加息引房地产行业受关注

7月6日晚间人民银行决定，自2011年7月7日起上调金融机构人民币存贷款基准利率25个基点。其中1年期贷款利率上调至5.65%，5年期以上贷款利率上调至7.05%。这是2011年以来第三次加息，去年加息周期开始以来第五此加息，累积加息幅度已达1.25％。

国金证券分析师曹旭特判断房地产行业对峙破局或将提前，价降量升局面有望更早出现。累积加息对行业基本面产生的影响将得到实质体现，会通过需求的抑制和企业资金链的紧张来打破目前量平价滞的局面，从而提前释放行业的系统性风险。业内普遍认为，开发商融资成本的进一步提高以及购房成本的上升，房价或在三季度出现拐点。

2009年下半年至今，地产实业界投资者如果只看基本面、不看政策面能赚得钱满钵满，神采飞扬；但股票市场投资者如果只看基本面、不看政策面可能摔得脸青鼻肿，垂头丧气。因为房价、销量、利润、利润率都迭创新高，但股价却迭创新低。其主要原因就在于政策面（预期）成为与基本面同样重要的股价影响因素，在某些时段甚至更重要。

自2009年年中以来房地产的估值水平受融资等政策影响估值不断的下移，随着政策的演绎，目前的地产股估值仍在底部附近徘徊。即使前期地产股在保障房加速推进的消息带动下，在历史最低估值区域附近展开了一轮较为有力的反弹，当前一线地产动态PE在10倍上下；二线地产动态PE在12倍上下。

从市场的角度，即使在调控维持高压的上半年，行业内龙头公司凭借积极的销售策略依然实现了高增长，如位列销售排行前10的开发商合计销售金额和面积分别同比增长了80%和61%，而重点公司目前市盈率仅为11-12倍，相比公司的实际销售增长说明市场的悲观情绪已经反映较为充分。

房地产行业持续两年多的相持僵局将会因政策面强化导致的基本面调整而结束，板块由阶段性机会转为趋势性机会？下面我们来看一下地产行业最牛分析师的观点。

谁是房地产行业最牛分析师？

最牛分析师的最新观点

招商证券 洪俊骅（三颗星）：天眼最牛分析师实时排名（房地产行业）第2名

等待房价的全面下降

房价会不会降？房价下跌有两大因素：货币政策的收紧、空前严厉的行业调控政策及其执行力度。我们认为正是这两大因素主导了房价的下跌。

房地产是一种资产，也受到货币政策周期的左右，全球货币政策的收紧导致房价的下跌，中国已经快速收紧，欧洲已于4月份加息，美元宽松即将结束而将步入加息；空前严厉的行业调控政策导致房价下跌。调控政策的执行力度和银行的态度决定了调控将产生实质性的效果；

政策会不会放松？我们认为政府换届导致政策偏于稳健，中央政府不会放松房地产调控政策。地方政府虽不愿房价下降，但其也只能采取督促开工、少拍地、甚至鼓励购房的方式来应对房地产调控。但地方政府的这些做法对房价的影响力与中央政府的政策相比，不在一个数量级；

房地产投资和新开工面积的增速的下降要到2012年中期前后才能体现。房地产投资和房地产投资及新开工目前主要集中在2、3线及其以下城市。我们预计这些地方房地产市场销量的萎缩和房价的下降将在明年年初出现。而房地产投资和新开工将略滞后于销售的变化1-2个季度；

维持房地产行业推荐投资评级：不管是纵向比较还是横向比较，地产股估值都很低。因此，在全球货币政策陆续收紧的背景下，地产股票总体上具备较好的防御性能。考虑到房地产市场调整的深入，建议投资者关注地产股中防御性更好的品种，例如北京城建和金融街。

北京城建（600266）：开发+投资,资源充足能力强

北京城建（600266）公司是北京房地产开发龙头企业之一，在北京地区项目储备充足，项目区位优势明显。公司目前预收账款达 56 亿元，业绩锁定性强。股权投资为公司未来发展亮点。公司在资本运作上拥有良好的政府资源，目前已投资包括国信证券、锦州银行、中科招商等多家公司，其中数个项目已准备通过 IPO 上市，预计未来将带来丰厚的投资回报。预计 2011-2012年每股收益分别为 1.42和 1.67元。

预测公司 2011 年、2012 年和 2013 年的营业总收入分别为 64.07 亿元、 85.17 亿元和 112.52 亿元，每股收益为 1.53 元/股、 2.00元/股和 2.60 元/股 ，对应的 PE 分别为 9.77、7.46 和 5.73。公司2011 年业绩按 10 倍市盈率测算的相对估值为 15.28 元。公司的重估价值为 19.31元，其中房地产业务的 NAV为 12.57/股，股权投资业务的 RNAV为6.74 元。给予六个月的目标价 19 元，目前公司股价 14.90 元有 30%的上升空间，给予“推荐”的投资评级。

金 融 街(000402)：稳健增长的商务地产领军者

金融街过去的市场表现一直未能令人满意，因为公司的战略转型并非可一蹴而就。市场一度担心公司商业地产能否在异地成功复制，也怀疑公司的住宅开发能力，所以赋予公司较低估值水平，但随公司住宅开发经验的成熟和商业地产领域优势的扩大，上述两点担忧将被市场化解，金融街目前的运营状况和业务结构应该得到市场更高的估值水平。

住宅开发经验日趋成熟。经过多年沉淀，公司开发的多个住宅项目都已进入收获期。公司的经营策略也日趋成熟，并非单纯追求以价换量或以单体项目盈利最大化，能够根据各项目特点均衡去化速度和盈利水平。一季度末公司预收款为123亿元，与一季度营业收入合计为我们估计的11年房地产销售收入83.7亿元的146%，业绩锁定率较高。

商业地产继续优势领跑。传统优势难被超越。商业地产对区位要求较高，而新商圈的兴起和老商圈的重振都需要政府的大力支持，这也决定了商业地产开发中政府的重要作用。金融街的国资背景和北京金融街的成功开发经验使得公司更容易获得政府支持获取商业项目。金融街模式成功复制至异地。公司在重庆和天津的商业地产项目都获得了成功，并且凭借在北京总部建立的金融资源，公司在外地的多个商业地产项目成功实现整体销售，证明公司有能力将金融街模式复制。西城宣武合并的最大受益者。作为西城区国资委控股公司，宣武与西城的合并降低了公司在宣武拓展项目的壁垒。相比西城区，宣武区园区开发空间更大，为公司再次启动成片开发提供可能。

预计公司11、12年每股收益分别为0.72和0.98元，其中11年房地产开发、出租收入、公允价值评估分别对每股收益的贡献为0.44、0.16、0.12元，我们赋予房地产开发12倍、出租业务30倍市盈率，公允价值评估收益不给予估值，公司合理价格为8.86元；公司重估每股净资产11.5元，给予80%折扣为9.2元，综合两种估值方法给出目标价格区间为8.86-9.2元，建议买入。