300亿股权易手 房地产并购明年更火

胡芳洁2011-11-25 07:21

经济观察报 记者 胡芳洁 据北京中原地产的统计数据,今年前10个月,全国房地产市场成规模股权交易总交易额达到300.8亿元,远超2010年全年的165.25亿元,预计全年交易额可能较2010年翻倍。

“明年上半年,以及下半年,是很多信托、民间融资到期的时间。”北京君投资本管理中心总裁彭俊明表示,信托发行的高发期是2010年,房地产信托产品期限一般为一年半至两年,到了2012年上半年,正是信托集中到期的时间,到时候地产企业还了钱,会有更多的房地产资产需要被收购,价格也会更低。

收购对象

彭俊明目前正在进行几个房地产项目的收购工作。作为一家民间投资机构,这家公司发现,现在可供选择的房地产项目比以前更多。但是,他们的选择标准也变得更为严格。

其中,他们正在操作的一个收购案例,位于海南三亚。

收购对象,是一个资产包,由同一个地产商手中的三个项目组成。这三个项目包括一块100亩以内的旅游地块、一个在建的酒店式度假公寓和一个正在运营中的酒店。

彭俊明表示,这个地产商手中,还有一个规模较大的综合性地块正在开发中,包括住宅、商业、教育等,还需要大量资金,但现在手头自有资金有限,再加上银行债务的压力,所以才打算出售这部分资产,以缓解资金压力。

“可见其项目的销售情况很不理想。”彭俊明说。

出售的三个项目,都位于三亚,且彼此相邻,旅游资源较好。尤其是那块未开发的土地,由入海口附近的若干个小岛组成,地理位置稀缺。

彭俊明表示,资产收购的收益主要得益于两点,一是买得便宜,二是后期运作得好。君投资本将以基金的方式去收购,现在议价的空间很大。

对于后期如何运作以获得高额收益,其思路是:由若干个小岛构成的未开发地块,将会做成定制式的高端度假酒店,都由独栋别墅构成,每一家都有自己的私人码头等等,预计能建成18-20套此类独栋别墅。正在运营的酒店,将被翻新改造成五星级酒店,“同时在这个过程中,寻找买家,我们最理想的对象是保险公司,这个酒店可以做成高级疗养院;其次,就是以信托基金的方式自己持有;最下策,就是分割出售。”彭俊明说。而在建的酒店式度假公寓,在入海口的河岸边,已经建成了60%-70%,目前还在销售中,等收购以后继续销售。

除此之外,君投资本正在操作的,还有一个位于成都的项目。该地块位于成都市中心城区,规划建成一个200米高的写字楼,是一个地标性的综合体项目。

不过在这个项目上,君投资本采取的方式不是收购,而是合作开发,建成以后按控股比例进行实物分配。

“其实我们更喜欢的是这种,在建工程烂尾了,我们再介入,进行后期建设的投入,在这个过程中,尽量获得控股权,建成以后收益大家分。”彭俊明说,这种方式的好处是,不用先把地买过来,对资金量的需求没有那么多,而且,在目前市场情况下,在建项目估价较低,资金供应方更容易获得更多控股权。

“现在我们关注的收购对象,主要是商业地产、旅游度假地产等,我们并不看重住宅。”彭俊明说,除非是合适的高端住宅项目、利润空间还比较大的。

变化

实际上,从提供融资到收购项目,正是民间资本运作中最大的变化之一。

在今年初,高利率民间借贷,成为房地产市场讨论的焦点话题之一,当时有业内人士表示,只要付出高成本,地产企业总是还能融到资。

现在,情况已经变了。

彭俊明表示,现在企业已经基本上融不到资了。首先是信贷紧缩、融资渠道收紧;通过民间资金来融资,现在民间基金、小额贷款公司也面临流动性危机,市场风险也变大了,中小企业的信贷危机不只出现在浙江,河南、内蒙古等地也在出现,民间资本更加谨慎。

“以前靠利息,现在靠分红。”彭俊明这样表示民间资金获利方式的转变,即从以前的放贷,变成现在的收购或入股。

君投资本接触的主要是中小房地产企业的项目,此类企业,多是半路进入房地产行业,还有就是较早之前囤的地,希望以后能高价转让,本来就没有打算自己开发。

“在这一轮淘汰中,不专业的开发商本来就不应该再干了。”彭俊明说。

以上述海南项目为例,此次打算出售的地块,是开发商在上世纪90年代海南房地产泡沫之前拿的地,当时拿地的价格很便宜,已经囤积了多年。此次即使被迫出售,开发商还是能赚到钱,只是赚多赚少的问题。

彭俊明表示,囤地多年,现在才出售的,这种情况很普遍。

彭俊明表示,虽然有诸多项目在接洽和考察中,但是公司并不急于现在就出手收购,在他看来,明年上半年,将是价格低点,是在中国收购房地产项目的机会。

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