经济观察报 记者 周亚霖

经济观察报：怎么看2013年房地产形势？调控有无加码可能？

王志浩（渣打银行大中华区研究主管）：2012年三季度我们预期从今年二季度起房屋销售反弹将会带动房地产建设活动反弹。从下面的图表可以看出，在建房屋面积即将成为正增长（3个月移动平均），并且伴随着房地产行业的复苏，带动经济增长的诸多行业，从钢材需求到汽车交易量，均有所改善。除个别城市外，房价基本保持平稳，中央加大房地产宏观调控力度可能性在降低。

经济观察报：如何看待中央对城镇化建设的推进？

王志浩：过去，中央政府关注的是将小城镇发展成城市，现在关于这方面的讨论也比较多。不过，政策制定者对于让大城市变得更大一直有疑虑。我认为比较好的方法是，政府认识到人们因为大城市有好的工作机会而涌入的事实，并在此基础上制定政策。关于这方面，政府也在进行思考，如在大城市周围建立卫星城，以形成都市圈，在卫星城建立交通基础设施是非常必要的。城市人口密度越高，交通就越容易，资源使用就越高效。

经济观察报：调控初期一、二线城市受较大影响，但后期回暖明显，怎么看一线城市房价近期的暴涨？

王志浩：我们在去年8月份的报告中曾作出这样的预测，这预测是基于一线城市的库存下降比较快。现在新房供应比较少，这是因为城市发展太快，另外拆迁进程不太顺利导致旧城重新开发的难度加大。现在需要在居民合理赔偿与重新开发需求之间找到新的平衡。在很多贫穷的地方，拆迁过程伴随着暴力事件而且补偿不多；但是在最富裕的城市，有关拆迁的透明且正当法律程序的缺失已经导致旧城重新开发步伐放缓。考虑到大城市有限的供应和强劲的需求，遂作出上述判断。长期看，我们坚定认为中国需要更多房地产建设。渣打银行股市分析团队将未来需求作为房屋升级和城市化带来需求为函数的模型发现未来多年，房地产市场可支撑新房建设5%的复合年均增长率。

经济观察报：因为库存的因素，今年三、四线城市的房价会下跌吗？

王志浩：这一点，我们很难下判断，因为现在的数据还不充分。在市场上，确实有人讲在三、四线城市的房屋供应过量并出现价格下跌。现在的问题是一些城市如温州、贵阳出现了比较明显的过量供应和一些信贷方面的问题，而其他一些较小的城市供应少得多，形势也好得多。

经济观察报：贵公司预测了2013年和2014年的CPI，这个指标和今年的房租及房价有什么关系？

王志浩：我们认为两者联系比较紧密，2013年房价会继续上涨。在2011年之前，有三个主要因素在助推房价上涨，一是实际利息率较低；二是人民币低估；三是城市对土地销售或房地产税的依赖。2013年，上述三个因素中的两个已经不存在——家庭可通过购买理财产品获得5%的无风险收益，人民币低估得到减缓。城市对高土地价格的依赖仍未得到解决。这意味着住房市场上涨的压力变得不会那么大，价格走势会受其他因素如供给等影响。