经济观察报报记者 胡芳洁 北京报道 历时5年，阳光新业并购家世界18个商业物业资产包，于近日正式收官。
    实际上，这一被业界喻为“蛇吞象”的并购行为，也从根本上改变了阳光新业从住宅到商业的发展方向。
    在国内商业地产模式普遍不成熟的情况下，阳光新业是否能够提供一种新的可能性呢？

“蛇吞象”背后

2007年，阳光新业开始进行家世界商业地产资产包的收购。实际上，这起收购案，与阳光新业转向以商业地产为主的过程，是紧密联系在一起的。
    当时，阳光新业的商业项目只有2个，进入城市只有北京一个城市，这起收购，使得其商业项目在短时间内迅速扩大至20个，城市覆盖数也从1个提升至8个。即使到目前为止，阳光新业持有、管理运营着30个商业项目，家世界资产包中的项目，依然占据了其一半以上的江山。
    “说'蛇吞象'并不为过，2007年，阳光新业的总资产也才不过50多亿元。”阳光新业副总裁杨宁说。
    整个收购过程虽然历时5年，至今才全部完成，但实际上，在这个过程中，阳光新业早已介入对资产包中项目的改造和运营。阳光新业董秘李峻表示，在2007年12月，管理移交就都已经完成了，2008年，整个收购就完成了90%，因为收购涉及8个不同的城市，之后几年主要是在做一些收尾工作，包括协调处理在收购方面各地政策上的地区差异等。
    收购代价是37亿元，而对这些商业项目的重新改造、包装和升级，也需要投入，这并不是当时规模并不大的阳光新业可以独自应付的。这背后，阳光新业的第一大股东GIC功不可没。
    GIC是管理新加坡财政储备和外汇储备的主权投资基金。有着丰富的不动产投资和商业地产管理运营经验。家世界资产包，由阳光新业与GIC共同出资收购。
    商业地产前期投入大，会占用大量的资金而回报缓慢，如何解决资金问题，成为国内做商业地产开发的企业都必须面对的难题。GIC所提供的资金支持，为阳光新业解决了前期资金的问题，使其能够致力于商业项目的改造和运营。目前，仅该资产包内的项目，每年给阳光新业和GIC提供的租金收益就达5亿元,是收购之初资产包租金收入的10.8倍。另外,阳光新业还可获得目前每年5000万元的全部托管佣金。
    而GIC做这笔投资，显然是经过深思熟虑的结果。GIC制定的投资周期、投资回报率是多少，李峻表示不便透露，不过，他表示，GIC肯定是做过现金流测算的，包括投入期、租金收入期、何时变现、回报率是多少。
    “GIC肯定是做长期投资，不会想在短期内收回成本。”李峻说。
    GIC除了资金的优势以外，因为有海外的资本平台，其在商业地产上的退出优势，也是国内开发商所不具备的。中国商业地产联盟副会长兼秘书长王永平认为：“GIC未来可以把这些物业打包成REIT在海外上市，可以说，肯定会这样做。”此前，以国内物业为资产包在境外上市的包括2006年在新加坡上市的凯德REIT、2011年在香港上市的汇贤REIT等。
    至2011年底，家世界资产包的估值已经大幅上涨。

模式

8月7日，阳光新业公告宣布与日本上市公司三菱商事株式会社共同出资成立两家合资公司，用于在天津共同开发房地产项目。
    这是阳光新业引进的新的境外合作者。
    “我们更希望寻找对称的资本，即能够共担风险、共享利润的资本。“李峻表示，第一个GIC，第二个日本三菱商事株式会社，都是属于此类资本。
    家世界资产包的消化，在租金收入和管理收入上，还会为阳光新业带来新的利润增长点。而在如何形成特有的商业地产发展模式上，阳光新业的探索正在加速。
    ”在国外，商业地产是靠金融工具在做。物理形态上，商场是一个整体，但是在证券市场，已经切割成一块一块销售了。在国内，商业地产怎么投、怎么退，完整畅通的路径还没有形成。“杨宁表示，目前国内比较成熟的商业地产发展模式有两个，一是凯德模式，将商业资产打包拿到境外上市，二是万达模式，以销售的现金流来实现滚动开发。
    阳光新业正在建构第三种模式。
    “我们在做的，首先是建立一个透明的平台。”杨宁表示。来自阳光新业提供的资料显示，其商业地产运营模式中，已经完成资产管理、项目管理、商业管理和资产管理四大平台建设，其中第一个资产管理平台，对应的业务是投融资，最后一个资产管理平台，对应的业务则是资产交易处理、私募、公募上市。其地产金融商的雏形已经初步显现。
    扩大商业物业的规模并优化其质量，是阳光新业正在做的。在扩大实际控制的资产规模的同时，提升这些商业物业的人流量、每平方米的租金和销售额，这正是吸引资本并最终将商业物业金融化的前提。
    2010年，阳光新业成立阳光厚土商业地产基金。“成立基金，2008年就在开始做，2009年、2010年筹备。”杨宁表示，目前基金方面也在与一些保险资金、国内知名房企谈判，可能很快会有好消息。
    在家世界资产包并购收官后，接下来，阳光新业将“适当加速”。在2013年底前，新推7到11个项目。
    在RET睿意德执行董事张家鹏看来，通过收购物业来发展商业地产，这种方式在速度上较难实现规模化扩张。
    “接下来，获得新项目的方式，是通过传统的买地、开发，还是通过收购获得，基本没有界定，这几种方式都会同时进行。”杨宁表示，阳光新业倾向于做两类项目，一种是收购的物业，下面是商场，上面是可以卖的写字楼和公寓；一种是在近郊拿一块综合性的地块，进行开发。杨宁表示，这样也是希望能够加快现金流转，维持投资者的回报。
    同时，杨宁认为，商业地产是远比住宅专业化程度更高的产品，在业态布局、运营管理和人才资金的认识上，国内的商业地产商还存在很多瓶颈，最近一两年巨资投入的商业地产项目，3-5年将会发生较大的并购潮。“并购是阳光新业比较青睐的扩张模式，我们已经开始做准备了。”杨宁说。