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滨海新区的进化

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2009-11-21

谢良兵

经济观察报记者谢良兵 1986年10月，做服装生意的温州人连良桂带着3万元钱来到天津，以材料加工、销售的简单模式继续他的服装事业，到1987年春节回家，仅4个月时间，连良桂已经在天津足足赚了10万元，这是他人生的第一桶金。

这个时候，天津开发区才刚成立2年的时间。在连良桂的记忆里，当时位于塘沽的天津开发区还是个远离天津市区的盐碱之地。但在随后的岁月里，他的事业步伐却逐渐从天津市区走向了渤海边上的塘沽天津开发区，也就是现在所称的滨海新区。

1995年正是国企改革开始的时候，连良桂收购了天津新兴服装商店，成为天津市改革开放以来第一宗国企承包的成功案例。而到了2002年，连良桂已经收购了天津国民饭店、和平商业大厦等8家国有企业。

一年之后，连良桂选择在天津中心城区与滨海新区的连接大道上，搞起了商业地产。他的和泰集团(中国)投资有限公司开发的“天一摩尔”主题广场（shoppingmall）被列在了此后几年天津大型商业设施建设的首位。

2006年5月，滨海新区的发展上升为国家战略。就在当年的4月中旬，连良桂将触角伸入了正由工业区转型为现代城市的滨海新区——他签订了一份开发浙商大厦的合同。如今，这个项目已经成为有滨海新区CBD之称的响螺湾商务区的“第一盘”。

响螺湾的梦想

站在塘沽外滩向海河南岸望去，寒冬中的响螺湾商务区建设工地依然热火朝天，一座座施工用的塔架正在工作。沿河南路坐车过了海河大桥，就是被当地人称为“坨地”的响螺湾商务区——一个类似于香港铜锣湾的地方。

现在看来，与对岸的外滩相比，这里显然冷清了许多。

这里原本是天津长芦盐场的地方，几年前，海河下游开发规划时，作为海河的入海口处，这里的水流很像一个海螺，规划人员便给这片地区起了个富有诗意的名字——响螺湾。

响螺湾商务区规划占地面积1.1平方公里，总建筑面积367万平方米，投资建设38个项目，项目占地面积62.46万平方米，总投资约300亿元。目前，天津响螺湾商务区开工项目已达36个，累计完成投资38.83亿元。连良桂说，选择响螺湾，他做过很多次的调查。在与政府签订那份合同之前，他已经多次到响螺湾考察，发现“这块地潜力太大了”。于是在2007年9月份，浙商大厦很快成为响螺湾中第一个动工兴建的项目，比原计划提前了三个月。连良桂的迅速行动源于一个朋友的教诲。那位朋友告诉连良桂，十二三年前，浦东那边给了他几块地，但这个朋友并没有做，如今浦东新区成为继深圳特区之后的又一个传奇，他已后悔无门。那位朋友对连良桂说，错过了浦东新区，还有滨海新区。

近日，中国国务院批复同意天津市调整部分行政区划，设立天津市滨海新区，以原天津市塘沽区、汉沽区、大港区3个区的行政区域为滨海新区的行政区域。

此前作为单纯的开发区，滨海新区或许不像如今那么迫切地需要一个中央商务区。但在这几年逐渐向现代城市转变的过程中，住宅区、商务区、休闲区、教育区作为工业区的必要配套，越发显得重要，而这正是连良桂们看重的开发潜力所在。

盐碱地的响螺湾此前是很不被看好的。开发前的2005年，这片地区的房价仅为2500元/平方米不到，但如今，这里的房价直线上升。以浙商大厦为例，今年年初时，售价为8600元/平方米，5、6月份的时候上涨到9000元/平方米，自10月份开始已经调整至1万元/平方米。

加快响螺湾中心商务区建设位被列为滨海新区“十大战役”第二位。规划中，响螺湾商务区重点建设外省市、央企驻滨海新区的办事机构、集团总部和研发中心，以商务办公、宾馆酒店、公寓、商业休闲等为主要功能。这吸引央企和一些知名的地产商纷纷入驻响螺湾。五矿集团下属的地产公司在这里开发了一个“旷世国际”的项目；碧桂园也将进驻天津地产的第一个项目选择在了响螺湾。

炒房团来了

2007年的时候，温州炒房团大批入津，这曾让天津人既是欣喜，又是担忧。在天津当地人看来，温州炒房团的到来，意味着这个地区的发展潜力值得期待；但同时，也意味着房价将被这些人不断炒高。

温州炒房团似乎在天津并没有掀起轩然大波，很快就归于沉寂。不过，滨海新区的房子大多数还是被外地人买走了。“以前在工业区上班的人都在天津市区住，现在也大多在塘沽买房了。”开了9年出租车的塘沽本地人王师傅说。他说自己见证了滨海新区的成长。“这片都是企业，到那儿你就能看到住宅区了。你住的宾馆在第三大街，是开发区最繁华的地段了。”王师傅指着一个工厂说，这地之前全是盐碱地。“还有那个小区所在的位置。”

王师傅回忆说，1984年开发区刚成立时，脚下的土地还只是渤海之滨的一块盐碱荒滩，芦草遍野，海风呼啸。20多年后，这里已建成一片新城。滨海新区的核心区包括塘沽老城、天津开发区和保税区。在天津开发区内，东西为街，南北为路。从第四大街开始往北基本都是公司企业，第一到第三大街以办公和住宅区为主。不过在轻轨市民广场站到会展中心站之间，依然是一片很大的盐碱地。但是，企业来了，住宅区也陆续建成，医院来了，学校来了……

在王师傅的眼里，滨海新区已经成为天津最繁华的地区。他的观察是，在滨海新区，满大街除了出租车是夏利，其他的都是档次较高的车，但在天津市区，看到的大都是夏利和面包车。在滨海新区，2000元一个月的工作都没人愿意干，但在天津市区，800元都很多人抢着干。

由于滨海新区的消费比天津市区高出不少，天津人并不愿意来滨海买房，当然，现在，两地的房价已经差不多高了。在滨海新区买房的多为外地人，比如来自山西、内蒙倒煤的商人，卖服装的温州人和来自东北的人。买房落户，也是外地人青睐滨海房市的重要原因之一。

连良桂说，浙商大厦的广告语是“错过了滨海新区，别错过了还你的响螺湾”。除了酒店式公寓，写字楼也是浙商大厦的重要部分。写字楼部分主要为浙江商会旗下企业在天津投资的企业总部。连良桂是天津浙江商会的会长。滨海新区的新建小区越来越多，而房价也越来越高。一到晚上，很多小区其实还是很冷清。据塘沽一个房地产中介公司的人说，这边买房的大多为投资客。尤其在响螺湾，至少8成的都是投资客。

创造一个城市

与响螺湾商务区一样，中新生态城建设也是 “滨海新区十大战役”之一。截至9月份，累计入驻企业达到85家，注册资金近90亿元，累计完成投资70亿元。新加坡吉宝置业、日本三井不动产、台湾远雄企业团、中国世茂集团、马来西亚双威城有限公司等都已经加入到了生态城。

中新天津生态城战略策划与产业发展副总裁黄蔚菲说：“我们在这里是创造一个城市，不像苏州是一个工业园，所以产业跟其他的商业都是配套的。目前，居住和产业园发展两个方面都在同步的推进当中。”据黄蔚菲介绍，每一小块地都借用新加坡设计方法，就是在小区会有一些配套，然后几个联合起来就变成了一个大的住宅区，小区就有小区的服务，有超市，再高一层就是整个开发区。与传统的工业园区不同的是，生态城的设计是要鼓励人们走路和步行，一些绿道成为人们走路步行的通道。生态城有一个指标是要最终达到90%的绿色。目标是想做到，在生态城内无论去哪里，都是用步行，或者是自行车，或者是公交，避免用私家车。

“我们在做这个项目，是看怎么开发整个城市，怎么创造一个不同的居住环境，不只是居住楼方面来谈，是整个城市。就是说除了建造硬件，建造经济上的产业园这一类的招商，我们还在想怎么使这个城市很好的管理。”黄蔚菲说。

而中新天津生态城投资有限公司总裁吴财文介绍，做第一期的时候他们会承担建公屋的任务。新方对中国政府的承诺是：将会建成的住宅区域里最少20%是公共住房。希望生态城不只是纯粹私人公寓、独立洋房，还必须做到普通家庭也能享用。

作为支持和一种新模式，生态城周边的大企业已经承诺，他们将会是生态城住宅区最大的投资者，“他们要为他们的高级员工来建房，这种模式也是对我们很好的扶持。”吴财文说。在他看来，吸引将来居民的途径不能只有服务业，还有周边工业企业的支持。

生态城管委会的相关负责人称，力争用3年时间建成290万平方米的生态住宅区、75万平方米的公共建筑和40万平方米的产业园区，使起步区初见规模；用5年时间建成社区；用10年时间全面建成生态城。

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