经济观察报 记者 郭海飞 实习记者 孙翔峰 “万科已经5年没有在资本市场融资，2012年也还没有类似计划。”2012年3月，万科总裁郁亮在发布2011年度财报时称。

早在2008年宏观调控来临之际，证监会便暂停了房地产企业在中国资本市场的再融资。

与此同时，银行开始惜贷，排名前十的某开发商董秘向本报透露：“国内所有开发商都是不允许申请流动资金贷款的，只能申请项目的开发贷款。”

根据中国人民银行数据：2012年上半年全国房地产贷款增加 5653 亿元，同比少增2271亿元；房地产贷款增量占同期各项贷款增量的比例为12.3%，相比2011年的17.5%有明显下降。

但在房地产行业浸淫多年的地产大佬们总能找到化解之道，国企、央企更是游刃有余，融资艰难的惟有中小民企。

银行傍“大佬”

随着调控的继续深入，各大银行逐渐加大风险管控力度，将审批权限收归总行，实行限额管理。

“最近三年，银行的开发贷款是一年比一年难贷，以前银行贷款在开发商的资金来源中占比在20%以上，2011年初已经降到20%以下，年底更是下降到10%，现在大概是14%。”上述房企董秘向本报记者透露。

“银行会根据公司的资信情况、项目的好坏、担保母公司的实力等等来综合评估是否发放贷款。它主要考虑的是安全问题，大公司和比较稳健的公司相对比较容易获得贷款。”他进一步介绍说。

“央企负责人到地方去，都是省长、副省长级别的人出面来接待的，地方巴不得央企来投资，银行都抢着给放贷。”河北某开发商负责投融资的人士向本报说。

保利地产2012年半年报显示，截至6月底，其短期借款和长期借款便高达557亿元，其中新增贷款 211 亿元，净增贷款 80 亿元，利率在6.7%-7.3%之间。

据《理财周报》统计，2011年上半年，保利地产就以528.7亿元的借款额，占134家上市房企长短期借款3700亿总额的1/8，是同期万科借款额的两倍多，成为借款金额最大的房企。

截至2012年6月30日，中海地产的借贷总额也高达358亿元，其中新增贷款78亿元；华润置地的银行贷款总额更是高达580亿元港币，其中人民币贷款占比42.7%，年利率在0.74厘至8.11厘。

上述开发商人士称，按照规定房地产项目的开发贷款不能超过总投资的一半，但是一些国企、央企甚至能达到60%。

“一些国企和大型央企，甚至能获得国开行的贷款，而国开行贷款主要是投向基础设施建设，国开行的贷款是严禁投向商业性房地产的，一般开发商很难获得国开行的贷款。”一名从事房地产融资业务的金融机构人士向本报记者称。

2011年9月，保利地产便从国开行广东分行获得一笔12亿多元、长达5年的银行贷款，利率为7.3%。

2009年上半年，中冶置业也从国开行获得100亿元的保障房开发专项授信额度。2012年4月，首创集团又与中信集团、国开行全资子公司国开金融有限责任公司联合设立北京小城镇发展基金，一期募集25亿元，用于北京小城镇的整体开发建设，“十二五”期间基金规模将增至50亿元，并计划撬动200亿元银团贷款。

在基金成立之日，国开行等8家银行便为基金整体授信50亿元，而基金的主要收益来源便是土地一级开发和二级房地产开发建设。

“其中有多少是投资到政策允许的基础设施建设中，多少投入到房地产中，就不知道了。”上述人士称。

红筹股海外融资

开发商的资金来源中一半是依靠销售回款，20%是自有资金，百分之十几是银行贷款，剩下的是资本市场融资、信托等其他方式。

随着银行信贷收紧、国内资本市场融资受限，开发商不得不另觅其他捷径，海外市场融资成为不错的选择。

2012年2月底，碧桂园通过配股集资21.9亿港元；9月，龙湖地产以全面包销基准价11.88港元的价格，以先旧后新的方式配股融资4亿美元。

“不是所有在香港上市的公司都可以在海外市场融资的，只有公司注册地在境外的在港上市企业，才可以面向全球市场融资，这些公司也就是红筹股。”上述董秘介绍。

但融资的代价也因人而异，能够轻松获得银行贷款的大型央企，在海外资本市场也很受追捧。

中海2012年2月发行的一笔5亿美元、5年期的债券，票面利率仅为4.875%，而金地上述优先级债券年利率则为9.15%，雅居乐3月份发行的5年期、7亿美元优先票据年利率为9.875%，同样在3月发行5年期、5亿美元优先票据的合景泰富，年利率高达13.25%。

“中海和华润在香港特别受欢迎，年利率只有4点多，而其他企业则在10%左右。”上述董秘说。

除此之外，一些手握巨资的开发商，也积极寻求在海外借壳融资的机会。

2012年5月，招商地产便通过境外子公司入主H股东力实业，实现借壳上市。

两个月后，万科斥资10亿多港元收购在港上市的南联地产控股有限公司74%股权，同时也在考虑B股转H股的可行性。

9月下旬，金地子公司以16.54亿港币购买星狮地产大股东持有的星狮地产38.47万股，成为其最大单一股东。至此，传统的“招保万金”四大房企都有了海外融资平台。

据不完全统计，2012年年初至今，中海、华润置地、雅居乐、合景泰富等地产企业，通过发行美元债券、优先票据、海外银行贷款等多种形式，实现海外借债超过400亿元。

民企靠信托、私募

对于那些既没有央企、国企背景，也没有在港上市的中小开发商来说，银行贷款和海外融资都是可望而不可求的“美梦”，他们中的大部分只能采用成本高昂的信托和私募进行融资。

一位秦皇岛的开发商总经理向本报记者表示，现在已经无法从银行获得贷款，只能依靠信托和私募等方式融资，而信托的成本是融资总额的12%-15%，向四大资产管理公司借款的成本更是高达15%-20%，私募的成本更是高达融资总额的25%。

一位苏州本地的开发商也证实，私募的成本高达25%，但他表示目前信托的成本也在15%-16%，西安当地某龙头开发商负责投融资的人士更是称，信托的成本在15%-20%。

但前述全国排名前十的房企董秘透露，大型房企的信托成本目前只有7%-12%。

根据信托业协会公布的数据，2012年上半年末，投向房地产领域的资金信托余额为6751亿元，累计新增房地产信托项目金额1213亿元。

2012年1-8月，房地产领域共成立了469个集合信托产品，规模共1040亿元，规模在所有信托领域中仅次于基础设施，位居第二，预期年收益率房地产信托最高，达10.31%。

银监会加强了房地产信托的监管，房地产信托融资也变得艰难起来。

成本高昂的私募便成为中小房企不得已的选择，有业内人士称：“大企业是根本不做私募融资的，私募目前还处于灰色的边缘地带，风险比较大。”

据清科统计，2012年上半年房地产基金共募集36亿元，不及2011年一半。

此外，中小房企也可以寻求中小额贷款，但是5000万以下的限额，对于房企来说几乎是杯水车薪。

走投无路之际，中小房企便会选择民间高利贷，但从事房地产开发的一位浙商向本报记者透露，“高利贷的利息一般是2分、3分，但是现在高利贷也很难贷到。”

该浙商表示：“实在没办法了，只能把项目卖掉”，上述苏州开发商人士表示，目前已有部分小开发商转向从事金融等虚拟投资，或者把资产转移到国外。

房地产行业的国进民退与整合并购的趋势正在加强，“小房企主要是没钱拿地，也不断有小开发商倒闭，而大型央企、龙头开发商则在不断跑马圈地，抢占资源。”上述董秘说。