经济观察报 记者 胡芳洁 根据北京市统计局数据,1-11月商品住宅新开工面积为1455万平方米,同比下降40.5%;与此同时,全市商品住宅的销售面积为1179.2万平方米,同比增长52.7%。
新开工面积大幅度下降,但绝对数字还是高过今年的销售面积。虎杰投资顾问首席分析师张寅表示,新开工面积只是潜在的供应,对市场的影响周期为一年左右,主要影响的是2014年的供应量,而且开工面积统计起来不准确的可能性较大,何时能最终供应到市场,还要看开发商的施工进度、施工效率等方面,“竣工面积更为重要,因为这个数据统计起来更为准确,且对市场的影响是即时的。”张寅说,今年前11个月,北京商品住宅竣工面积为1021万平方米,而销售面积为1179.2万平方米,竣工比销售的少,这其中有约160万平方米的缺口,“10%这个缺口已经比较大了”。实际供应量小于实际销售量,这种情况下,市场容易出现恐慌,出现开盘就要排队的现象。
阳光100置业集团常务副总经理范小冲认为,新开工面积下降会影响未来的供应量。“开工有周期,预售有条件。现在的住宅一般是高层建筑,又到了冬季,即使是现在复苏开始加大开工面积,也要等到明年下半年,才能达到预售的条件。”
范小冲表示,今年的开工计划是去年做的,去年正是调控最严厉的时候,量价齐跌、信贷紧缩,当时制定的计划,开发商的开工计划被搁置,不敢动了。
开工面积对市场的影响虽然存在,但随着交易市场的变化,开工面积也会随之进行调整,其影响周期是有限的。从更根源的土地供应来看,这一情况正在变得更为严重。
根据中原地产市场研究院的数据,从2011年1月至2012年11月底,北京成交的住宅类地块合计规划建筑面积是1391.1万平方米。根据北京市统计局数据,同期的商品住宅销售面积为2214.2万平方米,土地供应所对应的建筑面积,与销售面积存在823万平方米的差距。
并且,自2009年以来近4年中,北京供应的住宅用地,都无法覆盖当期的住宅销售量,且存在巨大缺口;这一情况,在最近两年变得更为严重。
中原地产市场研究部总监张大伟分析表示,未来两年,北京成交量如果维持平均水平的话,土地供应缺口可能达到1000万平米左右。
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