经济观察报 记者 廖杰华 马玲玲 叶梦蝶 对于深圳房价，有人曾这样形容：深圳有三样东西是不能控制的，想念、嫉妒、房价。如今，这种东西又多了一样，那就是调控。

3月12日，“国五条”出台后的第一个地产版楼市调控细则在深圳市规划和国土委员会（下称“国土委”）的口头通知中落地。按照最新的限价令，2013年深圳新房均价必须是“零增长”或者是“负增长”，绝对不可以出现“正增长”。通知要求，控制要细化到分户型、按月进行。

不过，尽管这一消息得到了深圳十多家开发商的确认，但深圳市规划国土委的答复却是：我市并未出台新的“限涨令”政策。并称，近期房价出现异动的情况下，我市两年来已实行的引导房地产开发企业理性定价的调控机制及时发挥了作用。

限价令升级

3月12日，有深圳业内人士在微博上透露，“深圳房控再次加码！继国五条出台之后，深圳房价调控再度收紧。2013年深圳新房均价必须是‘零增长’或者是‘负增长’，绝对不可以出现‘正增长’。”3月13日，该消息被媒体确认并报出。

经济观察报从各个渠道得到的信息显示，此次深圳限涨令发出的具体日期为3月12日，核心是，明确要求2013年深圳所有新盘，成交均价必须实现月度环比零增长，即每个新盘、每个月的成交均价，环比上个月都不能上涨。

深圳乐居副总经理陶文杰在接受经济观察报采访时表示，该政策细化到了具体每个楼盘，每个月的成交均价。而不仅仅着眼于片区均价、全市均价。在陶文杰看来，深圳2011年的政策是限价，而这次是明确的限涨。

从限价到限涨，深圳国土部门和开发商之间的斗智斗勇逐步升级。限涨政策下，定价过高的楼盘或许无法取得预售资格，因此被迫由预售转为现房销售，现房的价格不会计入国土部门预售备案系统，所以深圳商品房成交均价的统计数据会得到控制。

一纸突如其来的限价令，让许多开发商措手不及。由于分期出售的房地产往往低开高走，限涨对于一些分期的项目来说非常影响非常大。“商品房价格降了，可是地产商拿地价格还是很贵。”陶文杰表示。有些开发商本觉得去年卖便宜了，本想今年涨价，而有些则在去年低价处理了一些相对较差的户型和楼层，今年准备涨价卖好户型，但还没来得及去备案。

有部分开发商3月12日晚上连夜开会商讨对策。

深圳某地产开发商销售经理表示，公司代表参加了国土委会议，接到通知。“这等于对同一项目的价格一刀切，不管楼层朝向，都是一个死价。”他认为这次下的政策让地产商们没有任何准备，“完全是破坏市场的行为”。

国土委说法

与众多开发商的确认不同，限涨令被深圳国土委相关领导定义为谣言。

深圳市规划和国土资源委员会主任王幼鹏3月13在接受媒体采访时表示：“目前国土委并没有下达这样的消息，不清楚谣言是怎么传开的。”

在国土委看来，所谓的限价令从未发文，只是内部指导意见。

“是召集开发商开会，做的口头通知”。事实上，这也是深圳市国土局比较聪明的地方，“所有的限价皆为开会口头通知，从来没有书面通知，包括2011年限价令，都没有留下书面证据，相当于潜规则。”陶文杰说。

为了确认这一消息，12日晚，陶文杰分别致电深圳的十多个开发商，最后得到了一致的答复。

深圳市国土局在13日晚间发给媒体的新闻通稿中这样写道，近日，国务院办公厅下发《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发[2013]17号），明确要求“2013年起，各地区要提高商品房预售门槛，强化商品房预售许可管理，引导房地产开发企业理性定价。继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定，严格按照申报价格对外销售。”

在深圳国土局看来，限价令是老政策，并无新说法。

这个老政策是指2011年5月，深圳市率先在全国实行限价措施，按当时深圳市国土委的规定，房价不能超过深圳GDP涨幅，房价不能超过10%，将限价目标分解到各区片，并直接对单个楼盘的预售价格进行限制。如果价格高于涨幅，将暂停发放预售证。同年7月份，深圳将限价目标升级为“价格月度环比零增长”。

在老版限价令中，新开盘项目目前有三种定价方法：一是以区域内最靠近自己的同质楼盘为基础定价，各户型的均价(90平方米以下、90~144平方米，144平方米以上)不能超过周边楼盘的均价；第二种情况是，如果区域内没有可参考的新盘，则选择附近具备同比性的区域来定价。各户型均价不能超过比较区域内的各户型均价。同类片区原则不能跨行政区域；第三种情况是，如果没有可参照的同类区域，就以片区内二手房价格为标准定价。

游戏升级

在深圳部分业内人士看来，不管是限价还是限涨，来去都像一阵风，而影响风向和风力的则是中央对楼市的态度。

深圳市都会城市研究院院长高海燕在接受经济观察报采访时表示，2011年提过月度零涨，但当时执行一段时间就慢慢放松了。2012年深圳实际上执行的还是限价政策，只要备案价不超过片区限价就可以了，不像2011年那么严格。只是，从2012年底开始，深圳房价有加速上涨的趋势，两会前政策风声比较紧，促成深圳月度零涨政策的紧急恢复。

数据显示，进入2013年后，深圳楼市成交和均价均明显上涨。2012年1-12月份，深圳全市新建商品住宅累计成交面积为361.7万平方米，同比增长33.5%，是2010年以来的最高成交规模。深圳搜房网数据监控中心统计，2013年2月，深圳市商品住宅成交均价为20627元/平方米，环比1月份上涨4.72%，同比2012年2月份则上涨22.58%。

事实上，2011年的限价令给了开发商腾挪的空间，甚至是涨价的空间。

陶文杰表示，2012年下半年，许多开发商先用所在片区的最高价作为备案价，比如原先只准备以两万四的价格开售，但在国土局备案时，却以片区最高的每平方米3万备案。等开盘时，却只以最初预计的每平方米2.4万元销售，如果卖得好，第二个月就涨价，以后逐月提价，直至达到备案的每平方米3万。

在陶文杰看来，这种限价的结果是，有很大的空间可以涨，同时也符合限价政策，没有超过这个片区均价。导致的结果是实际上楼价在上涨，但是如果限涨的话，这种状况就难以为继了，如果第一个月卖2.4万元/平方米，以后只能卖2.4万元/平方米了，高备案慢涨价的模式对于开发商来说行不通了。

依靠行政手段强力推行的限价令能不能挡住房价上涨的脚步，答案显然不乐观。

在这场猫鼠游戏中，开发商也不是束手就擒。

2011年5月，深圳首个限价楼盘中海康城发售，单价比预期低了1000~2000元/平方米，吸引数千人抢购；之后，招商地产、莱蒙等旗下楼盘均限价开售，价格比市场预期低了2000~3000元/平方米。

如中海康城国际和中海塞纳时光打响“限价第一枪”，虽说是以低于市场预期入市，但前提是取消了部分精装修，拉低了价格；莱蒙水榭春天三期原计划全部做精装修单位，但出现了限价，也采取毛坯房入市。

到2012年下半年深圳楼市新上市普通住宅逾九成选择以毛坯房主打市场，而限价令则是令精装修阵地频频“失守”的最大原因。

事实上，针对限购限价政策，不少开发商纷纷抛出以价换量的促销策略，使得开发商的精装修路线开始动摇。美联物业全国研究中心林锐华表示，部分开发商改变交楼标准，如一部分精装修，一部分毛坯，这样既能保证开发商的利润，也符合限价令。