半年业绩飙涨 融创销售不急迫

陈哲2013-08-30 11:34

经济观察报 记者 陈哲 8月26日,融创中国(01918.HK)发布2013年中期业绩。经营期内,融创收入85.63亿元(人民币,下同),同比大增99%;毛利17.79亿元,同比增长29%;核心净利润8.45亿元,同比增长39%。

在合约销售指标上,融创半年完成236亿元销售额,同比增长89%,完成全年目标过半,在上半年房企销售排行榜中位列第11位。

融创无疑是近几年成长最快的房地产公司,董事长孙宏斌将秘诀归功于两大法宝,聚焦与合作。

不过,连续高企的土地成本,似乎令融创有主动放缓速度的迹象。华泰香港认为,融创的利润水平可能会有所调整。

融创下半年的可售货值近700亿元。按照公司执行总裁汪孟德的说法,“超过450亿的全年指标没问题,但超多少,要视拿地的情况来定。”

聚焦成效初显

上半年土地市场火爆,融创新增5幅土地,由此,其权益土地储备达到1090万平方米,首度破千万。

值得注意的是,今年融创加大了对新进入城市杭州的投资,5幅土地中的3幅都在该区域。

“没必要去那么多的城市,事实证明我们的区域聚焦发挥了很明显的优势,机会成本会降低很多。比如在北京和上海拿地,其他人想拿,你要么超过我的上限,要么就与我合作。”孙宏斌说。

从最初的天津和北京,到过去两年中的上海和杭州,融创每进入一个城市,采取深耕方式,迅速建立优势。

“我们仍然会坚持内部的拿地纪律。”孙宏斌说。对于上半年唯一一幅招牌挂用地亦庄地块,他在中报业绩会上用相当长的篇幅来还原拿地思路,向外界证明投资的审慎原则。

半个月前,融创、葛洲坝联合体,以41.2亿元总价拿下亦庄两幅土地,楼面地价不菲。

按照融创的内部测算,该地块扣除限价房后,楼面价应该在2.5万元左右。并且,在建完限价房后,商品房部分容积率可以达到1.0左右。

目前在亦庄地区,唯一待供应的低密度项目为中信的一幅别墅地块,容积率为1.2,项目毛坯售价拟4.7万元/平方米。类比计算,融创亦庄项目仍有较大的盈利空间。

“我认为亦庄是北京市场的价值洼地,是这个城市唯一有产业的五个区域之一,配套都非常成熟,甚至比孙河要好很多。”孙宏斌说。孙河是上半年北京土地市场最火爆的区域之一。

“公司对土地的判断、对机会成本的测算,非常严格,如果达不到标准,宁愿放弃。”孙宏斌说。

据悉,融创8月底在厦门竞逐一幅土地,由于最后楼面地价达到1.1万元/平方米,远超6000元/平方米预算,最后融创果断放弃进入福建市场的这次机会。

合作成常规动作

今年融创中报唯一的一个下降指标,是整体毛利率水平从去年同期的31.98%下滑至20.78%,大幅低于大中型内房股平均水平。

“它是结构性的调整,主要因为绿城资产包中,上海玉兰花园和苏州御园两个项目拉下来,一开始我们预计这两个项目能够做平就不错了,现在已经做到8%左右。”孙宏斌说。

孙宏斌认为,从整体上看,绿城资产包的现金流非常好,IRR(内部收益率)超过50%,实际毛利和盈利能力比较出色,加之融创的介入管理,未来前景非常乐观。

华泰香港的分析报告似乎验证了孙的上述说法:剔除收购项目的影响,融创毛利维持在31.4%的正常水平。同时收购西山壹号院和上海黄浦湾项目所带来的8.1亿评估增值摊销成本,使综合毛利进一步下行。

事实上,与绿城的合作,除了资产规模、公司价值和未来业绩的提升,对于融创深耕长三角区域和自身品质服务的提升也大有裨益。上半年,融绿公司在完成既有项目的基础上,又展开新的收购,包括以近80亿元获得了上海盛世滨江项目。

“收购合适的项目,比招拍挂更合适。”孙宏斌在谈到多个项目收购的成功时解释,“我们有合作精神,也不去计较那么多,这让我们有了很多的机会。”

此外,2012年,融绿公司销售额超过90亿元,对融创整体销售额贡献超过20%,这一比例显然将在今年有进一步的提升。

融创CFO黄书平说,刚和绿城合作时,融创整体可售库存约660亿元,而目前融绿公司这个合作平台的货值已经增加到1200亿元。

除了绿城,融创的合作者也非常广泛,目前全国五大区域的众多发展项目中,合营项目的比例接近60%。如新进入的杭州,融创5个项目有5个合作伙伴,包括绿城、杭州城建、世茂、九龙仓、吉利。“现在很多地都比较贵,不和别人合作挺难做。”孙宏斌说。

三大风控指标

截至今年年中,融创账面上握有144.95亿元的现金及等价物,有息负债率由年初的78.9%下降到71.8%。市场人士猜测,融创在下半年投资市场上仍将表现活跃。

据悉,在目前京津沪渝杭五大区域,八个城市的基础上,融创希望今年进一步研究进入新城市的机会。

“现有的城市已经有很大的空间,足够我们做了。融创会比较小心进一个城市,在看好的城市能够拿到比较好的项目,我们才会进入;再好的城市,项目不对也不合适。”孙宏斌说,“同时,我们的负债率一定会控制在70%~95%之间。”

“管理层更关注的,第一是公司核心利润的增长,第二是公司整体的ROE水平,融创的ROE在行业排前列,第三是现金周转速度。”黄书平表示,在这三个重要关注点上,融创上半年做得很不错。

一个值得注意的信号是,在市场看来,融创全年450亿元的销售目标似乎有望超额完成,但对于超多少,公司似乎并无太大的压力。

“全年实际的完成情况,要看下半年投资的情况。有合适土地要拿,我们就多卖一点,没有合适的地块,销售可能就不那么追求速度,稳一稳,甚至适当提提价。”融创执行总裁汪孟德说。

通过这样的表态,融创正在对外界塑造一个从容的形象:在现金流的重要衡量指标——销售回款上,这家公司似乎已经不那么急迫。

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