经济观察报 记者 苏晶

旅游地产投资加速升温

地产调控的基调未变，尤其是限购政策大大抑制了一些城市商品房的购买需求，房地产市场的生态环境发生了变化。而房企在商品房市场受政策制约的背景下以及在地方政府的政策推动下，开始延伸地产产业链，加码投资旅游地产。
    进入2012年以来，新一轮房企投资旅游地产的热潮正在蔓延。统计数据显示，2012年一季度，全国旅游地产投资持续井喷，进入旅游地产的资金高达2600亿元，上亿元投资签约项目就有近70个；而1－4月全国房地产总投资为15835亿元，旅游地产占将近1/5。预计全年旅游地产投资额将超万亿元。
    房企加码地方旅游地产项目投资，这与地方政府对旅游地产的支持政策直接关联。目前，中国至少27个省区市制定的“十二五”规划都把旅游业作为支柱产业或第三产业中的领头产业。
    这主要因为地方政府通过引入地产企业开发旅游地产，不仅能够实现财政收入和GDP的提升，还有助于解决就业问题。旅游项目逐步成熟后，还会产生持续的税收收入，带动当地消费，可谓一箭多雕。
    正是基于这一逻辑，地方政府对旅游地产“情有独钟”，早先以非常低廉的金额把土地出让给房企，而房企所看重的也正是政府给予的这一项优惠政策。
    目前，从房企热衷的海南岛到惠州东海岸、长三角区域，再到山东半岛、环渤海区以及云南，从滨海度假到内地山水园林，越来越多的房企正在旅游地产项目上“跑马圈地”。而在丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上，动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目更是星罗棋布。旅游地产投资真可谓热火朝天。

投资热将推高房企拿地资金压力

房企大军加码旅游地产投资，虽然目前看风景这边独好，但如此大规模的旅游地产投资必然会推升房企的圈地成本。
    房企大规模的开始加注旅游地产投资，最重要的还是借助旅游资源提升住宅以及商业地产的价值，而真正意义上以旅游为主业的房企至今仍未出现。华侨城虽然自称是旅游企业，但从其2011年的主营收入来看，房产收入占其营业收入近59%，旅游综合收入占其营业收入的36.4%。华侨城仍旧是以房产业务为主。可见，房企大规模投资旅游地产依旧奔着短期实现住宅快速销售为目的。
    旅游地产开发早期，由于商业模式比较独特，地方政府对从事旅游地产开发的企业提供非常优惠的支持政策，尤其是在房企拿地方面都给予不小优惠。一般而言，早期的房企在旅游地产开发方面拿地成本都极为低廉。例如，从事旅游地产开发的华侨城在西南某城的拿地平均价为80万元/亩，而该区域当时的土地市场价为130万-50万元/亩；在北京的项目拿地平均价约为100万元/亩，远低于当时周边商品房200万元/亩的土地成本。
    但随着越来越多的房企加入旅游地产的开发行列，圈地成本也正在不断上升，房企再像以前那样从地方手中获得廉价土地的日子正在远去。
    再者，地方政府在旅游地产开发角色中将由以前的招商引资的被动角色向主动角色转变，受地方财政收入下降影响自然会相应的抬高土地成本。并且在一些风景区还涉及到当地居民的拆迁问题，随着当地居民对土地补偿要求的提高，拆迁成本上升也在推高房企的拿地成本。
    以与云南的西双版纳一线为例，云南的西双版纳一线目前是自海南岛以外的旅游地产开发的第二个热点地区。近几年由于大量的房企开始加大此地区的旅游地产项目开发，土地价格急剧升温，成为云南16个地州市中飙升最快的州。2011年，西双版纳州土地出让金约15亿元，占财政收入的25%。
    旅游资源地区的土地价格上升自然会抬高房企的拿地成本。同时，房企对旅游地产商业模式的热衷，疯狂地圈地，都将会加速房企现金流紧张，推高房企的自身负债比率。例如接连大手笔投入旅游地产的房企雅居乐，据其年报显示，截至2011年底其净负债比率为68%，再加上未付土地款及税款，经调整净负债率高达115%。
    从这一角度看，大量新进和即将进入旅游地产开发的房企拿地成本提高，将会缩小以旅游开发所带来的房产溢价空间，同时，也会增加房企的资金压力。

资金投入能否会按预期收回？

旅游地产开发的一个主要特点是开发周期长，巨额资金投入，而这无形中会给开发企业带来巨大的资金压力，并且一些旅游项目由于客流量达不到从而造成资金回收期拉长。目前旅游地产的开发形式还是主要以商业地产和住宅地产相结合的方式，尤其是住宅地产还会受到政策的制约，其所面临的资金回收难题不容小觑。
    以万达为例，2009年以万达为主投资的长白山旅游度假区，占地21平方公里、投资200多亿元。投资金额如此庞大的旅游地产，所面临资金收回的压力并不会小。万达预期旅游度假区建成后每年接待的游客量为300万至500万。但2011年前往长白山旅游的人流量只有142万人次。从这一角度看，目前的游客量与万达所预期的游客量还有很大差距。如果游客量无法如万达所预期的那样，收回成本的时间周期必将拉长。这对万达为主的开发企业将是个不小的资金考验。
    进一步延伸来看，目前大规模的旅游地产开发必然会推升所对应的旅游景区的旅游成本，一些游客基于成本因素考虑，将会降低前往这些景区的意愿。而旅游地产开发建成后，大量的酒店、商业中心和旅游项目最大的需求一方来自游客，充足的游客量是保证酒店和商业中心能否收回成本实现盈利的前提。就目前如此大规模和高规格的旅游地产开发项目来看，一些旅游地区能否保证充足的游客量还是未知数。一旦游客量达不到规模，酒店、商业中心等项目都将会面临盈利困难甚至经营步履维艰。
    事实上，旅游地产开发，真正吸引开发商的是由土地增值带来的商业地产和住宅的高回报。目前，旅游综合体是开发商最乐意尝试的形式，包括度假酒店集群、综合休闲项目、休闲地产社区等。基本模式是以旅游的名义圈地、滚动式开发、以旅游促进住宅和商业地产升值。
    当住宅项目的变现能力不如房企们预期的那样迅速时，无疑会抵消房企们的这种预期，加大房企的资金流周转压力，甚至可能会压垮一些房企。由此可见，房企投资旅游地产的资金不能如预期收回的可能性非常大，这将使房企们面临最大的风险。