经济观察报 陈哲/文 在官方的语境中，2020年中国将全面建成小康社会。小康社会的“十大标准”之一，是城镇人均住房建筑面积达到30平方米，事实上，这个目标在2010年已经实现。

但显而易见的是，数字并不能反映国民对住房问题的实际心态，也就是在这一年，中央被迫启动所谓“史上最严调控”，来抑制部分城市房价的过快上涨。

过去十年，房价一直是中国人谈论最多的关键词，未来十年，这是否仍是个老大难话题呢？在让民众回答这个问题之前，政府似乎应该先问问自己：“脚手架经济”还能支撑经济多少年？

未来的需求

国际战略咨询机构罗兰贝格在2012年一份名为《中国未来十年住宅地产发展趋势及阶段》的报告中认为，中国住宅市场未来发展方向的根本在于刚需的变化。

而全国工商联房地产商会旗下的RE-ICO工作室在2011年出具的一份研究报告中，则从另外一个维度研究影响住房需求的因素。该报告认为，长期来看，未来城镇住宅建设需求取决于城镇居民收入水平和城市人口的增长速度，此外还包括老建筑的折旧量等因素。

虽然两份报告拥有不同的分析角度，但同样都强调，城镇化是未来十年支撑中国房地产市场需求的重要因素。参考美日英等发达国家发展历程，住宅增量进入下降通道，均发生在城市化率接近70%以后。罗兰贝格认为，中国距离这一时点仍然有20~25年的时间，中国城镇化给住宅市场的支持力度之大远较他国为甚。

REICO工作室则进一步指出，按照国际经验，中国到2020年的城镇化水平将达到70%，2030年达到80%。但按以往轨迹预期，中国实际城镇化水平会比国际晚上10年左右，由此预测，到2030年之前，中国城镇新增住宅面积将一直处于增长通道。

银河证券首席经济学家潘向东说：“目前中国城镇化率只有50%，房地产占GDP比重也只有5.56%，离发达国家10%左右份额还有很大空间，未来房地产在GDP中占比还有很大的提高空间。”

潘向东认为，城镇化的每一次加速都伴随着房地产业的快速发展，反之亦然。而城镇化水平的提高有利于经济发展水平的提升。由此，他认为今后十年，房地产仍会是国民经济中的支柱产业。

可能并不是所有的行业人士都认为“中国的城市化会走出跟别人同样的轨迹”。朗诗集团董事长田明说，“我看不一定。人家可能到65%、70%才出现拐点，但中国会不会早一些呢？理论设想跟现实有时差距非常大。我个人感觉，中国距离高速增长到平稳增长的时间，已经非常接近了。”

未来8~10年平稳增长的时代，是否还需要房地产业作为经济“脚手架”？回顾历史有助于我们看清2020年的方向。

过去的路径

始于1998年的住房改革制度，让城镇居民住房由计划时代进入市场化轨道。然而，2002年土地招拍挂制度的确立，却在地方政府垄断供应体系的发酵下，刺激土地价格不断攀升和房价暴涨。而过去十年间剧增的货币发行量，在实体经济的升级转型阵痛期中，铺天盖地涌向房地产市场，进一步对房价推波助澜。

土地供应的紧缺和超发货币涌入，很大程度上成就了房地产业供方的“黄金十年”。但同时，房价飙升之迅猛远远超出了普罗大众自身收入水平的增长。

经历了2003年和2008年两轮“弹簧式”调控后，2010年中央再次祭出调控组合拳，采取限贷、限购等手段，强压房价至相对稳定的水平上。治标之外，政府也开始通过制定大量新建保障房计划和试点推广房产税等手段，来平抑未来房屋供求矛盾。

但房价归根结底是由供需关系决定，只有在供需达到合理动态平衡的状况下，价格才会较为平稳地围绕价值波动，而未来8～10年能够从根本上影响房价的，除了中国城镇化进程、人均收入水平、居民住房改善需求等影响需求的因素，还要算上土地制度、财税制度、土地供应制度、住房保障制度等影响供给需求的因素。

即使对前者有相对明确的预期，后者也必须取决于调控者对行业内外的整体判断能力、改革的决心、相关政策执行的路径和力度等众多问题。而与前者相比，房地产供应体系在今后8~10年中则充满变数，最大的障碍是垄断、紧缩的土地供应机制。

待打破的枷锁

中国的土地供应制度最大的特色在于土地由地方政府垄断，而通过价高者得的模式竞拍，并以预算外政府性收入的形式入缴地方国库。

据统计，2010年，全国土地出让收入达到2.7万亿人民币，同期中国的财政收入为8.3万亿元，地方本级财政收入（不含中央税收返还与补助）为4.06万亿元。土地收入占到地方财政收入超过六成，占到全国财政收入的32.5%。

然而，在经过过去三年的调控之后，资金链紧绷的开发商明显减缓了获取最重要生产资料——土地的节奏，让地方政府的土地收入锐减，不得不通过其他方式开源节流。其中，上海、南京、杭州、武汉、成都等地都在调控期间逐步扩大了土地供应量。

但在严保18亿亩耕地红线的土地政策下，地方政府过去几年中增加的住宅用地供应仍显杯水车薪。银河证券统计显示，1995年到2011年全国商品房竣工面积为60.7亿平方米，而因为预售制度的存在，同期实际销售商品房面积为68.6亿平方米，而这段时期存在的潜在需求高达130亿平方米。银行证券分析，如果以目前供给速度，还需要至少十年才能实现供需平衡。

土地的稀缺和垄断，更深层次的原因，还涉及到现存土地制度和地方唯GDP至上的诉求。中国城镇居民的居住生活用地始终被排在国防、工业与生产用地的后面，“先生产后生活”的理念，从历史的过去延续到改革后的今天。

不过，一些情况正在发生改变。最显著的是，从2004年国务院打开“农民集体建设用地使用权可依法流转”的窗口，在各地纷纷试点下，“十一五”期间农转非住宅量占每年城镇住宅增量的35%。但值得注意的是，近年来“农转非”住宅量占住宅增量的比重呈显著下降趋势，从2002年的64.6%下降到2009年的36.8%，年均下降7.7%。从土地流转渠道获取新建设用地，似乎需要更有效的制度变革去加快推动。

除了供应端的变化，政府通过市场化机制的限制性手段，也出现在最新一轮房地产调控中，比如保障性住房计划、征收房产税等政策。可以预见的是，它们将在未来10年稳定房价的长期任务中取得效果。