主持人：在诸多被称为“微博版”、“微信版”的地方“国五条”落地之后，上半年最大的政策悬念终于落地。中央“国五条”明确指示各地方可依据自身情况细化之后，我们看到，动真招的只有京版国五条，严收20％交易税、限制单身人口购房指标等，而其他省市除上海明确第三套房不贷款外，大多只是“一句话”表述。那么为何北京版“国五条”最为严厉？“国五条”的可见前景又如何呢？
解说：2013年2月20日举行的国务院常务会议出台了楼市调控“国五条”。 3月30日北京市政府出台“新国五条”实施细则，细则内容从对京籍单身人士禁购二套房、严格按个人转让住房所得的20%征收个人所得税，以及提高二套房贷款首付比例等方面做出了规定。受新的限购政策出台后网签暂停的影响，4月1日北京市一手房网签仅3套，二手房0套。与此同时，北京市建委发放预售许可证的速度也有所减缓。开发商、二手房房主和购房者都开始了新一轮的观望。
陈文雅：对房屋市场造成的影响。一个是非常直接的一些影响，首先现在网签暂停了，所以受这个影响，北京最近这两天过户的交易量就特别特别的少。那么其次就造成了一些观望情绪，因为现在大家都不知道这个政策具体的实施方案是怎么样的，包括要买房的，开发商，二手房房主，大家都在观望当中。就等着一些新的政策的具体实施的方法。
问：那在非常严厉的京版国五条之下，北京的房地产交易还有没有一定的空间？
陈文雅：我认为北京相对来说是一个比较特殊的市场。那么从北京国五条本身限购的政策来看，事实上它起到的直接的效果是比较有限的。因为我们从历史经验来看，北京从大约2003年就开始调控房价，从2003年到现在大约10年的时间，我们的调控也可能不下8次，10次了。但是在这么多严厉的调控措施之后，房价不是在平稳地持续，而是在每次调控之后的大约半年一年之后都会出现一个非常剧烈的反弹。而且从长远的趋势来看，经过历次调控，北京的房价是越调越涨，越调越涨，这样一个趋势。从我自己的采访经历来看，我采访到的一些二手房的业主，他们在这样的调控措施之后也并不着急出售自己的物业，因为他们对房价的预期依然是会看涨的。那么他们认为，短期之内会有这样的政策，那么我就先把房子放在那里，我就先不卖了，我就出租。然后用租金收益来弥补我的房子出售所带来的增值收益。
主持人：北京、上海在国五条的落地中，堪称严厉，尤以北京单身限购引人注目，有一位80后白领对此评价说：“这不是逼婚嘛！”不然， 钻石级王老五再有钱也不能买第二套房啊。为何北京版“国五条”最为严厉？或许这样一组数据，可以表明北京的问题所在。
解说：北京工业大学人文社科学院和社科文献出版社联合发布的《北京社会建设分析报告》，北京“城六区”人口密度为每平方公里7837人，超过世界上以人口密集著称的大伦敦（每平方公里5437人）和东京（每平方公里5984人）。北京已然成为严重超载的大巴，作为城市化扩张的首要标志，一线城市十年前的房地产投资占社会总投资在33％以上，而现在仅有9％，无论是北京、上海，每年卖出的土地都不断大幅减少。
陈文雅：因为现在北京的这个人口来说，他的资源的承载力已经到了非常严重的一个极限，包括水资源、公共交通资源等等，都会面临非常大的压力。所以现在北京政府部门希望能够把一些人口疏散到郊区，比较远一些的地方，来缓解市区的这些交通等公共资源的压力。
问：那你觉得出台这样的国五条能不能达到这种效果，就是把人疏散到郊区去呢？
陈文雅：事实上国五条是一个比较短期化的政策。我觉得国五条本身这种抑制需求的作用可能是相对来说比较有限的。但是它会起到一个预期的效果。就是说让大家觉得这个房地产，这个行业的投资价值没有以前那么高了，那么他可能就会把资金投向别的一些领域而不是继续去投资房地产。
问：那你认为国五条对于像北京、上海等一线大城市，能不能真正把这个房价降下来呢？
陈文雅：把房价降下来，这个目标真的是挺难实现的。事实上从2003年开始北京就一直在不停地调控房价，调控房价。而且每一次的措施都越来越严厉。但是从我们的历史经验来看的话，那些买房的人总是在不断后悔，我当时没有买房子。因为房价总是涨得越来越高。但这一次呢，就光从国五条的这个政策来看呢，我认为并不足以把房价压下去。但是后续，新一届的政府会出台更多的一些长期的，制度性的政策。那么凭借这些政策，房价的平稳应该还是有希望的。
主持人：在“十二五”规划中明确有一条是“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的城市群”。这样做一是让大城市起到“拉邦带”，“小兄弟们”沾沾光，另一方面是周围城市的兴起，可以起到反哺作用，缓解大城市人口承载压力。但实际情况却是高铁修了，公路也连接上了，周边城市的人们可以开着“三轮车”进来，但是鲜有人愿意坐着高铁出去。
解说：以医疗、教育资源来看，中国的现状是宁愿聚集在中心城市，不愿下走乡野。大城市拥有对公共资源的优先占有权，然后再逐级向下分配，到小县城时已剩不下多少资源。回头再看“国五条”，一方面因为大城市人太多，不断提高买房门槛，一方面周边城市，却无法提供像样的公共服务。其结果必然是，大城市买房的人越来越多，可买的房越来越少，供需不平衡的状态中，价格走向可想而知。
陈文雅：我认为土地价格主要还是由市场需求来决定的。那么当房地产的价格越长越高这样一个时期，开发商会产生一个预期，他会投入很多的资金来买地。因为他觉得房价还是有很大的上涨空间的，所以房地产业的投资空间还是比较大的。在这样的情况下，让土地的价格降下来，相对来说还是比较困难的。但是如果政府带头让利，应该也会起到一个预期的效果。
问：那你怎么看待国五条的前景呢？你觉得它解决得了这个根本问题么？
陈文雅：就国五条本身而言的话，它更多的是一个释放的市场信号，就说它更多的是一个预期。它会引导这些消费者，告诉他们说，我们现在要去做一些事情，去把房价平稳下来。但是事实上，这个单身限购这样的一个措施本身对市场的直接影响其实并不是那么大。但是我认为房价的平稳不应该仅仅的单纯的依靠像国五条这样的短期性的措施，而是应该靠一些更加制度化的更加长期性的这样一些政策。
主持人：从已经公布“国五条”实施细则的城市来看，只有北京、上海、广州、天津、重庆5个城市提到要严格按个人转让住房所得的20%征收所得税。而在这5个城市中，只有北京一个城市就如何征收20%的个税出台了具体细则， 而从深圳发布“宽松”的国五条开始，成为简版国五条开闸的起点，不少省市的落实文件，仅仅一两行字而已，多以“房价不超过居民收入水平”为界。
解说：以广州为例，3月31日，广州市政府办公厅下发的《关于贯彻广东省人民政府办公厅转发国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作通知的实施意见》提出，“从化市、增城市应严格落实国办发〔2013〕17号、粤府办〔2013〕11号文，切实采取有效措施，确保完成2013年新建商品住房价格控制目标。限价、限购等措施的执行问题，将由从化、增城市政府结合本市实际研究实施。”看似严厉的措辞中，释放的却是相反的信号。这意味着，从化、增城两市最终未被纳入广州市的限购范围。
陈文雅：事实上在很多的地方政府，土地财政还是地方财政主要的收入来源。那么在这样的情况下，尤其是像从化和增城这两个城市是最近这一两年广州的城市化进程的非常重要的一个区域。那么在这样的情况下，他们需要很多很多的钱来修路、盖房子，完善基础设施。所以就需要土地财政给他们资金的支持。那么他们肯定不希望这个房价的调控把房地产市场打压下去。这样他们的土地财政就会面临一些困难。
问：那他们也是出于财政方面的原因才实施的比较宽松的房地产政策，是么？
陈文雅：对，从各种迹象都表明这点。包括他们限购没有把从化和增城这两个应该说是隶属于广州的行政区域的这两个城市纳入进去。还有从化和增城还打算提高基准地价。从化还把自己的房价增幅控制目标也给放宽了。从这种种迹象都表明了这一点。
主持人：尽管地方政府多数实行比较宽松的房产限购政策，但似乎不能阻挡宏观调控的另一记重拳。不动产登记似乎已经螳螂在后了。4月1日，一位参与不动产登记系统组建的人士表示，明年6月实施的不动产登记制度，将把地、楼、房、户的信息统一起来。并且如果有统一的机构保障，全国联网或会成为现实。
解说：日前，国务院办公厅发出的《关于实施国务院机构改革和职能转变方案任务分工的通知》提及，今年4月底以前，中央编办要理顺和整合目前在多个部门之间存在的不动产登记职责，如房屋登记、林地登记、草原登记、土地登记等。2014年6月底前，由国土资源部、住房城乡建设部会同法制办、税务总局等部门联手，出台不动产登记条例，实施不动产统一登记制度。
陈文雅：因为跟着不动产登记制度出来的就是住房信息的系统联网，然后再接下来就要开始出台房产税的有关税收政策。那在整个大的制度框架下，二套房的，三套房的，多套房的，这样的一些业主，他持有的或者交易的成本都会大幅提高。不是像我们现在所说的那样，20%的个税等等。而是每年他都会征收一定比例的房产税。尤其是对多套房的业主，这个税收政策可能会非常的严厉。所以说不动产登记制度可能是对房价影响更大的一个长期性的制度。
问：那也有人认为全国联网的可实现性不大，你认为它的可实现性会怎么样？
陈文雅：我认为从之前来看，确实是因为很多的既得利益群体，有些人他们自己就是政策的制定者和执行者。所以他们没有去推动这件事情的积极性。他们总是去找各种借口说这个政策的推行有很多很多阻力等等，或者说是经费上的阻力，或者说别的一些问题。但是，从现在来看的话，最近这半年时间还是有很多的多套房的业主都已经在开始抛售自己多套的房子。在不动产登记制度正式推行之前，这些多套房的房主，有一些就会把自己的多余的房子给处理掉。那么在这之后，再推行包括不动产登记制度，住房信息系统联网，还有房地产税，它的阻力就会减少很多。
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