经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 于林立 花样年董事会主席潘军说，商业地产（包括酒店、养老地产等）是一个房地产公司的未来，没有商业地产将没有未来。

从2010年全年销售38亿元，到2011上半年销售超34亿，花样年的业绩增长相当可观。截至2011年6月，花样年已达到全年60亿销售目标的57%，在众多上市房企中，能完成如此目标的屈指可数。

这一切都得益于不断放量的城市综合体，在上半年销售中，城市综合体对花样年的业绩贡献率超过五成。

有人说，花样年是一个身处调控下，变革商业模式的典型样本。事实上，花样年的战略转型2010年已经开启，潘军当时定下的基调是——坚决转身，舍弃普通住宅，发力商业地产和高端住宅。潘军的逻辑是，地产行业上一个十年的野蛮生长行将落幕，中国房地产行业已走入趋势性的转变节点，房地产行业将迎来新一轮整合。

调控前，花样年对住宅和商业地产的比重安排是7:3，调控之下，花样年减缓了普通住宅的开发，增加了城市综合体的比重，并把两者的比例调为5:5，未来几年也是优先发展城市综合体项目。

转型成就了花样年。对花样年而言，随着城市综合体的逐步放量，超额完成全年目标已是大概率事件。在潘军看来，房地产的未来关键在于不是谁最大，而是谁还存在。再过两年，花样年将正式和普通住宅说再见。到那时，花样年将全力聚焦高端住宅、商业地产及服务。

关于调控  今年年底房价或降10%-15%

经济观察报：如何看待持续加码的宏观调控？

潘军：房地产确实存在一定的泡沫，某种程度而言，调控是必要的，而且要坚持下去，通货膨胀等系列因素也会让调控更为坚决。具体而言，调控的路线有多种，当下的并不一定最优，还造成了市场不真实的价格信号。就像大禹治水，成功的关键是疏导而不是堵。另外，应该增加炒房的成本和税收，把这个抓牢了，炒作的空间也就不大了。

经济观察报：怎么判断下半年的房价走势？

潘军：房价会不会降，是赌家玩的游戏。短期内，由于集中供应量及政策的持续挤压，开发商存在一定压力，房价会有所松动，比如到今年年底，可能会有10%-15%的降幅。

其实，开发商现在降价，有点被逼的味道。因为政府就是想让开发商降价，但开发商降价后，谁还去买地？最初政府高价把地卖给开发商，转过头来又要求开发商降价，这个逻辑不合理。

经济观察报：你预计这波调控将持续多长时间？

潘军：至少要持续到明年年底，后年政策可能会有些松动，所以花样年做了两年的准备。政策的持续时间会受到一些因素的相互影响，包括通货膨胀是否得到控制、实体经济是否出现困难、地方政府财政收入是否存在压力以及民生情绪是否得到安抚等。

经济观察报：据说由于调控的收紧，现在的信贷状况不容乐观。

潘军：确实比较困难，比如深圳，现在的按揭贷款和开发贷款都比较紧张。但对于香港上市公司来说，只要愿意接受一定的融资成本，资本融资途径相对其他企业来说会更多。

关于商业地产 将逐步扩大持有比例

经济观察报：城市综合体成就了今年的花样年，当初为何如此调整？

潘军：花样年2010年就预计到调控深化的问题，所以从去年年底就开始调整规划。比如我们最早的思路是先住宅再商业，现在就干脆先卖商业，住宅放在后面。因为住宅限购，大家不敢买，所以决定反其道而行之，先盖商业，用商业气氛来烘托住宅，这样结构就调整过来了。

经济观察报：商业地产现在流行的模式是自持，花样年却选择将相当一部分售出，这是为何？

潘军：花样年在香港资本市场的估值主要是看开发的收入及利润规模，持有的收益没有销售收入速度快。在花样年没有达到一定规模之前，持有的比例会较小，所以会尽量选择物业出售。但对地段资源非常稀缺的商业，我们会持有，因为这些商业的租户都是银行等大型机构，租金收入更高、更稳定。从开发类到持有类的开发商要有一定过程，随着花样年规模的逐渐变大，地产开发规模也会相应变大，在业绩及市值提高实现更多融资后，持有的比例会逐步增加。

经济观察报：在商业地产中，花样年一直强调服务，你所理解的服务是什么？

潘军：花样年未来的主打是生活产业，包括酒店管理、商业管理、养老养生，甚至包括餐饮等等，这都需要有良好的服务意识。花样年计划用5—10年时间，在集团业务占比中，服务将与开发平起平坐，从现在的1：9，发展成5：5。

其实就像《让子弹飞》里的葛优和姜文，姜文的理想是站着把钱挣了，而葛优就具有服务意识，是大家共同致富，你拿大我挣小都可以。现实也是如此，这个世界是互融互生的。

经济观察报：花样年的城市综合体紧跟地方政府的产业园区，与民营经济联系密切，这种模式有无风险？

潘军：中国最活跃的是民营经济，民营经济解决了那么多就业问题，中国85%的就业人口在民营经济，70%多的产值，60%多的税收，这个量足够大。现在中国注册的民营企业多达几百万，如果花样年都能服务，都服务好了，那就会做很大。

关于未来 坚决转身 舍弃普通住宅

经济观察报：下一步花样年的住宅产品如何安排，会按计划彻底从普通住宅撤出吗？

潘军：花样年的住宅以中高端为主，普通产品还剩一些存量在建，比例大概为20%，像惠州的别样城、成都的花样城等。这些产品卖得比较好，但消化需要两年到三年时间，以后花样年会集中精力做综合体和高端住宅，包括养老住宅。

经济观察报：养老地产有具体的项目落地吗？

潘军：在花样年的现有规划中已有养老产品，未来会在深圳和成都建立样本社区。比如刚买下的TCL深圳的厂房和办公楼，我们就打算改造成美国标准的高端养老公寓，旁边搭配养生、养老产业，比如高端体检、养生餐饮等。

经济观察报：在调控深化的局面下，花样年的区域布局是否会调整？

潘军：目前，花样年主要还是在一、二线城市布局，一些有特殊资源的三线城市也会去，普通的三线城市则不会去。现在三、四线城市的房价卖得好，但开发商的日子不一定好过。一是因为三、四线城市的银行开发贷有限，很多地产商在当地拿不到贷款，比如贵阳是个三线城市，许多银行的贵州省分行在贵阳，还能放一点钱，但安顺、六盘水等四线城市就没钱了；二是三、四线城市抵御风险能力弱，比如成都周边的三、四线城市，位置较偏，二手房很难卖，我们去转了一圈，最后还是决定放弃。

经济观察报：在拿地上有什么安排？

潘军：现在我们还是希望拿两类地，一种是城市中心，比较成熟的综合体用地；二是比较便宜、市场比较明确的住宅用地。我们会等待一个良好的拿地时机。