经济观察网 记者 胡芳洁 厦门出现首例居民集资建设城市综合体项目——湖里区蔡塘社区发展中心。该项目建成后，实行集体管理，收益按居民持有股份分配，以解决社区居民长期、可持续收益的问题。

这是一个城市化过程中集体经济自有资产运营的案例。

目前该项目共有1845股，蔡塘社区居民，按一人一股的方式持有，只有蔡塘社区的原始居民，才能进行持股。

蔡塘社区原始居民由城市化进程中，农村村民转换而来，从2003年开始村民转居民，到2005年完成，虽然在2005年原始居民的身份已经确认，但是从2005年至2010年12月31日，原始居民由于结婚、生子等原因，延伸出来的新增居民，也可以参与持有该项目的股份。

目前该地区的拆迁工作还在进行中，一部分土地已经被征收变成国有土地，大部分土地目前还属于集体所有。

此次湖里区蔡塘社区发展中心这一综合体项目，所占土地，为已经征收的国有土地，在征收完成之后，由政府划拨给蔡塘社区居委会。

“属于划拨用地，但并不表示没有土地成本。”蔡塘社区居委会副书记王振作对本网表示，该用地采用这一方式划拨，即政府无偿征收，然后再划拨给社区，虽然不用社区支付土地成本，但社区也没有获得前期的征收补偿，这一成本属于内部平衡的方式。

这一划拨土地作为社区的发展用地，支持蔡塘社区集体经济的发展，由社区去寻找项目，来为集体成员争取经济收益。

该项目需要投入的资金约5亿元。据王振作介绍，根据目前的预算，每股的出资额约为30万元左右，具体的出资方式是，每一股持有者每年出资4万元，出资3年，总出资为12万元；剩余的18万元采用贷款融资的方式解决，厦门市联社向该项目提供3亿元的贷款。

该项目建成以后，股份持有者按出资比例来分红、支付银行贷款和利息。持股者，也可以选择全部个人出资的方式，即剩余的18万元，也由自己承担，这样，在后期的收益分配时，其所持股份，则不用承担贷款和利息的还款责任。

据王振作介绍，该项目的前期出资和建设以及后期的管理和运营，都将委托给湖里区国有资产投资有限公司来进行。

根据规划，蔡塘社区发展中心建筑面积约12.6万平方米，项目由20层主楼、4层地面商业中心及地下卖场三部分组成。

有消息显示，该项目平均每年租金收入将达三四千万元。王振作表示，这个收入应该是保守估计。