经济观察报 记者 廖杰华 实习记者 张晓龙 一纸限购令，让豪宅开发之路变得异常艰难，调控打击的是投资和投机需求，而投资和投机恰是豪宅客户的主力，在众多上市房企中，华侨城首当其冲。

华侨城是楼市调控的一个缩影，也是央企病的典型代表。这些病症包括，一边是调控一边是高价拿地；一边是营销无力一边是费用高企；一边是负债飙升另一边是存货高企。在调控之下，华侨城正为豪宅战略付出代价。

冷清香山里

5月13日，星期天，和以往一样，位于深圳华侨城片区的豪宅项目香山里二期依旧冷清，从2011年9月开盘到今年3月19日一共销售了343套，占1706套总房源的1/5，开盘价3万元/平方米。

深圳国土资源网站最新信息显示，截至5月17日，香山里二期的多数房源仍处于期房待售状态。其中，8栋总共385套房源中，已备案和已签订合同的只有13套，9栋259套房源中，只有4套销售和备案。另外四栋的情况稍好，但销售仍不足四成。

数据显示，香山里二期目前的成交均价为33876元/平方米。

华侨城地产营销总监陈立民在短信回复中称，香山里一期销售接近尾声，销售率超过九成五，二期销售稳定，价格也比较稳定。

华侨城董秘倪征在接受本报记者采访时表示：“我们总体的销售是正常的，当然会有个别的楼盘销售快一点，个别的楼盘销售慢一点，所以肯定有好有坏。”

倪征表示：“香山里是另外一种情况，我们目前还没有任何降价计划，所有新开楼盘都是按照市场定价的，客户愿意出多少钱来买这个房子，我们就多少价钱。所以我们没有定价权，定价权在市场。”

倪征所说的另外一种情况是指香山里的双拼房户型。

2006年出台的“70/90政策”（凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重必须达到开发建设总面积的70%以上），使一些开发商推出了“双拼房”（将两间90平方米以下的房子合为一间）来规避限制。

曾经的投机取巧现在反被套，这让香山里陷入绝境。

华侨城内部知情人士透露，“香山里二期一直在做持续销售，由于是双拼户型，在现在的市场情况下，很多人想买，但是没有房票，所以也买不了。”“限购”像一个符咒，一朝降临，多拼户型即被牢牢困住。

豪宅困境

香山里只是华侨城的一个缩影，豪宅开发正让华侨城陷入困境。

以华侨城大本营深圳为例，资料显示，2010年以来，华侨城入市销售的纯水岸九期均价为54966元/平方米，招商华侨城曦城均价为50797元/平方米，东部华侨城天麓8区的成交均价高达128483元/平方米。

华侨城内部知情人对本报记者表示，华侨城的产品没有3万元/平方米以下的。

华侨城高层对外公布的数据证实了这一说法，3月19日下午，华侨城高层人士在2011年年报交流会上表示，今年公司在旅游综合业务配套地产与房地产业务方面，计划开工面积为133万平方米，计划可售面积为153万平方米。

华侨城集团副总裁陈剑在会上称，上述可售面积折算金额预计为450亿元。

其中深圳可售面积约36万平方米，货值约200亿元，均价每平方米超5万；上海可售面积20万平方米，货值约80亿元，均价在4万左右。

在调控不见放松的市场状况下，这种货源结构使华侨城的销售短期内看不到好转的希望。

事实上，华侨城公司层面对 2012年的销售并不十分乐观，华侨城年报称，2012年可售资源较丰富，但产品结构偏向中高端，受限购影响大，我们维持销售小幅增长的判断。

在平安证券分析师李晓东看来，2011年华侨城地产板块的业绩增速放缓，低于预期，2012年地产销售增速进一步放缓是大概率事件。

以即将在7月上市销售的深圳波托菲诺纯水岸14期为例，该期共有住宅158套，以290-300平方米的大户型为主，均价预计至少在5万元/平方米。这也意味着一套房的总价至少在1500万元。

对于华侨城的“豪宅困境”，倪征称，我们每一个楼盘要根据它当时的区位、户型、产品设计、配套以及市场接受度来定位，我认为单纯用价格来定位“豪宅”是没有意义的。

但受困于销售乏力，华侨城预收账款锁定、现金回款依然较低。

中银国际分析师宁静鞭的研究报告显示，今年一季度，华侨城销售商品、提供劳务现金流入30.3 亿元，为2010 年1季度以来最低水平，意味着公司销售在1季度并未有显著改善。

营销成本仍在上升，一季报显示，公司三项费用率为24.2%，较去年同期增长4.5 个百分点；绝对值上，销售费用、管理费用分别同比增长33.2%和23.1%；财务费用则由于竣工项目贷款利息无法继续资本化，大幅上升148.8%至1.1 亿元。

相比于万科高达1200亿元预收账款基本确保今明两年业绩无忧的状况，华侨城的业绩面临着较大不确定性。

中银国际的数据还显示，华侨城2011年底的预收账款只有30.8 亿元，同比下滑12.4%，2012 年业绩锁定较弱。

今年一季度末华侨城预收账款33亿元，较年初增加2.1 亿元，2012 年收入锁定依然较弱。这意味着一旦销售无力，华侨城今年的业绩将大幅下滑。

华侨城生病

在利润和销售的抉择上，华侨城还是选择了前者。

高售价维持了华侨城的高利润。2011年年报显示，华侨城房地产业务税前毛利率63%，比同期增加3.6 个百分点。

今年一季度，华侨城的毛利仍在增长，数据显示，一季度扣除营业税金及附加前毛利率为50.9%，较去年同期提升2.1个百分点，毛利率水平基本维持在过去三年的单季度平均水平。

相比之下，万科2011年的销售毛利率为39.78%，同比下降0.9个百分点。

同为央企，主打中高端住宅，连续两年净利润超过百亿的中海地产2011年的毛利率也只有48%。

年报显示，截至2011年末，华侨城存货资产金额约为317.38亿元，占该公司资产总额的50.57%；2010年年末时，该数字为195.75亿元，占当时资产总金额的40.33%。

今年一季度以来，华侨城集团的存货量持续增加。其一季报显示，华侨城期末的存货总额为327.56亿元，超过了其2011年末就曾达到的历史最高点317.37亿元。

根据国泰君安研报统计的数据，华侨城在2008年至2011年四年间，资产负债率分别为50.45%、62.76%、69.69%、71.17%，2012年第一季度达到71.71%。接近国资委对控股企业有连续两个会计年度平均资产负债率不超过70%的红线，受此影响，华侨城再融资势必受到制约。

对此，倪征表示，“我们所有的运营情况都正常，我们相信在未来的几年，资产负债率会进一步的趋好。”

豪宅困境也让华侨城的去地产化，向文化转型的努力变得不太现实。

对比近五年来的年报可以发现，2007年华侨城营业收入为17亿元，其中地产业务收入为6亿元，占比为35%。2009年、2010年的房地产收入占其营业收入比重分别为30%和41%，旅游等板块的收入占据主导地位。

而华侨城2011年年报显示，2011年该公司实现营业收入173亿元，其中房地产业务收入102亿元，占其营业总收入的59%，旅游综合业务收入为63亿元，比重进一步下降至36%，不到四成。

越转比重越大，华侨城的转型成了口号。

实际上，房地产业务在华侨城营业收入中的比重远不止六成，因为在华侨城的年报披露口径中，旅游综合收入也包含地产销售收入。