经济观察报 记者 贾华杰 2011年，养老地产市场渐热，在没有完整的养老制度的支持下，它会是地产商制造另一个大泡泡吗？

从2011年开始，万科、联想控股、保利地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，投资以百亿计，而一些地区以“养老地产”概念打造的楼盘更是数不胜数。

2011年，联想控股成立了专业的管理公司，负责投资养老地产，保利地产与北京安平投资有限公司共同出资2000万元，合作成立养老产业专业管理公司，被视为保利欲做大养老地产的战略性布局。而在民政和人口学者看来，养老产业关键在养老配套服务，是养老地产的驱动力，而不是简单的钢筋和混凝土的叠加。

3月9日，十二届全国人大一次会议上，全国人大代表、国家人口计生委科学技术研究所所长马旭接受本报记者采访时说，从国际的经验看，国际上刚开始也是大量兴建养老机构，但现在，包括北欧国家养老服务又回到了原来的社区和家庭。

他山之石

马旭表示，中国是世界上老年人口数量最多、增长速度最快的国家，大部分城市都已步入老龄社会。这几年，政府在资金上投入不少，也制定了不少政策，“但制度保证和经济保证只是手段，老年人需要的是社会服务，关注的是自己的生活状态，在这方面，政府的供给明显不足。”

马旭认为，仅仅靠发展养老机构解决不了中国的养老问题。根据国际上的经验，如北欧国家，刚开始时也是大量发展养老机构，但最后又逐步回归到家庭和社区养老的体系。马旭强调说，“家庭依然是维系老人生活的基础”。

然而，中国由于人口政策等诸多因素，家庭小型化、老人空巢化与老龄化社会几乎相伴来临。目前，普遍存在的家庭形式是“4-2-1”家庭，四个老人、一对夫妻、一个孩子，通过家庭来养老已经不大可能。在接受经济观察报采访时，马旭认为，老龄化社会真正的未来应该处在养老机构养老和家庭养老的中间状态，由社区内大量的小微组织、职业人员如护工等来提供养老服务。

国家民政部在调研报告中指出，国外的经验显示，在大多数国家，95%以上的老人也都是在家里养老，即使在北欧的高福利国家、美国等发达国家，居家养老也是主体。而在中国传统居住文化的影响下，大部分老年人更愿意与子女共同居住或邻近子女独自居住，这不仅可以尽享天伦之乐，而且也更容易实现家庭内的代际互助。

下一个大泡泡？

马旭的观点也印证了一些地产人士一直以来的担忧。这种未来的需求结构，挤压了地产商原本寄予厚望的市场空间。

为什么2011年后养老地产“骤热”呢？兰德咨询总裁宋延庆接受采访时指出，这个时点恰恰与“限购”政策开始实施的时间相一致。宋延庆认为，如果几千年来的“孝”德以及本应由政府承担责任的养老事业，从一开始就担负着地产商战略转型甚至寻求新的利润增长点的重任，无论设计出多么严密、巧妙的盈利模式，也很难具有可持续性，这是出发点问题。“何况，盈利模式目前只是停留在设想和设计阶段，甚至还不能称之为模式，至少迄今未见成功案例。”

宋延庆指出，研究欧美日的养老地产模式，无论是专业基金，还是反按揭，都是建立在社会福利制度基础上的，而中国恰恰缺乏的就是顶层设计。

宋延庆担心说，转型不意味着都往养老、旅游、商业地产领域挤，否则可能造成撞车，甚至出现结构性市场泡沫。