经济观察网 综合报道 中国社会科学院今日发布《房地产蓝皮书》，该蓝皮书副研究员李恩平就中国房地产市场2011—2012做主题报告时指出，当前中国的房地产市场还存在五大问题。

一是地方政府房价调控目标与社会预期存在较大落差。600多个城市出台了房价调控目标，但是绝大多数城市政府将房价控制目标设定为增幅不高于或低于 GDP增幅与人均可支配收入增幅。这些调控目标与社会预期存在较大落差，除了北京市之外，目标都是在增长的，所以被称为涨价目标或者涨价标准。

二是调控对自住性住房需求存在一定的积压效应。2011年商业银行信贷进一步收紧，首套房贷款首付比例和贷款利率上调，公积金贷款购房的利率也于2 月初上调。首套房信贷门槛提高使首套自住购房成本增加，负担、压力增大，抵消了消费者因房价增幅回落可获得的受益空间，使首套购房者难以分享房地产市场调 控的成果。

三是保障性住房融资与管理机制不健全。保障性住房建设尚未形成一套完备的金融支持政策体系。保障性住房建设融资渠道不畅，特别是出租型保障性住房， 比如公租房和廉租房，资金投入大、利润少且回收期长，甚至无利润或负利润，又缺乏相应的担保和保险政策，没有明确的风险补偿机制和激励机制。在建设过程 中，财政补贴成为该类保障性住房的主要资金来源，但财政资投入比例低、土地收益回落且支出门类不断增多，这种情况下，地方政府建设资金的来源和风险加大。

四是开发企业对政策及市场敏感性差，市场垄断可能性加大。2011年尽管商品住房交易量增速回落，但商品房住宅投资同比增长30.2%，远高于“十 一五”增速，反映开发企业对政策和市场变化的敏感性不强，市场判断力相对比较弱。这和房地产开发企业的性质有关系，因为国有企业占的主导成分比较大。在市 场严厉调控的情况下，房地产市场交易低迷，部分中小企业资金占用和融资压力增强，推动行业内规模重组，加大市场垄断。

五是房地产研究咨询服务发展滞后。一是因为中国房地产市场时间尚短，统计数据自身研究力度不是很大。另外一方面，房地产市场这些年一直处于卖方市 场，对于开发企业来说，寻求市场咨询的压力不是很大，所以表现出来的市场需求不是很够，研究机构应该进一步加强房地产领域的深入研究。

此外，李恩平表示，2012年我国房地产政策调控难度不断增大。政府与企业、中央与地方利益诉求差异，调控政策执行和实施难度增大，部分房企和地方 政府面对市场低迷将不断寻求调控政策松绑，积极寻找有利于自身利益的政策突破，消极应对不利利益的政策实施，导致调控政策执行和实施难度增大。住房保障体 系方面，将延续当前以建房补贴为主导的保障模式，但由于土地出让金锐减，各城市地方政府的住房保障筹资难度增大，相对于上年度，本年度保障性住房建设步伐 将呈现减速态势。

李恩平预期调控措施将进一步体现差异化、精准化，再继续维持对投机性需求紧缩抑制政策的同时，对首套住房的金融支持力度将加大，对改善性住房需求限 制也有可能逐渐松绑。今年部分城市楼市限购条件可能有所变化，如对首套住房定义放宽、对二套住房限购放开、对非户籍人口常住人口限购放宽，限购手段也可能 从硬性的交易限制转向信贷限制。