经济观察报 记者 庞磊 朱娜/文 近年来，中国大陆现金大量流入澳大利亚房地产业，澳大利亚的媒体也充斥着有关富裕的中国人来澳购置地标物业的报道。

今年4月，白马广告集团董事长韩子伟代表其公司以1200万澳元购买了林德曼热带岛屿。在9月，两家中国企业支付6850万澳元收购了位于昆士兰州黄金海岸的范思（Palazzo Versace）豪华酒店。在悉尼的中心商业区，一个即将建成的240套公寓的建筑工地最近也以4000万澳元的价格出售给一位北京房地产开发商。

在澳洲全国各地，来自中国大陆和香港的有钱买家已经购买了高尔夫球场、购物中心、豪华住宅和公寓。在北部的昆士兰州，据报道，中国买家在当地房地产市场的投资自2008年以来翻了三番，超越日本成为该州最大的外国房地产投资者。

 在今年年初，《澳大利亚人》的一篇报道指出，该州所有在房地产方面的外商投资中有近三分之一都是来自中国，黄金海岸海外销售占40%，布里斯班占35%。

 据称，中国公民也在墨尔本、悉尼和布里斯班等地抢购新建的公寓。据某著名澳大利亚房地产开发商称，在今年某阶段，他所售出的多达80％的新建公寓都卖给了中国买家。

  澳洲最大开发商Meriton集团的创始人哈里·特里古波夫（Harry Triguboff） 指出，中国人投资住宅物业的方式不同于大多数澳大利亚人：他们组团而来，购买期房，并且付钱毫不犹豫。那么，是什么吸引了这新一波的中国投资者？

也许北京师范大学教授董藩的一番玩笑话可以给出些答案。当新的诺贝尔文学奖得主莫言表示，他准备用诺贝尔奖金在北京买房，董藩建议莫言可能在澳大利亚买房会更好。因为不仅能避免山东户口在北京购房受限的问题，另外由于中国和澳大利亚的首付条件不同，用奖金做首付，在北京只能买2500万元人民币的房子，如在澳洲，可买7500万元人民币的豪宅。

除了较低的首付（通常约10％），澳大利亚吸引中国投资者的还有较低的利率，永久产权而非中国存在的70年产权，以及更安全的法律和监管环境。

 尽管澳大利亚不提供任何形式的签证给选择投资于该国房地产行业的外国人，但一些不良商家都在试图吸引中国的“移民市场”。一些中介推销买房是“稳移民”，并宣扬澳大利亚的生活方式的种种好处。

在今年4月在北京举行的国际房地产交易会上，来自澳大利亚公司的展位试图通过强调移民的好处来吸引中国的投资者。

 据澳大利亚《悉尼先驱晨报》报道，一个推销澳大利亚东海岸房地产的展位，大肆鼓吹：“投资地产，快速移民”；另一房产发展商展位的广告牌上则写着 “购买澳洲房地产，免费移民”。

虽然卖方可能在使用一些不正当的手段吸引投资，但澳大利亚教育体系和生活方式的吸引力，也许中国地产大亨许荣茂和上海仲盛集团创始人及董事长叶立培可以证明，两人都拥有澳洲身份，他们的孩子也都在澳洲接受教育。早在近期各种引人注目的关于中国财富流入澳洲房地产市场的案例出来前，他们就已选择去澳大利亚投资，在澳的投资帮助他们获得了投资回中国新生房地产市场的财富。

除了澳大利亚的拉动因素外，另一个要考虑到的因素是鼓励中国买家投资海外房地产市场的推动因素。伴随着中国2008年4万亿刺激计划而来的流动性和银行贷款剧增，以及随后推出的旨在冷却中国房地产市场过热的政策措施，限制了国内的房地产投资机会，促使许多富裕的中国人向国外寻找投资机会。 

 许多澳大利亚的房地产经纪人已经注意到，在金融危机之后中国的投资显著增加。除了高净值的个人，中国企业和房地产投资机构也纷纷投资澳大利亚房地产。盛世地产集团在墨尔本投建喜来登酒店；中国光大集团在墨尔本里亚托大楼设有办事处，并在那里有大量金钱的投资。另一个中国地产集团，香港恒茂集团中国江西南昌附属公司茂房地产正计划在墨尔本推出350套新公寓。

中国人出手大方

澳大利亚外国投资审查委员会（FIRB）的数据显示，2010-2011财年，在1770亿澳元的外商投资中，有420亿澳元投资于房地产——这个数额中，商业和住宅房地产的投资各占一半。然而，在2010-2011年期间收到的9771份房地产投资申请中，9556份申请是购买住宅房产的。根据相同的数据，中国目前是排在英国后在澳大利亚房地产行业的第二大海外买家，中国买家投资占了40.9亿澳元，超过美国买家在澳置业的34亿澳元。

善变的购房政策

 尽管中国大陆在澳大利亚的房产投资突然增加，但是潜在的购房者应该了解一下澳大利亚对中国买家和所有国外购房者的限制条件。要了解当前的规定，我们需要来看看自2008年以来已发生的一些政策变化。

临近2008年底，当世界各国在竭力应付全球金融危机的影响时，澳大利亚政府宣布对持12个月临时签证的海外人士放松购房限制。为了阻止该国房价暴跌，在2009年4月，澳政府推出了新的规定，对于在澳临时居留者如在澳读书的海外学生和在澳工作的海外人士，在购置澳洲房地产之前，可以不必告知相关部门。这次政策的变化还包括提高留学生买房的房产总价不超过30万澳元的价位上限。

大约在同一时间，澳政府也取消了在建的新房屋可以出售给外国买家的数量上限。2009年以前，地产开发商所建房屋不超过50%允许销售给海外买家，现在这项规定被取消，如果他们愿意，他们可以出售所有的房屋给海外买家。

 然而，由于政府应急措施的实施，以及低利率和对首次购房者的特别补贴开始生效，房价开始迅速上升，这种外国买家推高了房价的看法开始形成。

到2010年3月，墨尔本的房价已经同期上涨了30％，不少市民认为，房价的推涨，中国买家起到相当大的作用。许多人抱怨，当局没能正确执行或监督适用于外国房产购买的法规，激起了对外国买家在澳违法购房的怀疑。

为了应对越来越大的压力，澳洲政府改变其先前的决定，在2010年4月，再次要求在澳临时居留者，在购置澳洲房地产之前，必须先向澳洲的相关部门提出申请。

目前，海外人士只能从开发商手里买新房。临时居民可以购买已建的住房，但他们要向相关部门提出申请，并且如果临时居民离开澳大利亚时，他们会被要求出售他们在澳洲的物业。

值得购买吗？

 从2011年第二季度至2012年6月澳洲8大城市的平均房价都下降了，在这种情况下，一个有足够闲资的中国投资者要在澳大利亚房地产市场赌一把是不是明智的做法？（墨尔本的平均房价大约在53.5万澳元或约350万人民币）

许多分析人士认为，与历史水平相比，澳大利亚房地产市场被高估，与其他发达经济体不同的是，自2008年的金融危机重创以来，澳大利亚房价一直没有大的持续下跌。

同时买家也需要考虑到澳大利亚的当地政府要求他们每年支付物业税或土地税，其金额将根据土地价值和司法管辖区而有所不同。

那些考虑要购买澳大利亚房产的人也应该知道，当他们卖出房子时，任何从卖房所得的利润也将被征税。中国的投资者也必须把澳大利亚货币的波动可能对他们的投资带来影响的因素考虑进去。澳大利亚统计局统计的数据显示，在2008年11月到2012年6月间，澳元兑美元升值50％以上。 

  即便如此，鉴于澳大利亚央行本月初再次降息，不少业内人士分析预测，房价将开始再次上升，因为越来越多的购房者将趁低于平均利率之机重返房地产市场