经济观察报 记者 周亚霖 4月9日，亚洲冠军足球联赛的比分板定格为恒大足球4:1战胜泰国蒙通联队，按照恒大地产（03333.HK）董事局主席许家印制定的奖励规则，将有1200万奖金落入球队口袋。而在前一天，许家印宣布和清华大学实施长达十年的战略合作，建立清华校内以企业命名的研究院，许家印仍在马不停蹄的跨界前行。

年报显示，恒大地产2012年在销售面积、在建面积、竣工面积、城市布局等方面继续蝉联全国第一，而快速周转、薄利多销的代价是核心业务利润率处于十大房企末位。不过，许家印并不十分担心，他称，恒大地产正用“最低利润率创造高利润”。

薄利多销策略

3月26日，恒大在香港发布2012年度业绩报告。年报显示恒大地产通过持续撬动庞大的刚需市场，全年实现销售面积1548.5万平方米，较2011年期末增长27%，蝉联行业“销冠”。恒大的核心业务利润率，远低于A股和香港上市的绝大多数房企，却以91.8亿元的净利润仅次于中海、万科再次巩固了行业最薄利多销房企的江湖地位。

在恒大地产的产品结构中，中端至中高端产品占70%，旅游度假产品占15%，高端产品占15%。据统计，恒大三线城市项目自住比例占86%，投资仅占14%；首次置业比例是64%，二次及以上是36%。该产品比例被恒大认为是安全的，可以抵御调控风险的。

标普和穆迪两家评级机构分别于今年2月和3月发布了对恒大的展望报告。其中，标普将恒大地产(3333.HK)评级展望由“负面”修订至“稳定”。对于此番评级调整，标普表示，美国Citron Research去年6月发表的做空报告对恒大的负面影响是短暂的，相信在未来12个月中，恒大仍将保持强劲的销售表现。

标普预计，恒大今年将着重解决其高杠杆问题，管理层会致力于将负债控制在合理水平；在有利的市场条件及大量可售新项目支持下，预计恒大今年的销售额仍将超过其1000亿元人民币的年度目标。

截至2012年底，恒大净负债率84.2%，较2012年年中下降11.9%。2013年1月，恒大以每股4.35港元价格配售10亿股新股，净负债率由此降至69.8%。

而穆迪认为，恒大2012年的业绩弱于预期。但是恒大地产B1的公司家族评级和B2的高级无抵押债务评级并未受到直接影响，评级展望仍为稳定。

穆迪助理副总裁、分析师梁镇邦称：“恒大地产的EBITDA利润率（企业一定时期的息税前利润与折旧和摊销之和）占这一时期的销售收入净额的比重。低于预期，可能会制约该公司的财务灵活性，不利于其抵御市场进一步滑坡所产生的压力。”

不过，穆迪注意到恒大地产已放慢购地的步伐，并将在2013年继续该策略。此外，由于恒大地产人力与销售支出所占收入的比例会温和下降，因此穆迪预计2013年该公司的EBITDA利润率将略有改善。

全产业链和集权式管理

花旗预计恒大2013年的销售超将市场预期。2013年恒大地产的业绩有望跨入千亿。按照许家印的战略构想，恒大要争取在2020年实现5500亿的销售目标。

今年年初，许家印在2013年集团系统年度工作会议上向内部提出，按第六个“三年计划”，集团销售额、主营业务收入、核心利润上须实现年均30%的增长，在土地储备上实现年均10%的增长。

许家印还指出，按今后八年每年25%增长的城市数量要求，以中国400多个三线城市进行估算，恒大的覆盖率应该达到80%以上，即在2020年覆盖320个以上城市，届时对应的销售目标将是5500亿元。而截至2012年底，恒大已在3个直辖市、26个省会城市、90多个地级市完成战略布局，完成的销售任务是923亿元。

布局100个城市的背后，其目标实现的重要支撑是恒大先后谋划的十大战略。恒大向全国拓展的紧密型和集团化的管理模式，标准化的运营模式，材料集中供应和全产业链联盟战略等十大战略被许家印在一次内部谈话一一阐述。单以材料全部集中供应可以窥得许的思路。“恒大的紧密型，集团化的管理模式，也可以说是中央集权的管理模式，能够做到完全集权到集团总部，由总部来进行大战略、大方向、大计划的管控。”

在许家印看来，将材料全部集中供应，这是一般企业做不到的。但许家印认为，恒大可以做到，因为恒大是紧密型、集团化管理的公司，材料供应是一个系统工程，一个执行力强大的企业才能实施这种集中供应战略。通过集中供应，既可以把控品牌，杜绝了假冒伪劣产品，也杜绝了材料漫天要价，实现了材料供应成本控制。而恒大站在战略的高度采取集中供应，抢先若干年和国内外知名的材料供应商建立联盟。

许家印在内部讲话中表示，通过常年集中招标，组成的企业战略联盟是恒大未来发展不可估量的一大战略。比如，中国最大最好的前十大装修企业都是恒大的战略联盟，以后甚至扩大到二十大、三十大，且这样的联盟是长久性和排他性的。

2010年的调控中，恒大率先以8.5折降价，抢跑市场。而在2012年下半年，恒大半年完成了数百亿的销售额，无疑，楼市变熊之后，恒大的价格能让其处于优势地位。许家印认为，这样资源的垄断对恒大未来的发展有深远的意义。