经济观察报 记者 郭海飞 6月19日，大连万达集团股份有限公司（以下简称“万达”）宣布斥资7亿英镑在英国伦敦投资建设超五星级酒店。

两天前，总部基地（中国）控股集团董事会主席许为平在英国驻华大使馆宣布，将投资10亿英镑在伦敦建“亚洲商务港”。

与此同时，万科企业股份有限公司（000002，以下简称“万科”）也在加速国际化，“前两天，我见到王石，他说将来万科在海外的业务，可能将占到整个集团的20%左右。”6月26日，中国房地产学会副会长陈国强向经济观察报透露。

在全球最大的住宅开发商万科和中国最大的商业地产开发商万达加速国际化之际，保利、绿地、碧桂园、首创、首开、中国建筑、中铁建、万通等十几家知名房企也纷纷迈出国门，进军国际房地产市场，足迹遍布美国、法国、英国、澳大利亚、新加坡和韩国等地，甚至蔓延到非洲。

房企“出国潮”背后，是中国人日益高涨的海外置业热情。但房企“出国潮”和中国人疯狂海外置业背后，也潜藏着一定的风险，与中国不同的政策法律环境、陌生的市场和有明显差异的开发模式等，都对进军海外的中国房企和中国买房人提出了挑战。

万达加速国际化

近日万达高调宣布将斥资7亿英镑在伦敦建设超五星级万达酒店，并斥资3.2亿英镑并购英国圣汐游艇公司，这是万达继去年9月斥资26亿美元并购美国AMC影院公司后在国际化领域的又一重大进展。

去年12月，万达已与印度信实集团携手进军印度楼市，据报道总投资高达10亿-15亿美元，同时万达已联合其他企业决定斥资30亿美元进军俄罗斯北高加索旅游业。粗略估算，万达在国际市场的总投资将超过500亿元人民币。“印度和俄罗斯这两个项目现在还处于纸上谈兵的阶段，还没有落地实施。”万达内部人士向经济观察报表示。

万达董事长王健林高调宣布：“万达集团决定从今年起，在海外发展万达五星级酒店，计划10年内，在世界8至10个主要城市建设万达酒店。”

经济观察报获得的一份名为《6月19日英国项目记者会涉及上市公司的问答预案》显示，恒力商业作为万达的海外投融资平台，将专注于万达的海外地产项目。在谈判收购恒力商业之际，万达已经启动了伦敦项目的谈判，并且伦敦项目也将主要由恒力商业来操作，同时继续在欧美及其他地区寻找开发项目。

王健林向媒体透露，伦敦项目买地金额9000多万英镑，“大概2亿英镑就可以将项目启动，1亿英镑支付地价，再拿1亿做启动。如果这2亿英镑我们一半靠融资，万达只需要10亿元人民币就能启动。万达在这笔投资上捡了大便宜。”

“总投资不等于当年投资，我们宣布的总投资是从项目开始到结束的总额。”王健林解释，“每个项目的注册资金大约在30亿-40亿元人民币，包括买地和8亿-10亿的启动资金。而项目当年的投资并不完全由万达自掏腰包，主要由三部分构成，自己拿35%-40%的注册资金，银行融资约30%，剩余靠预售款收入解决。”

房企试水“出国潮”

在商业地产大鳄万达大举进军国际市场之际，地产龙头万科也在加快国际化的步伐。

今年4月，万科携手新加坡吉宝置业进军新加坡楼市，两个月前的2月，万科已经与美国“头号房企”铁狮门牵手，正式进军美国楼市。

“我们在马来西亚的项目总体量180亿元，目前已经认购了50亿元。”碧桂园集团副总裁何锦超介绍，“现在我们也在考察印尼和澳洲市场，我们非常看好这两个市场。”

2012年,首创置业正式进入法国市场，联合法方股东投资建设“中法经济贸易合作区”，该项目一期占地面积约470公顷，一期计划总投资额为9712万美元，将建设综合体。“该项目已经开始规划设计。”首创置业董事长刘晓光向经济观察报介绍。

“我们的大股东在澳洲、美国等地也都有持有型物业，正在澳洲做一个悉尼市中心的住宅项目，而且也在积极寻找新的项目。”首开董秘王怡向经济观察报介绍。

“绿地韩国济州岛旅游健康城一期住宅产品‘绿地汉拿山小镇’已全面启动销售。”绿地集团向经济观察报表示，此外，绿地已在澳大利亚投资建设包括一栋逾240米的“悉尼·绿地中心”，携手西班牙MELIA酒店集团在中、欧等地建设星级酒店，目前位于德国法兰克福的绿地铂骊酒店已正式挂牌营业。

中国海外投资联合会今年3月份发布的一项数据显示，2012年以来，十余家大型房企已在海外有房地产项目或确定投资计划，投资规模已达上百亿美元。“到现在应该有两三百亿美元规模。”同策房产咨询股份有限公司总监张宏伟表示。

房企出国的原因

2012年，万科、保利、万达、绿地、中海、恒大几大巨头的销售额已经突破或接近千亿元。

“这些大型房企也有走向国际市场的需求，来拓展业务版图。”陈国强说，“也是跟着客户走，有很多客户在海外购置房产，近几年中国人去海外旅游、留学、移民的也越来越多，房企进军国际市场也顺应了这一趋势。”

2012年12月，中国与全球化研究中心发布的《中国国际移民报告2012》蓝皮书显示，2010年，中国在海外的华人华侨数量超过4500万，2011年，中国对外的投资移民超过1万人，对几个主要发达国家的移民人数超过15万。此外，中国每年出国留学人数达到40万人，出国旅游的人士更是高达几千万人。

全美房地产经纪人协会发布的数据显示，2011年3月至2012年3月，中国内地和香港买家已在美国购买了价值90亿美元的房产，是支撑其房产的第二大外国买家群体。

“中国人想去哪里，哪里的中国人最多，我们就去哪里，我们会研究这件事情。”郁亮此前曾公开表示。

绿地集团向经济观察报强调，绿地明确了当前所实施的商业模式，即利用中国市场资源实施全球化战略，“做国内市场的海外延伸”，“优先选择中国投资者、移民群体较为青睐、中国游客及留学生较多的国家及城市参与投资开发，确保项目成功销售和稳健运营”。

“中国住宅市场受限购限贷政策影响很大，也增强了中国房企进军海外市场的动力。”陈国强说。

潜藏的风险

“海外的开发模式和中国不同，而国外企业大量使用金融机构，分几个层面来融资，中国开发商可能不适应，包括销售流程，包括对企业信用的控制。”张宏伟对经济观察报表示。

“在澳洲，房屋的预售款是存放在第三方监管账户中的，而且是按工程进度支付的。”王怡介绍。

碧桂园副总裁何锦超说：“在马来西亚，楼盖到第十层了，十层的买家才付预售款，没有盖到就不付钱。”

何锦超进一步解释，碧桂园在马来西亚项目的开发过程中，遇到的最大问题是缺少工人，“当地工人很少，而且效率很低，和中国完全没法比，施工期远远长于中国的项目。”

“布局海外市场需要充裕的现金流或融资渠道进行支撑，否则难以抗拒国际市场风险。”张宏伟称。

易居中国分析师薛建雄曾表示，“中国的融资成本在7%以上，投资美国房产回报率超过5%的已经算很高了，人民币相对美元肯定是升值的，用人民币去国外投资一定是亏的。”

“海外市场的房地产利润远远没有国内这么高。”陈国强称。王怡也表示：“国际楼市已较成熟，肯定没有中国房地产市场这样的超额回报。”

在海外，很多国家都对房屋征收较高的房产税等费用。比如在美国，除了交房产税（各州房产税率不同，大约在1%到3%之间）外，如果购置的房子在自然灾害多发州，还要在房屋保险中加保地震险、飓风险等。物业费也根据不同的房型不尽相同。

“在韩国国内针对房地产投资的各种限制政策也层出不穷，而且课税负担沉重。”山东树森律师事务所所长李树森向媒体表示，目前韩国每年对价值100亿韩元以上的房屋征收高达房屋价值3.5%的税款，针对第二套住宅的资产增值税在50%以上。

在中国大力推广的度假别墅韩国济州岛雅顿山庄，此前被曝为逃避税费，将中国人的购房款通过“地下钱庄”等方式汇至韩国公司，雅顿山庄代理律师朱庆标向经济观察报表示，“完全通过合法方式进行。”但其拒绝透露具体通过哪些方式办理。

“海外的法律环境和市场与中国是最大的不同。”王怡表示，“比如对消费者的保护、工会的问题，这在中国国内都没有，中国企业去海外市场这些问题都需要注意。”

（本报记者李娟对本文亦有帮助）