经济观察报 特约记者 郭海飞 实习记者 孙翔峰 虽然合生创展在商业地产领域的投资已超过168亿元，商业地产开发面积也超过200万平方米，且以自持为主，但是已经开业运营的商业地产项目却并不多。

早在2006年，合生创展便分别拿下了位于北京北二环和东二环的商业地产项目合生德胜大厦和东方文华项目（即“合生国际大厦”），然而直到6年后的今天，这两个项目均未开业运营。

6年里，地价、房价、租金都在不断上涨，这两个位于北京二环的商业地产项目的价值和所能带来的收益也在不断地放大。

拿地6年尚未完工的德胜大厦

在北京北二环车水马龙的德胜门外大街与新康路的交界处，一栋16层高的联体大厦孤零零地矗立在红色铁皮挡板内。

这便是合生创展在北京北二环商圈的标志性商业地产项目——合生德胜大厦，该项目占地面积9459平方米，总建筑面积58182平方米，包括商业和办公楼，地上16层，并设有一个三层高的地下室。

北京市住建委官网信息显示，该项目于2009年1月22日获得[2009]施建字0075号施工许可证，合同开工日期为2008年11月20日，竣工日期为2010年12月30日，建设单位为北京合生兴业房地产开发有限公司，施工单位为北京北国建筑工程有限责任公司。

在围墙的红色铁皮大门上“建工北国”四个白色大字非常醒目。11月27日中午，记者看到围墙内的这栋16层联体大厦内并未有任何施工迹象，仅有的几个工人在大厦旁边搭建着工人居住的简易房。“这个楼主体工程已经建好两年了，准备装修，能干一年。”正在吃饭的一名工人说。

合生创展的一名招商人员透露，合生德胜大厦将于明年复工，明年底交房，“本来是想卖，后来又想租，里面的内装包括外立面都要改，现在主要是改设计，因为是我们独资的，现在计划只租不售”。

据悉，该项目总投资10亿多元，合生创展财报显示，早在2006年其便拿下了该项目，然而直到6年后的今天仍未完工。上述招商人员解释说，“这个楼说白了就是设计问题，另一个主要就是等市场。现在租6块，老板不想租了就不盖，等到租10块的时候，盖得快着呢。”

资料显示，2006年，北京甲级写字楼的平均租金是110元/平方米/月，售价是13000元/平方米，而目前，合生德胜大厦的周边写字楼租金已经涨为200元/平方米/月，售价已经涨到4万元/平方米。

尚未招商的合生国际大厦

同样在2006年，合生创展拿下了北京二环内的另一商业地产项目东方文华，但目前该项目尚未开始招商。

合生创展公告显示，2006年5月19日，其以7.96亿元的价格，向关联企业北京华夏创业房地产开发有限公司收购了其持有的北京东方文华国际置业有限公司（以下简称“东方文华”）60.98%股权。

东方文华持有位于北京东二环路西侧、规划用途为写字楼、酒店和音乐厅的项目地块，该项目占地面积1.5万平方米，总建筑面积约13万平方米。

上述公告显示，合生创展将取得写字楼大厦的全部权益及酒店部分的45%权益，其余两名合作伙伴国企北京东方文化资产经营公司（以下简称“北京文化”）和具有投资背景的北京昭德置业有限公司（以下简称“昭德置业”）将获得酒店部分10%及45%权益，而音乐厅部分全部权益则由北京文化拥有。

该地块便是后来的“合生国际大厦”，物业工作人员称，项目现在已改名为东方文华大厦，当初规划的酒店已不复存在，变身为总建筑面积5万多平方米的南楼整体出售给农行，去年10月交房，现已入驻，音乐厅则变为东方剧院，将于明年开业。北楼便是写字楼，归合生创展所有。

合生创展年报显示，该项目于2008年录得16.47亿元收入。合生创展负责该项目招商的工作人员介绍，东方文华项目总投入20亿多元，“因为是合资公司，其中有一个股东是金融机构，金融机构追求利润，所以就把南楼卖了。我们自己的北楼就只租不售，现在还没有正式开始招商，在做一些前期租赁的准备，正常的话，明年初开始招商。”

合生创展独有的这栋21层高的北楼，总建筑面积7万多平方米。招商人员介绍，地下两层会以餐饮为主，地上两层以银行等客服为主，其余均为写字楼，租金在330-390元/平方米/月，“楼层越高，租金越贵”。

该招商人员透露，目前合生创展在北京的商业地产开发总面积达到100万平方米左右，但是开业运营的仅有麒麟社的商业项目，体量也仅有4万平方米。此外，合生创展北京珠江帝景项目尚有100万平方米的商业地产储备。

合生创展财报显示，截至2012年6月30日，合生创展在商业地产方面的投资已超过168亿元，商业地产开发面积超过200万平方米。北京以外的大型商业项目主要有天津合生国际大厦、上海合生财富广场、合生国际广场、杭州合生国贸中心、广州珠江国际大厦和广州嘉和商贸城等，但开业运营的却不多。

记者向合生创展集团品牌部询问合生创展的商业地产发展规划，截至发稿前，采访提纲尚未收到回复。

早在2007年8月，合生创展便成立了合生集团商业地产总部，实施战略转型。但是财报显示，2012年上半年，合生创展租金收入仅实现约1.3亿元，2011年全年租金收入也仅实现约1.5亿元。

截至2012年6月30日，合生创展土地储备达3185万平方米，上述招商人员称，到2015年，合生创展商业地产开发面积将达到500万平方米，“我们公司主要就是土地储备比较大”。

“因为我们老板一般都等地搁熟了才建，像双井国际花园那块，我们先盖里面的住宅保本，靠近三环那一块，三四年没有动，等地块更熟了才开始建。而且现在市场环境也不好，等市场回暖的时候，剩下的好地才去做综合体，建酒店、写字楼……”上述人员解释说。

以东方文华项目所处的北京东二环为例，2006年，该区域的写字楼租金仅为100—140元/平方米/月，6年后的今天，租金已经上涨为300—400元/平方米/月。招商人员透露，要是出售的话，合生创展持有的7万多平方米的北楼，每平方米售价将高达8万元，总价至少要在50亿元以上，收益将远远高于当初20多亿元的投入。