蓝筹地产评选(1)

杨熙：各位新浪网友，下午好！欢迎大家访问我们新浪嘉宾聊天室，参与我们今天的地产论坛。今天是我们新浪房产与经济观察报合办的2009蓝筹地产系列评选论坛之一。首先，我介绍一下今天参加我们论坛的嘉宾，坐在我旁边的是成全顾问的总裁全忠；全总旁边是华远集团总裁任志强，任总，也是我们广大网友熟知的人物。任总旁边是我们虎杰投资首席分析师张寅；旁边这位是经济观察报的地产主编吕尚春。我是新浪乐居的主编杨熙。下面请经济观察报的地产主编吕尚春先生给我们做一下介绍。
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??? 吕尚春：我们每年都以企业为线索来选择我们的题目，这次我们想从目前的状况谈起。建行现在也是全面停止了二套房贷的收紧，对地产企业来说，银行涉及到按揭的回款。这是第一个影响。第二个话题，目前从整个企业面来讲，也许多公司都在试图重启IPO，从这个意义上讲，第二个话题是这个。
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??? 杨熙：首先，我们请虎杰投资的张寅老师先介绍一下上半年的大体情况是什么样的。
??? 张寅：很高兴来到新浪跟各位网友交流，今天来之前带来的主要是北京今年以来成交的情况和上海的整个成交情况。大家可能看得不是太清楚，就目前整个情况来讲，每日成交量走向包括它的十天成交量和三天天成交量有一个曲线，大家现在看到的是北京的情况。
??? 从三月份以后整个成交量在逐渐放大，进入7月份以后成交量在逐渐萎缩。但我要提到，北京无论从月成交量和日成交量来说都有萎缩，但是萎缩的程度并不是特别大，或不像其他城市那样大起大落特明显的感觉。我对北京的判断就是，回落是存在的，但是它的幅度要小于其他城市的比例。
??? 我们看一下上海就知道了，它的起伏就比较大。上海这一段的成交量跟进入8月份以后的成交量差距就非常大，大概在六七月份日均成交量在1100左右。上海是回落最晚的一个城市。这是我对成交基本的判断。
??? 还有一组图，是北京的图。大家都知道，今年以来有一个词经常在业界上流行，叫“去库存化”。确实已经在流行“去库存化”。但从上个月开始，北京现房库存走势已经在7月份又出现了回升的迹象。如果我们下半年销售情况与现在情况没有任何变化，随着投资六七月份逐步向上，如果现有的成交不像七月份以前的成交，那我们可能是增库存化。这是现房的情况。
??? 而我们现在看到的恰恰是进入到8月份期房的库存，第一次出现了上升。根据历史情况，咱们可以看这两个图表，根据以往的经验，这个库存再次上升的情况往往是现房库存先上升，一般提前一至两个月，然后期房再上升，这是第一个概念。
??? 第二个，大家看到这个柱状的是未售出房的单套平米数。我们先看一下期房的单套平米数在上升，这告诉我们，随着未销售出去房子的数量在增加，它的单套平米数也在上升。这就告诉我们大户型的相对比小户型的要缓慢。否则就不会出现单套平米数的上升。
??? 相对而言，期房比现房较为明显。这跟业绩的销售情况有关。这是房子的基本情况。
??? 另外一点，二套房这方面，实际上大家都没有拿到一个文字性的东西，也许这是我们宏观调控的一个特色，我们称之为“电话调控”，大家都没有看到一个特别明确的东西。
??? 这是一张居民从07年以来的每月短期贷款和长期贷款的一个走势图，实际上我们7月份，虽然从1万5变成不到4000，但中长期居民贷款还是在一个历史比较高的位置上。进入8月份，更多实施了二套放的政策，这是两条线。
??? 我们再总结一下，整个7月份信贷出现了突然紧缩的情况，不到4000亿。但从结构上来说，我们中长期个人贷款还是一个仅次于6月份天亮的一个情况。回落比较大的是个人短期贷款数量。
??? 这就告诉我们，如果8月份回落速度更大，可能就出现整个贷款的结构性变化，也就是说，二套房贷政策实质上也影响到了房地产的销售。这个方面相对而言对大户型影响比较大。小户型，我认为影响不大。
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??? 吕尚春：任总对二套房的成交量谈一谈。
??? 任志强：二套房在收缩，现在是大量房贷的时候，因为下一步利差会增加。有人说上海把0.7变成0.85，取消0.7的利率。我们没有看到任何缩紧二套房贷的说法，没有一个银行承认。昨天开的北京银行董事会也没有承认。社会传言中对二套房贷的说法有很多，因为没有8月份数字，我们不知道。但提出严格按照二套房贷规定执行，是在6月份。如果各个银行严格按照二套房贷办法执行，应该在7月份出现二套房贷的紧缩。但实际数字告诉我们，二套房贷是增加的，而且增加的幅度很大。
??? 个人销售贷款这块增加了接近80%。这个增长不能说明二套房贷已经实现了一个紧缩。也许8月份数字出来以后可以得出这样的结论，起码现在我们还看不到。从历史上的情况来看，房贷特别是个人消费信贷对房地产市场的影响是巨大的，这是毫无疑问的。我们98年施行房改的时候，首先是突破了个人信贷的有关规定。比如降低了利率，比如降低了首付，比如延长了贷款期限，这就是98年配合房改出台的一系列文件。因此，我们开始有了从3亿多的个人贷款变成了3万多亿的个人贷款，不到十年达到了一万倍。
??? 可以明显地看出，消费信贷是国际上的一种惯例。美国住房信贷大概是13万亿美元，和它的GDP差不多。但中国3万多亿大概只占8到12的样子，这是因为我们GDP在增长。和美国相差大概80多个点或者90多个点。也就是说，我们现在对消费的支持力度和发达国家差得非常远。这就产生了一个问题，我们每个人的收入是从低到高有一个过程，因为你刚毕业的时候由于年龄不足，经验不足，所以你拿一个低职位的低工资。但是十年以后你的工资可能很高。所以我们消费应该是30年或者20年。
??? 国际上利用信贷的消费是把你未来的消费流变成了你今天的消费基金。这就是消费行为。如果我们紧缩了消费信贷或者限制了消费信贷，或者提高了消费信贷门槛，意味着有大量的人不能把未来的收入流变成今天的消费基金。这是我们金融政策的问题，就是在中国鼓励扩大消费的基础上，却实行了一个不能让老百姓把未来收入流变成今天的资金，这是错误的。
??? 如果我们总理发出了宏观调控政策不变的情况下，谁在做一些违反这方面的做法，如果是银行银行肯定有问题，如果是央行央行肯定有问题。如果出现这种事就是对抗我们总理宏观政策的一个不变的说法。从7月份到现在为止，大概总理已经发出好几次了，主席也发出了，还有财政部部长、银监会、发改委一些部级领导多次发出我们银行利率不变。如果银行或者央行发生了一个逆向变化，我想挽救中国危机，恢复到一个正常增长的努力就会失败了，下一步就可能是多个“W”型再次起伏的情况。
??? 如果因为消费信贷对我们房改市场刚刚有所回暖一种情况产生了一个巨大打击，未来问题可能会非常严重。就像张寅刚才提出的情况，我们去库存化不是在加剧而是在消失。从目前来看，全国很多地方的去库存化过快，它的库存可能只有两三个月的消费水平，即使按上海的销售情况来看，它的可供应量才不到500万。如果按照历史上6、7月份来看，7月份比6月份差了500万多平米。仍然是不足的。我认为市场中应该有一定的库存量，一点库存量大家没有挑选的，对市场发展是非常不利的。
??? 有一定的库存，但库存不能过大。如果到市场上去买电视机，只有一台电视机了，它有毛病你也得买它。如果大大小小有很多选择，大家的购买力就会上来。现在是我们没有太多的选择余地了，只有更多的功能。现在没得选择了，就会使销售量下降。只有增加库存，大家有可选择条件的时候，这个销售量才有可能上升。
??? 石家庄已经连续数月，它的一手房、二手房价格大幅度下降，为什么石家庄会出现这种情况？就是因为这个地方供过于求，库存量过大。但同样，石家庄在连续多月下降的时候，其他地方在上升，就是因为库存量不一样。房价过高的城市有人希望有二套房贷的销售抑制需求，但中国在当前爬坡的时候，限制消费需求或者抑制消费需求都是一种错误。
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??? 杨熙：谢谢任总谈了他对信贷的看法。下面我们请全总谈一下，您对二套房贷是怎么看的？
??? 全忠：我们现在基本也两个服务一个在长三角，目前在我们来看二套房贷销售量在下降。但价格在上涨，而且价格上涨的幅度基本是大家在比着上，就我们来看基本上恢复了08年的价格水平。同时，一些大型项目也明显出现中小户型销售仍然比较好，超过140平米或130平米以上的速度开始下降。在7月份之前这种改善性投资需求受到了激发。最近为什么出现关于二套房贷收紧的传言。
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??? 吕尚春：不是传言。
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??? 全忠：这里面有两个规定，实际上原来的规定被打破了。这里面我觉得它反映了市场的预期心里，从消费者心里大家觉得消费涨得比较快，希望通过信贷政策对市场做出一些调整，对价格上涨做出一些制约。就我们目前在售的情况来看，还处于观望状态。拿上半年单个楼盘来看，半年就完成了任务。因为在去年年底的情况下我们定的任务也不是特别高。现在各个楼盘已经出现了销售不像7月份那么顺畅，我们站在营销的角度，觉得在楼盘销售特别好的时候，除了去库存化的问题，还有一个营销问题。这个营销问题就是对于产品的关注度问题，如果有一定的库存，有一定的选择，这时候还得比拼服务，比拼产品，比拼性价比。
??? 从这个意义上来讲，我觉得二套房贷的紧缩与否还要看到相关的政策。但市场上形成集体有意识的预期是值得关注的。从我服务商角度来讲，我觉得现在有些企业对利润要求比较高，在一定程度上有点偏高。不管二套房政策紧缩与否，客观上讲现在成交量确实有些下降。
??? 以苏州市为例，今年7月份价格涨幅在20到25%左右。这种价格情况下，因为上半年走得量比较大，因为第一轮刚性需求走得已经差不多了。到7月份之后确实有一大批所谓的通胀预期下的投资性客户在出现。现在由于市场成交量的变化或者新闻引导，大家开始观望。目前从我们一线多个售楼处来看，来得人比原来少了，来的人成交率比原来低了。
??? 就这个问题，我觉得开发商要根据自己的情况，对于价格上涨幅度和程度做适当的控制。
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??? 杨熙：好，谢谢全总分析了目前市场的情况，也给我们开发商支了一些建议。我们知道07年整个市场是一个非常好的市场，07年整个房地产市场价格也有一个非常高的提速。可以说第二套房贷的提高对市场影响是比较大的。下面我们请张寅来谈一下，你觉得下一轮如果是这样调整，对企业界的影响有多大？
??? 张寅：随着成交量的下降，大家在探讨两个问题，一个是价格在往上走。但我觉得价格往上走也是不平衡的，一线城市明显一点，因为一线城市弹性比较大，比如07年6月份开始的深圳情况。但是它复位的能力也非常强，这就是一线城市的特点。
??? 现在关键是大家有一个基本的判断，一是现在这种涨是不是在重复07年的状况，再变成08年的情况。还有一种看法，大家认为现在是一个季节性的调整，也可能到金九银十的时候又上来了。还有一种看法，就是前一段不太正常，现在是真正的需求。
??? 我听到大概有几种观点，一，是又一个简单的轮回；还有一个是正常的调整。可能投资客观望程度比较大，我自己对市场的判断是这样的。首先，我们要看信贷政策。咱们先不说短贷，就说长贷。我们在8月份看到，特别是7月份，房贷并没有下来。从银行这方面看，它更愿意贷，它觉得铁公鸡个人坏账比这个高。我们再看8月份的数据，我们要看未来宏观政策特别是信贷政策有没有变化。
??? 我个人觉得也许二套房政策会持续一段时间；但一手比例不会变太多。第二，就是利率调整情况。我这有一张90年以来中国的利率走势，一般来说，低利率保持至少是一年半的时间，现在低利率在这一轮才这么短。利率调整，我看不出在三个月之内可能会升期。还有一个，就是信贷总量的问题，我觉得现在的信贷总量，我们看到在7月份确实在下降。是不是到明年上半年有一个稳定的货币供应量，不要大起大落。当然这个大落前面肯定有个大起。时间得连续着看，不能单一看那个低或者高。
??? 这就给人一种信贷不太稳定的情况。我自己觉得在目前情况下，信贷还有一个手段，就是提高存款准备金。就目前来看这种情况也不太大。信贷带有一定指导性，就不会再提高存款准备金。简单来说，下半年所谓流动性肯定要比上半年弱。
??? 我觉得在利率环境是这样的情况下，很可能到10月份、11月份买房高潮的时候，不会像以往那种轮回。因为我们以往的淡季反而出现了暴涨，实际上我们等于透支了。我觉得11月份是一个非常敏感的月份，如果我们二套房政策持续下去，有可能我们二套房的销售会继续下降。如果这个政策持续到明年1月份，会发生什么变化？大家会非常敏感，我自己认为是今年11月份。现在的成交量已经一点一点在往下走，我觉得到11月份的时候，不同的人就有不同的想法，因为大家情况不太一样。
??? 上市公司还有所谓的报表压力。如果出现明年上半年第一个月或者今年年底，有个别开发商，特别是上市类的开发商做出一些优惠的价格，我觉得绝不意外。这是我最基本的判断，我觉得最敏感的月份可能是11月份。
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??? 吕尚春：任总这边有什么评价？
??? 任志强：从政策来讲，一个影响是我们刚才讨论的二手房房贷问题。中国为什么现在可以施行车辆以旧换新，因为到了这个时候。如果你把家电以旧换新十年，大家没有车，它跟住房一样。我们从98年到现在大概是十年多的时间，过去是没有房子，攒了一点钱，到房改的时候都花掉了。98年开始涨工资，人们又换房了。所以以旧换新应该占主导作用。人们永远会忌讳你在二套房贷政策上给我一个限制性条件，所以我会一次性到位，我就不敢先买中的，再买大的。因为我贷了款以后会被永远限制。这个政策，我个人认为它是违背市场规律和金融逻辑的政策。
??? 按道理来说，人们抵押的不是房子，这是一个巨大的错误观念。银行认为我们抵押的是房子，抵押是你有没有还贷能力，你能不能还上我的贷款。否则金融消费公司就没法开展了，因为它没有抵押，连担保也没有。这就违背了金融逻辑。所以二套房贷从彻底上来说是违背金融逻辑的一个做法。
??? 至于房价的走势，就是我们二手房交易政策变化不变化。我们现在可以明显看到，二二手房交易政策是到12月31号有效，到明年1月1号可能无效。刚才我们谈的都是一手房交易市场。二手房交易现在在许多地方已经远远超过了一手房。但是我们现在很多媒体的目光都关注在一手房上，实际上我们北京每个月二手房交易量已经超过了两万套。而这个势头并没有因为二手房贷或者其他原因出现大幅度下降。
??? 起码我们到7月份以前还没有看到。从现在来看，二手房市场交易量还是很活跃，包括上海和北京。如果这个政策发生了逆转，可能二手房对一手房的推动作用就没有了，置换能力或者改善性需求可能通通没有了。包括许多投资人，如果二手房没有转化，他可能没有资金去投入一手房。这个因素也很重要。
??? 这两个政策都会对我们下一步交易产生影响。我不认为我们在短期内会调整利率，银行现在的准备金率已经远远大于我们国家银行公布的准确金率。比如北京银行，超存的比率已经占到21%了，但是我们准备金率没有那么高。
??? 要说提高利率，我个人认为在今年年底之前，美国不会提高利率，我们也不会调整利率。因为利率的变化会涉及到汇率的变化，汇率的变化又会影响大我们的进出口，我们的境外旅游、矿石和大宗商品的价格。所以这个影响非常大。从全球情况来看，如果美国没有从低潮中走出来去提高利率，任何一个国家提高利率的可能性都不大。尤其是我们对世界的影响力远不足美元的影响力。
??? 因此在今年年底之前，我们可以看到中央如果保持这个货币政策不变的情况，我没有那么悲观，我认为下半年市场还会比较好。但是比较好有另外一种理解，第一是房价的问题。如果按今年年底的房价情况来函，房价的增长是非常快的。但前提是以今年年底的计算，因为去年我们有大幅度的下降。
??? 如果和08年本身相比，我们到7月份只有1%的增长。1%可以忽略不计。这样和历史上相比我们没有涨价。而且我们09年是和08年已经下跌了以后的数字在比，只涨了1%。和今年年初相比涨得速度很快，但和去年同期相比几乎没什么比，只能叫恢复。