深国土局陷“叫停”退款风波

经济观察报记者王凯 最早抛出降价信号的深圳，在房价处于“僵持”阶段，又因为地产商欲给前期业主退还差价，以显“诚意”，而遭叫停。

但在其后，深圳市国土资源和房地产管理局称没有发出“叫停”指令。紧接着，给业主退还差价的地产商，也开始称该公司退还差价被国土房管局叫停，报道失实。叫停还是没有叫停？停止开发商退还差价又是基于何意？

当记者就“叫停”一事，向深圳市国土资源和房地产管理局求证时，该局负责宣传的人士称：“深圳市政府不会直接介入楼市市场行为，同时提醒开发商和购房者尊重合同，理性维权。”这是深圳市国土资源和房地产管理局负责宣传人士对“政府叫停桑泰地产补差价”的最新回应。

就退还差价，桑泰地产营销总监蔡灿告诉本报记者：“全额补差价的促销活动是今年3月底开始的，目前活动已经结束，有关补差价的承诺已基本完成。”

同时她强调，“某些媒体先前的报道是失实的。我们会用法律手段进行交涉。”

但是，业内接近国土局和桑泰地产的消息人士却认为：“这个叫停是非常可能的，因为国土局担心一旦引起补差价潮或退房潮，这个局面就很难收拾。”

到底谁是谁非？如果“叫停”说法存在，作为监管政府机构，深圳市国土局到底有没有权力叫停开发商与购房者之间的个体协商行为？而此种行政干预手段，又会对市场造成怎样的影响？

但是不管怎样，这一官方的“叫停”行为已经把本就处在风口浪尖的深圳楼市又一次推到了舆论的高峰。

有没有资格叫停？

据蔡灿说，此次补差价行为，从法律上说，桑泰地产不需要对业主负任何经济责任，之所以给予补偿，桑泰更多的是从道义上给予消费者体恤与关怀，将消费者的置业损失转移到开发商。

事实上，近半年，在购房人与开发商的“斗智斗勇”中，原本让业界感到不可思议的“补差价”行为也已经逐渐让开发商、消费者接受并认可，北京、上海均已出现“补差价”行为。

深圳首个补差价的行动开始没多久，即被当地国土局“叫停”，这多少让人有点费解。

“政府怕市场引起恐慌。”广东耕兴律师事务所刘子儒律师告诉记者，“但是作为政府监督和备案机构，你不能要求开发商与业主之间的这种个体行为依照你的意愿行事，这根本与你无关。”

国家发改委特邀研究员、深圳大学国际金融研究所所长国世平教授也向记者表示：“深圳市国土局没有权力干预市场，如果有叫停行为，那是不对的，市场应该靠自我去调节，政府不能托市。”

事实上，前不久的7月9日，深圳国土资源和房屋管理局发布了由深圳市房地产研究中心撰写的《2008年上半年深圳房地产市场发展形势分析报告》并指出：在持续下跌的房价水平已经跌落到一年前，萎缩的交易量退回10年前的情况下，为了 “降低交易门槛，鼓励和促进房地产交易，促进市场活跃”，建议采取减免交易税费，适度放松货币政策的“救市建议”。

而作为主要撰写人之一的深圳房地产研究中心主任王峰更是直言，深圳房地产市场观望气氛依然浓厚，房价持续下降，这个“观望气氛”表现在市场上就是房子卖不动了。

业内人士普遍认为，这一报告也是“托市”行为。

为什么会叫停？

在这大半年中，当开发商为购房者“补差价”这一不寻常的行为由“稀奇”变为“不稀奇”后，由政府机构出面叫停开发商补差价又成了深圳楼市的一件“稀奇”事儿。

刘子儒告诉记者：“桑泰地产一旦开了头，那么其他开发商迫于压力就会被迫效仿，补差价风潮一旦到来，国土局作为市场监管部门，市场引起恐慌，他是有压力的。”

据刘子儒说，现在深圳需要维权的楼盘多达100个以上，他身边每一位律师手上都有十几个维权案子在进行。

显然，如此大的维权量，一旦过了舆论临界点，就可能影响到开发商的决策。而市场一旦因此急剧下滑，不只是深圳市国土局，财政局等其他关联部门都要经受超常的政治和经济压力。

国世平告诉记者：“深圳市政府现在的压力很大，之所以补差价，是因为客户不满意开发商降价，而如果不降价，开发商就不能顺利回款，没有钱，开发商就要缩减开发规模，减少拿地，政府就没有钱收。而如果降价，楼市下行，地价也就会随之下降，所以很矛盾。”

深圳市土地房产交易中心的信息显示，今年前8个月，深圳共出让了28块居住、商住以及商业办公用地，其中8块用地流标，占总出让地块近三成，流标地块的建筑面积达到了129万平方米。

国世平说：“深圳市政府不希望房价下跌，因为有很大一部分财政收入是依靠土地买卖获取。”

数据显示，2007年，深圳全市国土资金实际收入215.6亿元，完成计划的110%，全市实际支出163.13亿元，完成计划的83%，当年全市结转结余52.47亿元。

而据深圳市财政局透露，受房地产市场低迷影响，在可预见的今明两年内，深圳国土资金收入形势严峻。据估计，2008年全市国土资金计划收入为154.33亿元，低于 2007年195.81亿元的计划。

在国世平看来，这是叫停补差价的根本原因。

事实上，“政府不用担心，根据现在情况来看，这种补差价潮或是退房潮还不具备到来的基础。”国世平说。

上述业内消息人士告诉记者，“在3月底，桑泰·丹华府推出全额补差价的促销手法中，可以看到已经签了购房合同的老业主数量只有几户。用不多的退款，既让先前购房者满意而归，又吸引了消费者眼球，一举两得。”

换句话说，如果换作其他开发商，已经签了购房合同的老业主数量较多的楼盘肯定不会采用这种补差价的手法。

这也就是国世平所说的，桑泰的个案不具备引起“潮流”基础的真正原因。

后果如何？

事实上，在这场政府、开发商、购房者三方角逐的过程中，开发商没有选择。

“如果不执行政府的命令，将来需在国土局办理的土地买卖、房产证办理等一系列手续都会受到制约。”刘子儒说。

而作为购房者，作为市场的参与主体之一，在这场房价下跌的过程中，显然也应该逐渐成熟起来，毕竟业主要求退房或者补偿差价在法律上属于不合理诉求。开发商一旦答应了业主的要求，也违背契约和诚信的交易原则，对市场有弊无利。

万科总裁郁亮在接受本报记者采访时曾表示：“我们坚持的是一个以法律合同为依据的契约原则，所以因为差价导致的目前账面上的损失，万科是不会进行补偿的，也不会同意退房。”

在刘子儒看来，万科这种态度也给广大的购房者指明了一个与开发商“搏斗”的方式和方向。

“我接手的案子中，业主已经由最初单纯寻求补差价、退房逐渐过渡到从开发商对小区宣传误导、违反合同中的规划方面下手，这是一个很大的进步。”刘子儒告诉记者，“有的已经找到合同漏洞，但是开发商倚仗之前拿到的政府批复文件，拒绝业主的任何要求，并告诉业主可以走法院途径。这是目前的诉讼的难点。”

国世平告诉记者：“今年还好，明年情况会更糟。政府不会专门针对房地产出台救市政策。根据现在的经济形势，预计2010年市场会触底。”

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