经济观察报 记者 胡芳洁 2009年和2010年是上一轮金融危机之后，房地产市场最红火的两年。在最严厉的调控政策并没有出现明显变化的2012年，北京楼市成交量将超过2010年。
一线功力根据中原地产市场研究部提供的数据，2010年北京新房住宅的成交量是11.1套，2011年是9.06万套，今年前11个月，总成交量已经达到10.86万套，与2010年的差距只有2400多套。而12月上旬，北京新房住宅成交套数已经超过3000套。

根据中原地产发布的新房住宅的成交数据，可以得到剔除保障性住房以后的成交总数，今年目前的成交套数是101878套，已经超过2010年的98095套。

由于目前北京市建委公布的数据都是包含保障性住房的成交总数，每个机构统计成交数据的途径、方式有差别，导致结果也有区别。除中原地产统计的今年纯商品住宅成交数已经超过2010年以外，本报同时从伟业我爱我家市场研究院、易居（中国）克尔瑞信息集团了解到的信息，今年前11个月北京纯商品住宅的成交数据，与2010年全年的差距，都在7000套以内，而这一差距，明显小于今年5月至11月任何一个月的成交量，今年12月的成交情况，目前看来也并没有在之前的基础上出现转折。除去保障性住房以后，今年新房住宅的成交量，将创造最近三年来的新高。

从多个机构统计的北京市纯商品住宅成交均价来看，11月已经超过2.1万元/平方米，明显高于年初的1.8万元左右/平方米，小幅上涨且已经接近或达到调控前的最高水平。

“年初调控已经很严了，没有办法想象还能严到哪里去。今年的情况和2009年很像，都是一开始不行，后来就好起来了。只是今年的价格没有像2009年那样暴涨。”一位房地产市场分析人士表示。
    “北京的市场，已经形成了一个自己的小周期，一般每年都是年初2月份左右，农历春节，交易量比较低，之后又回升，不太受大的环境的影响。”虎杰投资顾问公司首席分析师张寅说。
原因魏先生今年2月份在北京买了一套房用于改善一家的居住条件。跟他一起出手的还有他的好几个朋友。当时确实是今年房价的一个低点。

此次是魏先生在北京第三次购房，最早的一次是在2005年6月，当时是为了买房结婚，纯刚性需求；第二次是在2009年1月，随后，北京商品房价格在这一年基本上都翻了一番，后来这套房子被魏先生择机出售；而这一次，是2012年2月。三次买房，都踩到低点。

“在买房决策上，专家的话是不靠谱的。”魏先生说，以他自己的经验，选择出手时机最关键的一点就是看宏观信贷情况。

“2009年时，首套房贷款利率都到7折了，二套房首付也只要30%，当时总价也不高，买一套房的成本比较低；今年2月，首套房贷款利率可以打9折，这在去年底是不可能的，当时都是基准利率，或者在基准利率基础上上浮。”魏先生说，目前在中国，信贷一松，房地产行业受益最大。

张大伟也认为，影响楼市的一个重要因素就是信贷，信贷松动是今年楼市整体复苏的最重要原因，同时，信贷政策也将是影响年末市场走势的关键政策。  “不能看数据指标来做判断，因为数据指标永远是滞后的。”张大伟说。

这一变化在今年初确实就已经出现。根据国家统计局的数据，2011年1-12月，房地产开发企业的资金来源中，国内贷款的同比增长是0%，个人按揭贷款同比下降12.2%；而到了2012年1-2月，房地产开发企业国内贷款同比增长16.2%，个人按揭贷款也从同比大幅下降，转为增长1.2%。这一变化很快就传导到房地产交易市场。从北京来看，今年3月份，成交量开始回暖，到了6月份，交易已经彻底活跃起来。

“全国存款增长开始放慢，一线城市的存款增长相对其他城市更稳定，这也使得今年信贷向一线城市倾斜。”张寅表示，信贷是今年成交上涨的重要原因。

张寅还表示，一线城市人口基数大，在限购政策依然存在的情况下，一线城市有购房需求并且满足购房条件者的数量更有保证，这是一线城市交易量上升的原因之一；此外，就是供需的问题，北京这几年的土地供应是在减少的，目前的库存也在一个比较低的水平。根据北京市住建委数据，目前北京期房和现房住宅总库存是8.5万多套。

链家地产市场研究部提供的数据显示，今年前11个月新增195个项目，新增供应5.9万套。这个数字，远低于今年前11个月的成交量。张寅表示，未来挑战比较大的反而是库存的问题，目前北京库存较低，如果维持这样的情况，可能难以保持供需平衡。

某大型房地产企业一位负责人对本报表示，该公司今年9月底、10月初在北京推出的项目，销得最好的户型，就是面积七八十平方米、90平方米以内的，基本上处于一房难求的状况，一两天内就能卖光；110平方米—120平方米的户型，虽然也能卖完，但卖得要慢一点，就该公司的情况来看，刚性需求依然是目前市场上最重要的购买力量。

  “现在四、五环内基本上没有整体开发的、比较好的项目，市场供应量明显不足。”这位负责人表示，尽管有限购，但是这个市场始终是存在的，在这方面，北京、上海等一线城市，应该和普通的二、三线城市区别对待。“对于开发商来说，今年北京市场的成交量肯定是超预期的。”他说。