经济观察报 新平/文 从2003年到现在，中国整整进行了10年房地产调控。其间，虽广泛采用金融、税收以及限购、限价等多种措施，但部分地区房价大幅上涨的趋势并没有得到根本遏制。这样的结果也许会令很多人都感到沮丧，但在此过程中毕竟积累了大量调控经验。

2月26日，国务院办公厅出台了《关于继续做好房地产市场调控工作的通知》，标志着中国房地产调控进入新的阶段。而且可以肯定的是，即使此次调控不能一劳永逸实现调控目标，有关部门的政策储备还有很多。即便如此，建议有关部门还是要从房地产内在属性出发，冷静分析，切实提高政策效率。在这里，至少有两点内容可以用来“抛砖引玉”。

首先，土地资源具有不可复制性。可以说，它是一类特殊商品，不像工厂里生产出来的电冰箱或洗衣机，想生产多少就生产多少，而且只要是从流水线上下来的，每个产品都会一模一样，具有很强的可比性。相反，一旦北京长安街某一地块被“东方广场”项目占据，除非把这些建筑全部爆破拆除，否则在之后长达几十年的时间内，该地块将无法再行转让、重新建房。这一浅显事实充分表明，增加供给的房价调控政策往往作用有限，因为不可能通过土地供应的无限制增加来扩大住房供应，特别是在繁华闹市，尚未出让的“处女地”很可能是个空白。另外，政府也很难通过降低土地出让价格来降低房价。由于中国房价处于上升通道，面对人为压低的土地价格，开发商只有通过“政府游说”和“政府公关”才能拿到稀缺的土地资源，势必助长社会贪腐之风盛行。

土地资源的不可再生性也提示我们，必须通过可比物来测度房价变化。目前为止，统计部门公布的“新建商品住宅分类价格指数”和“二手住宅分类价格指数”都无法称得上是科学的房价体系，可能误导房价调控。一方面，“新建商品住宅分类价格指数”明显具有不可比性，建在北京六环之外的住房价格可能会比之前建在五环之内的住房价格降低，但并不代表房价整体走低。另一方面，“阴阳合同”也导致“二手住宅分类价格指数”具有很大水分。当务之急，必须严厉打击房地产中介机构提供的“阴阳合同”，并以发现之后立即取缔经营牌照相威胁。只有这样，才能建立一套严肃、准确、可比的房价体系，作为政府调控的指南针。

其次，房价具有聚集性和区域性。显而易见，发达地区比落后地区房价贵，就农村和中西部落后地区而言，根本不存在房价上涨失控问题；城市中心地区比周边地区房价贵；敏感区域比普通区域房价贵，如好学校的周边以及具有地铁站等便利设施的周边，房价上涨都会快些。针对这一特点，下一步房价调控一定要强调政策的差别性，做到具体问题具体分析，并以城市为单位，各自为战。

这里不妨借鉴一下国际经验。以韩国为例，其较早认识到城市土地特别是大都市土地价格上涨不可避免，必须坚决遏制因为土地和住宅占有不公对劳动者的财富剥夺。为此，韩国根据房地产价格和受追逐程度，划出“敏感区”，对在敏感区内购房以及贷款实施限制性规定。

受此启发，中国完全可在差别化房价调控政策上做好文章。以北京为例，目前居住用地土地级别大致分为十级，级别越低，越靠近市中心，房价越高。因此，在实施住房限购政策时，可以主要针对前五级地区，并且鼓励居民到城市周边买房。在制定金融政策时，可以要求商业银行不得为前三级地区购买二套房提供贷款；在四级、五级地区购买二套房，最多提供三成贷款；在后五级地区购买二套房，最多提供七成贷款。此外，将来开征房地产存量税以后，可以对30平方米/户籍人口之外的住房按照土地级别高低征税，重点增加城市中心区域房屋的持有成本，使得公众对其不再趋之若鹜。值得注意的是，针对城市不同地区采取差别化管控早有先例：为了治理城市交通拥堵，北京大幅提升繁华闹市停车收费标准，甚至高达15元/小时；而在城市周边地区，停车费可能仅有2元/小时，甚至免收。

需要特别说明的是，实施差别化房价调控政策需要以健全、全国联网的住房登记系统为基础。比如要对30平方米/户籍人口之外的住房征收存量税，又如“不得为前三级地区购买二套房提供贷款”，事前都要借助登记系统对当事人住房情况进行查询，不让任何一个舞弊者“钻空子”。