经济观察报 记者 吴娓婷10月，位于广州萝岗区中新知识城多块商住用地出让，虽然这些地块后来被延迟拍卖，但不难看出，中新知识城进入密集的商住开发时期。

广州萝岗区，是广州市于2005年在开发区基础上成立的、最年轻的行政区。过去，它留给人们工厂林立或乡镇密集的印象，经过长期发展、战略调整，渐渐与人们拉近了心理距离。

住在萝岗科学城

银行职员廖小姐在广州商业中心天河区上班，她在45分钟车程外的萝岗科学城买了恒大山水城一个单位。

1998年，作为当时高新区核心园区的科学城奠基起步，分为六大区域，即中心区、高尚住宅区、微电子信息产业区、生物技术产业区、新能源新材料产业区、市政设施及其他产业区，规划面积22.74平方公里。五年后，科学城开始出让居住用地。知名地产商相中该区域高新产业基础以及政府投入程度，纷纷出手竞拍。

在科学城住了五年，廖小姐表示，喜欢科学城的素质与治安环境。山水城的住户里，就有很多当地职业学校的教师。

有意思的是，科学城与周边村镇融合，亦保留了部分农家风貌。廖小姐的父母喜欢到镇上农贸市场买当地农副产品，山水城有巴士免费接送买菜的住户，车程只需5分钟。廖小姐还发现，科学城项目与项目之间，有多个“农家乐”农场。于是廖小姐周末多了一项娱乐——钓鱼。

这两年，科学城的住宅成形，开始陆续销售。

本月下旬，雅居乐富春山居项目将亮相。该楼盘为低密度观景住宅，目标销售对象定位为CEO。雅居乐内部人士透露，前来看项目的人“主要是在天河、萝岗本地上班的企业高管”。该人士称，一家拟搬入萝岗办公的企业，其多名高管已透露出想集体购买的意愿。

事实上，今年“金九银十”，科学城楼盘热闹。万科东荟城、御湖名邸、中海誉城、中海原山别墅都有新货推出。产品类型各有特色，均价在13000—15000元/平方米。业内人士指出，同步趋向高端的走势明显。

当然，作为广州最年轻的区，萝岗在配套设施方面仍然稚嫩。张先生在中海誉城购买了一套三房单位。他主要担忧几个问题：一是旁边一块荒地的开发权在谁手里，这可能决定了将来的周边环境；二是小区内会建哪些健身设施；三是教育配套的问题。

张先生说，开发商称拥有3—18岁的教育配套，但他了解到附近除了一所重点中学，其他都不怎么样。“只好指望小区内的学校配套了。”张先生说。

萝岗的路径

值得一提的是，雅居乐富春山居项目地块曾是2009年科学城地王。30万平方米，总价43.41亿元，楼面地价就达到7000元/平方米。

雅居乐内部人士透露，拍地之前经过两年的调研，连产品都已经进入设计阶段，摘下地王是因为心中有数。“萝岗的发展就摆在那里。”该人士说，“高端住宅缺位。”

让人印象深刻的是，那次竞价长达5个小时、经历101轮，万科、保利、中海等地产巨头都把该地块视为囊中之物。

开发商青睐萝岗是有原因的。广州开发区、萝岗区委宣传部副部长林艳介绍，目前，萝岗区已引进外商投资项目2900多个，其中世界500强企业投资项目111个，上市企业28家，占广州市1/3。

林艳说：“在土地效益方面，2011年每出让1平方米土地创造地区生产总值4421元、财政收入1114元、税收收入888元。按从业人员计算，2011年人均GDP 51万元、人均财政收入13万元、人均税收收入10万元。”

事实上，广州市开发区发展至今已经历漫长的工业发展期。开发区成立于1984年，在很长时间内，开发区内工厂林立、周边村镇保持原始农家状态，人们很难将之与城市居住环境联系起来。在开发区上班的人士，都到邻近的天河、增城新塘居住。

萝岗村民周小姐与开发区同一年“出生”，但直到2003年工作时才首次进入旁边的开发区。当时缺少公共交通，周小姐走出萝岗需要先往西南经过黄埔区、天河区，再折返至萝岗旁的开发区。其时，开发区没有自身的管理机构，都是派出机构，只有管委会管理开发区事务。

南方民间智库副主席、广东省体制改革研究会副会长彭澎介绍：“后来学习了天津海滨新区的发展模式，在开发区基础上成立萝岗区。从开发区到萝岗区，就有了产城融合的想法。”

建区同年大量萝岗村民“农转非”、大量土地被征收。2009年，萝岗、南沙纳入广州首批“农转非”试点。如今，萝岗科学城附近有省一级学校，有三甲医院，计划中两条地铁线直通各区。配套相对成熟，区政府也在该板块内。

业内人士认为，对比花都、从化、增城，萝岗区直接纳入广州市政府财政，发展潜力巨大，住宅升值潜力也因而有较大空间。

下一个华南板块？

广州市委书记万庆良早前提出的“一个都会区、两个新城区、三个副中心”，包括以下内容：都会区是指中心城区，包括越秀区、荔湾区、海珠区、天河区、黄埔区、白云区北二环以南、萝岗区南部（不包括知识城）、番禺区北部（沙湾水道以北）等；两个新城区是指南沙滨海新城和东部山水新城；三个副中心是指花都、增城、从化三个副中心城区。

该“123战略”与十多年前广州“南拓、北优、东进、西联、中调”是一脉相承的。由“南拓、北优、东进、西联”带动，广州城区周边乡镇急速城市化，扭转了老广州人心目中的“郊区”概念。

广州城市人口往郊区居住的典型例子，当数番禺的“华南板块”。

合富辉煌首席分析师黎文江回忆，2000年之前，有消息指县级市番禺并入广州市，大面积出让土地。后来，该片区域不仅有着占地7500亩的祈福新邨，还有占地4500亩的广州雅居乐花园以及占地4000亩的锦绣香江……八个超1000亩大盘被称为“八大金刚”，大量吸收广州迅速膨胀的市区人口。

其时，广州尚未进入小汽车时代，华南板块仍是人们心目中遥远的郊区。广东的开发商凭借先进的市场意识，以低价+优质产品+完善配套，突破了人们对洋房和别墅的心理预期。住宅迅速受到市场热捧，尤其是白领人群。

例如号称中国最大村的祈福新邨，开发商不但开通进入市区的楼巴，还开通往返港澳、佛山的交通，小区内建有高水平医院、学校，俨然一座成熟的小城市。

经过十年发展，华南板块成熟，每天100万人往返华南与市区商务中心，接近饱和。

当然，华南板块的崛起是当时天时地利促成的，有其自身的特点。如今，广州已不可能出现千亩大盘。

从番禺到萝岗，还有花都、从化、增城等县级市，如今都纳入了广州市民置业的选择范围内。

与深圳关外的烟尘滚滚、北京郊区工业区的荒凉不同，黎文江认为，广州市政府很早将重工业往外迁移，萝岗就是广州发展新型工业的地方。

在彭澎看来，与北京的虹吸效应不同，珠三角有星罗棋布的城镇。“距离广州一小时生活半径内，有多个独立的城市，往东有东莞，往西有佛山，往北有清远，往南有中山。这些城市生活气息好，广州人也喜欢。”

彭澎提醒，随着住宅往郊区发展，医院、学校扩建要走到郊区去，公共建筑也要被各个区分担。“大剧院、博物馆集中在一起好看，但会造成中心城区越来越拥挤。”彭澎说，“不要以政绩为导向。”