北京，最后的价格堡垒？
作为房价上涨时期的领头羊，北京，在房地产市场的“冬季”，其守卫房价的势头，依然不减当年。
根据国家发改委、国家统计局11月11日公布的数据，10月份，北京房价同比去年上涨5.2%，涨幅位居全国前列，并数倍高于10月份全国房价同比1.6%的涨幅。
实际上，一直到今年9月份，北京房价才出现最近三年来的首次环比下降，降幅为0.2%，而根据最新的数据，其10月份环比降幅仍为0.2%。由以上统计数据计算可得出，今年10月房价比8月时的最高点，下降了0.4%，这象征性的0.4%，与最近几年翻番的上涨架势相比，几乎可以忽略不计。
到目前为止，虽然市场上各种名目的打折、促销此起彼伏，但这一情况，依然集中在某些资金压力分外严重的企业所属项目、城市边缘地带或郊区楼盘；降价房屋普遍为试探性的少量特价房，鲜见整体降价项目。作为一个之前房价从未下跌过的核心城市，北京依然保持着价格堡垒的地位。
转移财富的支撑
也许三里屯SOHO的销售情况，能说明一些问题。
三里屯SOHO今年7月开盘，销售均价超过4万元/平方米，并立刻逆市热销。一如SOHO系产品惯有的客户构成一样，山西投资者在其中占据重要比例。《楼市》杂志市场研究部曾做过的一项统计，该项目首期成交客户中，山西人占据51.0%的大比重。尽管7月的北京，楼市寒气已经扑来，但周边能源城市对北京的青睐，依然路人皆知。
晓华是一家媒体的记者，在今年9月份，她就接触过一位三里屯SO－HO的山西投资人张成（化名）。根据晓华的介绍，张成是一位煤矿经营者，其在三里屯SOHO购买的商用物业，是联合其他6、7人组成的投资团体的集体投资行为，总金额达到5亿，并且能够一次性付款。
“他们不炒股，主要是做房地产投资，以前也投资过房子。”晓华说，他们此次投资，并不是为了将来出租或出售，而是暂且放着，如果将来煤炭生意或其他方面发生变动，此次购买的物业可以作为其东山再起的资本。“主要是以后长期的使用，他们并不是很注重短期的投资回报率。”晓华说。
除山西人以外，唐山、沈阳等地投资者的身影也依稀可见。此外，在三里屯SOHO项目中，除商业用房和写字楼等商用物业以外，其公寓项目，今年7月份至今，也已售出72套，均价约为4.2万元/平方米。在这些强大的外地购买力量中，长久以来，北京成为周边能源城市富裕阶层财富转移的最佳目的地。相较南方、沿海城市，北方城市的市场化程度和市场意识相对较弱，这也使得这些投资者具备一些相对保守的投资观念，他们对一些短期的小份额损失毫不在乎，将在北京拥有的固定资产视为“粮食”储备；一些出手就是数亿元现金的购房者，甚至从来没有买过股票。
进入10月以后，楼市的冷清更加显现，但依然可见投资者的身影。山西的煤矿经营者朱先生就是其中一位。今年10月，朱先生花526万购买了一套星河湾的二手房。“市场对他的影响不大，他知道市场不好，但还是想买。”协助朱先生购房的一位房屋经纪人告诉记者，朱先生购房，主要是将其作为未来长期持有的一份资产，“他根本不在乎市场现在的波动。”
朱先生今年7、8月份来看过星河湾的房子，10月份再来看，就出手购买了。“总共来看过3次房。”这位经纪人说，其实朱先生在全国各地都有房子，在北京，包括棕榈泉也有他的产业。
这位经纪人在星河湾区域从事二手房交易业务已有1年多的时间，他大部分的业务都集中在星河湾。作为北京高端楼盘的代表之一，星河湾吸引了众多的投资者。
“这里只有20%-30%的人是常住的，其他的都很少有人住。一期已经卖完很久了，现在晚上亮灯的房子不超过50%。很多房子都没有人住，我们打电话过去问，房主都不愿意卖。”这位经纪人感叹说，“很多人都是将其作为资产的一部分，他们并不在乎出租或差额套现可能带来的利润。”
而从年初到现在，星河湾的二手房价格波动也很有限。“年初的时候，业主预期较高，要价在2.7万元/平方米左右，不过实际成交价大概为2.3万元/平方米左右；而现在业主的要价降低了，实际成交价普遍在2.1万元-2.2万元/平方米。价格并没有出现多大的下降。”这位经纪人说。
城市中心价值
实际上，不少购买者在淡季依然在挺进北京。根据北京市房地产交易管理网的数据显示，今年第三季度，成交均价超过3万元/平方米的项目，不乏成绩斐然者。其中位处金融街的长安融府（北京尊府），第三季度成交均价31760元/平方米，成交套数138套；其次是国奥村，成交均价超过3万元/平方米，成交52套；星河湾成交均价31710元/平方米，成交33套。这些项目的销售情况，明显优于不少中低价位的项目。
在这一轮的降价风潮中，北京并不乏明显的降价项目，如万象新天、富力桃园、龙湖花盛香醍等，花盛香醍的降价幅度甚至达到50%，而燕郊等偏远区域房屋普遍降价更是不争的事实。然而，在城市中心区域，我们并没有看到降价风潮的蔓延。以北京尊府为例，今年第三季度，其销售量达到138套，并且是在成交均价超过3万元/平方米的基础上实现的。该项目紧挨金融街，位于二环以里，由于其中心城区的地理位置，于7月开盘，尽管在淡季开盘，但没有影响其销售量和销售价格。
“在这里购房的很多人都是来自金融街的客户。”北京尊府的销售人员告诉记者。
不少高端的个人投资者，对长期资产价值的重视，远远高于对短期盈利的预期。他们成为这些高端项目的重要支撑力量。
“近几年来，尤其是奥运会申办以后，北京的竞争力、吸引力的提升是明显的，任何一个城市，短期内有这么大的改善，都是难以想象的。”DTZ戴德梁行住宅部董事岳锋钢表示。
实际上，诸多非市场化的因素，一直以来，都在确保北京的资产拥有者在经济周期中受益，并避免风险的影响。对于北京而言，到目前为止，即使是在这一轮“史无前例”的楼市波动中，除了极少数临界点之前出手的购买者受到实际的损失外，绝大部分房产拥有者，依然是获益者。
“北京有中端客户的刚性需求托底，此外北京的刚性成本也比别的城市高。”阳光100常务副总经理范小冲表示，包括拆迁成本、土地成本在内的诸多房价构成因素，北京往往也会高于其他城市，这也成为托底北京房价的重要原因。
“星河湾的观望者非常多。现在虽然成交量少了，但是看房者却很多。”上述星河湾的房屋经纪人说，依现在的价格，这些人也买得起，但是很多都是自住型的，非常在乎市场的波动。“也许降到每平米1.8万、1.9万，很多观望者就不会观望了，但是到这个价很难。”
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