士向记者表示，“自去年以来，国家及地方陆续出台了多项保障性租赁住房支持政策，‘十四五’期间，40个重点城市计划新增保障性租赁住房650万套（间）。可以看出，这一领域有望成为重要的公募REITs资产类别之一。实际上，为了更好的契合建设

银行三大战略之一的住房租赁战略，保障性租赁住房亦是公司未来重点聚焦领域之一。”

在其看来，我国公募REITs对资产的要求较为严格，目前能够满足发行要求的保障性租赁住房REITs项目需要具有稳定的现金流以及持续经营能力，并具备较好的增长潜力。因此，未来可以重点关注项目的区位特征、租约稳定性、租户结构等信息。

而在莫一帆看来，现阶段投资保租房REITs的关注重点是政策因素。相比于产业园区、仓储物流这一类市场化运作的底层资产，在“房住不炒”、服务“新市民”“青年人”的政策方针下，保租房与政策之间的联系较为紧密，包括项目的规划及定位、入住人群要求、定价及租金增长率限制等，都将对保租房REIT的资产质量及收益情况产生影响。

“现有政策指引下保租房租金的定价区间以及增长率均有上限，这在一定程度上会影响项目的收入弹性。考虑到目前公募REITs采用收益法进行估值，在估值过程中通常都考虑了政策对于定价区间及增长率的限制，因此项目估值通常已体现了政策的相关限制。”

莫一帆认为，“由于上述政策对于定价区间及增长率的限制，提升保租房REITs盈利能力的关键在于提升运营管理能力，一方面通过良好的运营管理能力实现成本控制及节约，另一方面通过运营管理提升资产状态和租户体验，提高出租率水平，增加项目收入。”

值得关注的是，根据当前保障性租赁住房政策试点要求，相关REITs产品的净回收资金应优先用于新保障性租赁住房项目建设，这将有效拓宽建设资金来源，充分吸引企业、金融机构、个人等社会资金进入保障性租赁住房市场，增加保障住房供给。

根据产品的招募说明书，红土创新深圳人才安居REIT项目及中金厦门安居REIT项目的回收资金将分别用于扩大深圳及厦门保障性租赁住房供给；华夏北京保障房中心REIT回收资金拟将主要用于北京市焦化厂剩余地块住房项目（或其他经批准同意的租赁住房项目）的建设，项目拟建设672套安置房、1869套公共租赁住房并配建中学、幼儿园和公交场站等公共服务配套设施。

对此，有观点表示，保障性租赁住房REITs为相关企业搭建了资产上市平台，能有效提升企业融资及运管能力。通过实现“开发-培育-退出-开发”的投融资闭环，将助力行业打造新发展模式，推动提高运营效率，促进相关企业专业化发展。

“我们认为，后续试点范围扩大的对象为基础设施补短板领域，可能包括保租房、清洁能源等行业。同时，为加快推进常态化发行，未来或将会在不放松监管审核标准的前提下，加快项目审批及发行流程，增加市场供应。通过发行公募REITs的方式盘活存量规模较大、收益较好的基础设施项目资产后，预计将会有更多的优质资产上市。”莫一帆告诉记者。