经济观察报 宣宇/文 自2010年4月国务院出台“坚决遏制部分城市房价过快上涨”的“新国十条”开始，本轮房地产调控已持续了3年。迄今为止，楼市调控似乎还没有摆脱以往房价“越调越高”的困局，调控手段因此也遭受许多质疑。

70个大中城市最新房价数据显示，2月新建商品住宅（不含保障性房）价格仍延续普涨格局，且涨幅进一步扩大。环比来看，除温州继续小幅回落0.4%，昆明、桂林、大理持平外，其余66个城市房价均上涨，上涨城市数创调控以来新高，2月环比价格上涨城市大幅增加了13个。如果与2010年调控时房价比较，除了金华、宁波、杭州和温州房价持续下降外（2月降幅分别为2.1%、5.2%、6.1%和17%），其余城市涨幅呈持续扩大趋势。本轮调控以来，即使降幅最大的温州房价平均降幅也不到20%；另一方面，房价上涨城市中有45个城市涨幅超过5%，占比高达64%。

目前，楼市调控主要还是以限购限贷为代表的行政性调控为主导，通过抑制不合理需求缓解供求矛盾从而遏制房价过快上涨。无需置疑，行政性调控的确发挥了重要作用，但也招来许多争议。很多人质疑政府调控破坏了市场规律，是意识倒退和“计划”回归。

理论而言，楼市调控具体路径不外乎供需管理，为了严格落实，同时还需辅以市场监管和权力问责。在供给远不能满足各类需求的前提下，需求管理就成为楼市调控的重要选择。因此，本轮调控自开始就强调要“坚决抑制不合理住房需求”、“严格限制各种名目的炒房和投机性购房”，在此后的调控实践中，这是始终坚持的一项基本政策。这又有什么错呢？市场是有前提的；何况市场更强调效率，而常常忽略公平。

如果认识到“住房”对于中国百姓的意义所在，那么那些“呼吁”要把房地产当作权由市场调节的一般商品的言论就是难以理解的。房地产商品的独特之处就在于，对绝大多数人来说，它是生活必需品，具有需求刚性；而一小部分人则看中房地产的“需求刚性”炒作投机，其结果就是富人搭穷人便车，将加剧财富的极不公平分配，从根本上破坏社会稳定和谐的根基。因此，房地产市场注定不应该由市场调节，政府加强需求方管理正是弥补市场在公平效果上的角色缺失。要注意的是，需求方管理并不排斥政府在供给管理方面的作为。多年来，政府在中低收入群体住房保障方面的功能缺失需要深刻检讨并强力弥补。从某种意义上说，当前住房市场乱象正是住房市场化和政府功能缺位的必然结果。

房产税自2011年初在上海、重庆启动以来，作为典型的经济调节手段一直备受关注。实践已证明通过行政强力维持房价平稳很难，常常做不到。因为行政干预并不能让市场主体达到自发的均衡状态。因此，楼市行政调控手段让位于经济调节手段将是必然趋势。经济手段通过影响微观主体的成本效益权衡从而影响个体决策，从根本上保证个人理性和激励的统一，从而建立起引导房地产市场健康发展的长效机制。

但市场对房产税争议也一直不断。反对者认为，房产税在中国土地公有制环境下遇到法理障碍；房产价值评估和征收标准等等都面临一系列问题。此外，沪、渝房产税试点虽成效初显但也并非房价“杀手锏”，某种程度上更像是二次分配环节的收入调节过程，而非抑制投机投资需求、遏制房价过快上涨的楼市调控措施。

但多方面信息表明，决策层对房产税的态度积极，并常把其作为“预期管理”的工具。继2月20日国务院出台“新国五条”后，3月1日国务院又推出配套细则“国六条”，如此快速出台配套细则多少让人有些意外，并首次提出，到“十二五”期末所有地级以上城市原则上要实现联网的时间表，这为房产税的全面推行提供了技术基础。从行业制度建设来说，房产税给市场以明确的制度预期，以房产保有环节征税形成规范的经济调节杠杆，带动包括改变地方政府对土地财政的过度依赖在内的多种正面效应，同时促进优化我国税制结构和收入再分配制度。这些都决定了，开征房产税引导住房需求是大势所趋。

但房产税征收又是典型的政治经济学问题，不仅涉及到技术问题，更涉及到艺术问题。在房产税全面推行（甚至在部分重点地区推行试点）之前，都会安排一个足够的“过渡期”，让阻力群体有足够的时间进行必要的“资产重组”，以利益转换赢得大多数的支持。

房产税的推出将是一个渐进的过程，“十二五”期末，全国地市级住房系统联网也许就是房产税全面推行之始。在此期间担当楼市调控主要职责的仍将是限购限贷政策，房产税将通过扩大试点等方式继续充当预期管理的工具。

（作者为财达证券资深宏观分析师）