经济观察报 记者 邬琼 1月10日，港媒称香港和记黄埔计划分别发行5年期和10年期美元债券，其中5年期美元债券计划融资5亿美元，10年期债券计划融资10亿美元。

原本常例的年初融资举措在2012年复杂房地产市场环境当中让人颇多联想。

此前，有消息称和记黄埔将投资400亿在成都拿地，但2011年12月21日，和记黄埔发言人称，无论400亿成都抄底抑或收购成都房地产公司均属传闻。

1月10日，本报致函和记黄埔，询问其近期内地土地储备计划及投资倾向，和记黄埔方面回复本报：“目前阶段，我们暂不拟接受相关采访，希望能给予理解。”

但2011年底的两个月，和记黄埔先后以底价拿下佛山南庄生态区商居用地和上海赵巷镇特色居住16号地块。如果自2011年6月计算，和记黄埔已经投入超过137亿元在内地吸收土地储备。

时机

和记黄埔本是李嘉诚着力内地房地产的主要平台，与李嘉诚旗下另一集团长江实业的地产利润主要来自香港不同，按2011年中期报告，和记黄埔总土地储备约980万平方米，其中93%集中于内地，遍布近20个城市。自2011年下半年，冷清的内地土地市场成为和记黄埔扩充土地储备的舞台。

尽管此间已有内地主要开发商希望甩卖储备获取现金，用于2012年“抄底”，但世联地产董事长陈劲松近日在公开场合表示，郁亮对其称万科当前的甩卖是为“保命”而非“抄底”。

“2012年上半年货量压力很大。但市场和政策却不明朗。”有接近万科人士称。随着房产货量的积压，与之相应的是利息成本增加，“对于住宅依赖度大，且规模庞大的公司而言，2012年确实有困难。”

开发商对市场及政策判断开始趋于悲观，此前大多数开发商认为市场可能在2012年上半年见底，政府可能会因此救市。

富力地产执行董事吕劲曾在公开场合称：2012年的销售目标制定，首先考察区域公司总货量，如果实现70%-80%的去货率，即可被认作完成目标。保利地产方面亦对本报表示，除非出现特殊情况，2012年销售与2011年持平即是胜利。

“对于开发商而言，2012年看重的将是现金流量而非土地储备。很少有开发商在土地市场上有竞争力。”有中介机构对本报表示。

内地开发商缺乏土地市场的竞争能力，似乎为和记黄埔带来了大幅增加土地储备的可能。

此前长江实业执行董事赵国雄曾公开表示，受政府紧缩房地产贷款影响，土地价格在过去三年，已经从纪录高位回落到合理水平，其认为内地土地竞标趋于理性。

“这符合李嘉诚的风格，1998年金融危机之后，他是香港土地市场最大的买家。”有香港地产界人士对本报表示，“抄底的时机并非仅看当前土地市场如何，另一个考察目标是市场中的对手是否有竞争力。”

此外，亦有香港媒体报道，李嘉诚认为未来内地房地产尚有发展空间。

资本的力量

“对于目前的内地市场而言，港商的核心竞争力可能更高，这与内地开发商强调土地储备的能力不同。”上述香港地产界人士表示。

该香港地产界人士认为，同样受到政策影响，大多数香港开发商应对调控的能力较内地开发商更强，因为港商在内地的发展过程中并非强调规模，而是强调土地质量与资本运作的空间。

“内地开发商主要依赖银行，除银行外，任何高息融资行为对其而言都是高风险的。他们在资本市场上的议价能力相对较弱。”该香港地产界人士称，“港商国际资本市场融资能力强，资本市场议价能力更高。”

在该香港地产界人士看来，这不仅与港商长期在国际资本市场浸淫相关，另一层面也与港商资产质量相对较好相关。

“核心是港商的抗风险能力。”该香港地产界人士称，“国际资本市场对内地房地产商不信任的一个核心因素是这些地产商大多重视规模，而非资产质量。资产质量不仅仅取决于土地质量，同时取决于资产配置能力，但内地开发商往往只有规模，规模意味着高杠杆和高融资成本。那些运作上市时对外宣称的模式是希望获取资本市场的认同，但这些模式均未接受过市场周期的检验。”

该香港地产人士补充称，对于港商而言，所谓的资产配置并非仅仅是地产业务配置，抑或内地地产业务配置，事实上港商的国际化程度更高。

“香港的不动产，除销售外有很多用途，例如香港商场和写字楼可以整栋交易，亦可用于出租，李嘉诚还通过旗下出租物业运作REITs。但在内地写字楼整栋出租与出售都受到相关政策限制，这就使得内地开发商在现金筹集上无法与港商相比。”上述香港地产界人士对本报表示。

另一层面，种种限制以及规模化的发展模式，使得内地开发商的现金水平往往与政策调控相关，当银行能大规模地发放贷款的时候，这些贷款被用于炒高地价，而一旦银行紧缩银根，内地开发商几乎无力进入土地市场。此时的港商则因为现金水平及资本运作能力均高于内地开发商而在土地市场具有竞争力。

事实上并非仅仅是和记黄埔，近期在内地土地市场上表现积极的均为港商，2011年9月，在昆明诞生了2011年以来少有的地王地块，其中争夺者为香港恒隆地产和新加坡乌节地产，在83轮的争夺之后，恒隆地产最终以接近35亿元的价格拿下该幅土地。

“这说明在重点地块及重点项目上，内地开发商基本退场，争夺者变成那些具有雄厚资本实力的港商。”上述香港地产界人士称。